Учет арендных отношений

     Если  арендодатель нарушил преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок и в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор в судебном порядке может потребовать:

1. Либо перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору, возмещения убытков, причинённых отказом заключить с ним договор;
2. Либо только возмещения убытков, причинённых отказом заключить договор.

     Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока  аренды и арендодатель не возражает  против этого, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

     Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно. Требовать досрочного расторжения договора может как арендодатель, так и арендатор.

     Согласно  ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя допускается досрочное расторжение договора в судебном порядке, если арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. Существенно ухудшает имущество;
3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. Не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, или в разумные сроки в тех случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     Согласно  ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор расторгается досрочно в судебном порядке в случаях, когда:

     — арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

     — переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

     — арендодатель не производит являющийся его обязанность капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

     — имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

     При досрочном расторжении договора аренды прекращается и заключённый в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК РФ).

     1.4. Арендная плата

     Основной  обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Арендная плата устанавливается в виде:

     — определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

     — установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

     —  предоставление арендатором определённых услуг;

     — передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

     — возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

     ГК  РФ предусмотрена возможность применения, как какого-либо конкретного вида арендной платы, так и сочетания нескольких видов. Также допускается возможность установления сторонами договора иного вида арендной платы.

     Самым распространённым видом является установление арендной платы в виде твёрдых платежей, вносимых периодически или единовременно.

     Размер  арендной платы должен быть выражен  в рублях. В договоре аренды может быть предусмотрено, что цена определяется, и сумма арендной платы подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма рассчитывается по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

     По  договору аренды иногда передаются сразу  несколько объектов. Арендная плата  в этом случае может быть установлена как в целом за всё переданное имущество, так и за каждый переданный объект в отдельности. Второй вариант предпочтителен, поскольку установление арендной платы за каждый объект позволит избежать возможных споров, как между сторонами договора, так и споров с иными лицами.

     Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок внесения. Арендная плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, один раз в год путём внесения предварительной платы или с отсрочкой платежа.

     Арендатор может потребовать уменьшения арендной платы в одностороннем порядке в следующих случаях:

     — если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились;

     — при обнаружении недостатков арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель;

     — если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора;

     — если арендодателем нарушены обязательства по проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества.

     В случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем два срока подряд.

2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

     2.1. Договор проката

     Прокат  в гражданском праве традиционно  рассматривается как разновидность договора аренды, которому присущи некоторые характерные признаки, позволяющие выделить его в отдельный вид договора имущественного найма. Сторонами договора проката, как и при договоре аренды, являются арендодатель и арендатор. По договору проката арендодателем выступает специальный субъект – лицо (организация или индивидуальный предприниматель), которое осуществляет сдачу в прокат имущества в качестве постоянной предпринимательской деятельности.

     Во  многих случаях хозяйствующий субъект  может предоставлять имущество напрокат не в качестве основной деятельности, а в качестве сопутствующей услуги. Арендодателем по договору проката может выступать и неккомерческая организация, создаваемая в форме фонда.

     Таким образом, в качестве арендодателя по договору проката может выступать хозяйствующий субъект (организация или индивидуальный предприниматель), деятельность которого должны носить постоянный характер, так как при осуществлении разовых сделок правила о прокате не подлежат применению.

     В качестве арендатора по договору проката могут выступать как физические, так и юридические лица.

     По  договору проката может быть предоставлено  только движимое имущество, т.е. объект недвижимости сдать в аренду по договору проката невозможно.

     К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

     К недвижимым вещам относятся также  подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

     Таким образом, предмет договора проката  составляют только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей. Это могут быть бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, ритуальные принадлежности, легковые автомобили и т.д.

     По  договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и прочее при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители – копии произведений. Авторским правом будут регулироваться отношения между обладателями авторских и смежных прав и арендодателем по договору проката.

     Кроме того, напрокат могут передаваться технические приборы, например, измерительная техника, производственное оборудование и другие предметы.

     Имущество должно использоваться для потребительских  целей. Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь физических лиц, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях. Например, организация хочет взять напрокат холодильник в офис для хранения продуктов, принадлежащих сотрудникам. Но на практике службы проката отказываются заключать подобные договоры с юридическими лицами, что, несомненно, является нарушением законных прав последних.

     Сдаваемые напрокат вещи могут применяться  не только в потребительских, но и в иных целях, если это предусмотрено в договоре или вытекает из существа обязательства.

     Договор проката заключается в письменной форме независимо от срока, на который он заключается. Основной его особенностью является то, что договор проката носит публичный характер.

     Цена  и иные условия проката также  устанавливаются одинаковыми для  всех потребителей. Исключение составляют случаи, когда законами и иными  правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.

     Отказ коммерческой организации – арендодателя от заключения договора проката не допускается.

     Если  же сторона, обязанная заключить  договор, уклоняется от его заключения, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о принуждении заключить договор. Максимальный срок по договору проката составляет один год.

     В отличие от общих положений об аренде договор проката не может  быть заключён на неопределённый срок. Более того, в отношении проката в законе установлен предельный срок – один год. Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключённым на один год.

     Арендатор имеет право в любое время  отказаться от договора проката. По сравнению  с общими нормами, которые требуют предупредить сторону об отказе от договора аренды за один месяц, в отношении договора проката этот срок значительно сокращён. О своём решении отказаться от договора аренды арендатор должен известить арендодателя не менее чем за 10 дней.

     В отличие от общих норм арендодатель не имеет права требовать прекращения договора проката. При договоре аренды решение об отказе может приниматься любой из сторон договора.

     Обязанностью  арендодателя является проверка исправности  сдаваемого в прокат имущества, ознакомление арендатора с правилами его эксплуатации. Также арендодатель обязан в десятидневный срок устранить недостатки имущества, обнаруженные арендатором, либо заменить данное имущество другим, находящимся в надлежащем состоянии. Капитальный и текущий ремонт объектов аренды также является обязанностью арендодателя. Данное правило, не может быть изменено по соглашению сторон.

     Если  недостатки вызваны нарушением арендатором  правил эксплуатации имущества, то он возмещает расходы по ремонту и транспортировке.