Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Апреля 2011 в 00:34, реферат
Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на использование земли и строений. Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости.
1.Введение.
2.Основные этапы оценки недвижимости.
3.Основные подходы и принципы оценки недвижимости
4.Список литературы
Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики и таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату проведения оценки.
ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а)
является законодательно разрешенным,
т.е. соответствует юридическим нормам,
включая распоряжения о зонировании и
нормы охраны окружающей среды, градостроительные
ограничения, требования по охране памятников
истории архитектуры, благоустройству
прилегающей территории и т.п.;
б) физически осуществимо, т.е. размер и
форма земельного участка, его транспортная
доступность, имеющиеся строения позволяют
реализовать выбранный вариант использования;
в) финансово обосновано с точки зрения
окупаемости инвестируемого капитала,
т.е. использование обеспечивает доход,
превышающий капитальные затраты, эксплуатационные
расходы и финансовые обязательства;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или
доходность недвижимости.
ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района. ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса. На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.
Существующие
сегодня в России административные
ограничения и зонирование
Все
вышеперечисленные принципы оценки
тесно взаимосвязаны и в
Список литературы.
Информация о работе Общая характеристика оценки недвижимости