Дебиторская задолженность, затратный метод

1. Оценка  дебиторской задолженности

     Дебиторская задолженность - это право (требование), принадлежащее должнику как кредитору по неисполненным денежным обязательствам третьих лиц по оплате фактически поставленных товаров, выполненных работ или оказанных услуг.

   Дебиторскую задолженность подразделяют в зависимости  от продолжительности, состава субъектов  задолженности, валюты платежа и  содержания обязательств.

   По  продолжительности выделяют долгосрочную задолженность, срок погашения которой  превышает 12 месяцев, и краткосрочную со сроком погашения менее 12 месяцев.

   По  валюте платежа задолженность может  быть выражена в рублях и иностранной  валюте, в результате чего возникают  курсовые разницы. Если оплата долга  производится в рублях, но по определенному  курсу и такие условия сделки установлены договором, возникают суммовые разницы.

   По  содержанию обязательств различают  задолженность, возникшую в связи  с поставкой товаров, арендой, выдачей  и получением авансов, хранением  и страхованием грузов, оказанием  посреднических услуг и т.д.

   В группировке по срокам предоставления различают дебиторскую задолженность, платежи по которой ожидаются  более чем через 12 месяцев после  отчетной даты, и дебиторскую задолженность, платежи по которой предполагают получить в течение года после отчетной даты. В текущем учете и балансе они показываются раздельно.

   Дебиторская задолженность учитывается как  краткосрочная, если срок ее погашения  не превышает 12 месяцев после отчетной даты. Остальная дебиторская задолженность  относится к долгосрочной. Исчисление указанного срока осуществляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором актив был принят к бухгалтерскому учету.

   По  возможности взыскания дебиторскую  задолженность подразделяют на: надежную; сомнительную; безнадежную. К надежной дебиторской задолженности относят сумму счетов предъявленных покупателям с оплатой в пределах срока, установленного договором, а также задолженность дебиторов, обеспеченную залогом, поручительством или банковской гарантией. Сомнительной является не погашенная в срок и необеспеченная задолженность, по которой, тем не менее, сохраняется вероятность возможного погашения.

   Краткосрочная и долгосрочная дебиторская задолженность  на российских предприятиях учитывается  в составе оборотных активов  организации с разделением на задолженность покупателей и заказчиков; по векселям полученным, авансам выданным и задолженность прочих дебиторов. Она структурирована не по видам деятельности, а по видам долговых обязательств дебиторов.

Первоначальная  стоимость долга равна его величине на день возникновения обязательства в соответствии с условиями договора.

     Текущая оценка долговых обязательств - это  их дисконтированная величина или текущая  стоимость будущего платежа. Для  краткосрочной дебиторской задолженности  из-за короткого промежутка времени уровень дисконта незначителен, им можно пренебречь и учитывать долги по номинальной первоначальной стоимости. Для долговых обязательств с уплатой в срок, превышающий 12 месяцев, их текущую стоимость определяют с использованием формулы сложных процентов или путем дисконтирования первоначальной суммы.

     Рыночная  оценка долга учитывает влияние  многих факторов, но в первую очередь  возможность его реального взыскания. Наиболее объективно она формируется  при продаже или уступке права требования долговых обязательств.

     Близка  к рыночной экспертная оценка дебиторской  и кредиторской задолженности. Ее осуществляют аудиторы и риэлтеры при оценке предприятия  как хозяйственного комплекса или  при получении специального аудиторского задания, связанного с банкротством организации, а также для аналитических целей.

     Поскольку главным видом оценки долговых требований и обязательств была и остается их первоначальная величина, для аналитических  целей она может быть скорректирована  с учетом предусмотренного договором процента за просрочку платежа. Полученный результат часто называют реальной дебиторской или кредиторской задолженностью - реальной по величине предъявления, но, к сожалению, далеко не всегда реальной для взыскания. Независимо от оценки товарно-материальных ценностей в учете их оценка в составе кредиторской задолженности осуществляется согласно расчетным документам поставщика.  
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Затратный метод,  экономическое содержание, основные этапы

Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том,  что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит  его  строительство заново по текущим ценам на землю, строительные  материалы  и  работы.  Такой подход к определению стоимости вполне  оправдывает себя, когда  речь идет о новых или относительно новых зданиях.

    Большинство  экспертов  признают,  что  затратный  метод   полезен   для

проверки  расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.

