Система показателей инвестиционной привлекательности недвижимости

Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента:

• Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.
• Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.
• Определяется круговая ставка доходности.
• Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.
• Составляется модифицированный денежный поток.
• Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП, но на основе модифицированного денежного потока.

 

 

 

 

Задача № 1

 

Здание с участком продано за 150000 у.е., исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 50000 у.е. Анализ затрат показывает, что полная стоимость воспроизводства здания составляет 120000 у.е. Определить общий накопленный износ здания?

Решение:

1. Определим расчётную стоимость здания:

150 000 - 50 000 =100 000 у.е.

2. Определим общий накопленный износ здания:

Так как стоимость проданного здания составляет 100 000 у.е., то есть ниже, чем полная стоимость воспроизводства здания, которая составляет 120 000 у.е., можно сделать вывод о том, что накопленный износ есть, и здание не обновлялось.

 

Задача № 2

 

Стоимость недавно построенных улучшений 450000 у.е.; продолжительность их экономической жизни Тэк. 50 лет; ставка дохода на инвестиции 12%; ЧОД для первого года 65000 у.е. Определить стоимость объекта недвижимости.

Методика расчета:

Последовательность расчета методом техники остатка:

1. определить коэффициент капитализации  для сооружения;

2. определить часть годового  дохода, приходящуюся на сооружение  путем умножения стоимости сооружения  на соответствующий коэффициент  капитализации (коэффициент капитализации  для сооружения);

3. определить сумму годового  дохода от земли путем вычитания  из общей величины годового дохода суммы дохода от сооружения;

4. определить стоимость земельного  участка путем деления приходящегося  на него дохода на соответствующий  коэффициент капитализации (коэффициент  капитализации для земли) [2, с. 94].

5. определить стоимость объекта путем сложения стоимости сооружения и стоимости земельного участка.

Решение:

1. Определим коэффициент  капитализации для сооружения  с учетом срока эксплуатации сооружения в течение 50 лет:

         - коэффициент капитализации для сооружения;

- ставка дохода;

- ставка возмещения (возврата) капитала;

- срок эксплуатации сооружения.

Ставка возмещения (возврата) капитала = .

Коэффициент капитализации для сооружения .

2. Определим часть дохода, относящуюся к сооружению:

- чистый операционный доход, относящийся  к сооружению;

- стоимость сооружения;

- коэффициент капитализации для  сооружения.

 

3. Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

 

- чистый операционный доход от земли;

- общий доход в год от эксплуатации  единого объекта недвижимости;

 – доход, относящийся к зданию.

4. Определим стоимость  земли путем капитализации части  дохода, отнесенного к земле:

 – стоимость земли;

 – доход от земли;

 – коэффициент капитализации  для земли.

Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по ставке дохода на инвестиции. То есть коэффициент капитализации земли

5. Определить стоимость объекта оценки:

- стоимость объекта;

- стоимость сооружения;

- стоимость земли.

Вывод: таким образом, стоимость объекта оценки, расположенного на земельном участке составила 467 000 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

 

 1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Интерреклама, 2011. - 704с.

2. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА-М, 2012. - 320с.

3. Крылов Э.И., В.М. Власова, М.Г. Егорова. Анализ финансового состояния и инвестиционной привлекательности предприятия: учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 190 с.

4. Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: учебно-методический комплекс. - М.: ЕАОИ, 2010. - 356с.

5. Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: учебное пособие. - М.: Издательский центр «Академия», 2008. - 304 с.