    При этом подходе оценочную  стоимость  объекта  недвижимости  определяют как  разность  между  стоимостью  их  полного  воспроизводства  или  полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно  определить по формуле:

                Цн = ПСВ – И + Цз,   или   Цн = ПСЗ – И + Цз,

    где Цн – стоимость недвижимости по затратному методу;

    ПСВ – полная стоимость полного  воспроизводства оцениваемого имущества;

    ПСЗ – полная стоимость замещения  оцениваемого имущества;

    И – стоимость износа оцениваемого  имущества;

    Цз – стоимость участка   земли.

    Причем  под  полной  себестоимостью  воспроизводства   (ПСВ)   понимают стоимость  строительства  точной  копии  здания  в   текущих   ценах   и   с использованием таких же материалов, строительных  стандартов,  дизайна  и  с тем же качеством работ, включая и все недостатки,  присущие  оцениваемому объекту.

    Полная стоимость замещения (ПСЗ)  – стоимость  строительства   в  текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но  построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном  и планировкой. Исходя из  того,  что  разумный  покупатель  не  будет  платить больше за существующее  здание,  чем  за  постройку  нового  по  современным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то  можно  считать,  что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

    Классическая теория оценки гласит, что для  целей  оценки  недвижимости

при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный  метод.  Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и  затратный  метод.

     Значение  затратного метода

    Применение затратного метода  необходимо при:

. Анализе  нового строительства;

. Определении  варианта использования земли;

. Реконструкции  зданий;

. Оценке  для целей налогообложения;

. Оценке  для страхования;

. Оценке  последствий стихийных бедствий;

. Оценке  специальных зданий и сооружений.

    В условиях же перехода к  рыночным  условиям  затратный   метод  является более предпочтительным по  сравнению  с  другими,  так  как  для  применения других  методов  требуется  обширная  рыночная  информация,  которая   из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует  помнить,  что  затраты  на строительство являются лишь  базисом  рыночной  стоимости  и  чаще  всего бывают или больше, или меньше ее.

       Недостатки затратного метода оценки недвижимости

 К  недостаткам затратного метода  следует отнести следующее:

• не  отражает  стоимости  прогнозируемых   доходов,   что   является

           определяющим для недвижимости, приносящей доход;

• большие трудности и неопределенности  с  расчетом  износа,  особенно если зданию более 10 лет;
• не учитывает возможности применения варианта наилучшего  и                                                   наиболее эффективного использования участка;
• трудно реализуем для оценки зданий с  уникальными  архитектурными  и  эстетическими характеристиками,  имеющих  историческую  ценность,  а  также зданий  с  чрезмерным  физическим,  функциональным  и  внешним износом.

Этапы оценки недвижимости затратным методом

1) Осмотр  объекта недвижимости и ознакомление  со всей имеющейся документацией;

2) Определение  полной стоимости воспроизводства  или замещения;

3) Расчет  всех видов износа: физического,  функционального, внешнего;

4) Определение  полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения  стоимости

  зданий  и сооружений;

5) Расчет  стоимости земельного участка  и работ по его  благоустройству;

если  участок арендован, то учитывается  стоимость прав аренды;

6) Общая   оценка  имущества  путем   суммирования  стоимости  земельного участка,  стоимости  зданий  и  сооружений  и  стоимости  работ   по благоустройству участка.

    Оценка  объекта затратным методом может  быть достоверной  только  в  той степени, в какой достоверно определена стоимость  строения.  Точность  такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и  реальности определения   сравнительной   стоимости   земли.   Хорошо    информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую  он может приобрести точно такой же объект, при условии, что  платеж  произведен им вовремя

    

3. Кадастровая оценка земли

   Для установления кадастровой стоимости  земельных участков проводится кадастровая оценка земель, в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения, на этой основе, эффективности использования земель. Таким образом, следует, что кадастровая стоимость не есть рыночная стоимости, а есть понятие совершенно новое и отличное от рыночной, используемое только в целях налогообложения.

   Постановление № 945 «О государственной кадастровой  оценке земель», которое определило цель кадастровой оценки земли –  внедрение экономических методов  управления земельными ресурсами и  повышение на этой основе эффективности  использования земель.

   Общие сведения о кадастровой оценке  

Использование земли в Российской Федерации  является платным. Формами платы  за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

     Работы  по государственной кадастровой  оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

     Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических  мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных  участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость объекта оценки - это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки и установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.