Особенности функционирования рынка ипотечных кредитов в России

     Общему  веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к  сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

     Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

     В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

     Унификация  в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

     Сейчас  в банковском сообществе активно  обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона  условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения  разных банков. Кроме того, кредитный  паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».

     Если  отсутствие единого подхода к  описанию условий кредита осложняет  жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки. Кроме того, сегодня банки лишены возможности секьюритизировать значительную часть своих ипотечных активов из-за технических проблем, вызванных отсутствием четких стандартов формы закладной.

     Одним из шагов к унификации на ипотечном  рынке можно считать законопроект "О внесении изменений в Федеральный  закон "О банках и банковской деятельности" и статью 10 Закона РФ "О защите прав потребителей". Этот законопроект 19 апреля направил на рассмотрение Госдумы РФ Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России (АРБР). «Законопроект направлен на повышение информированности заемщиков по поводу условий кредитного договора и сопутствующих выплат по кредиту, - отмечает Анатолий Аксаков. - Его принятие позволит существенно уменьшить количество случаев, когда граждане попадают в неприятные и сложные ситуации из-за того, что не смогли сразу разобраться в условиях кредитного договора или не смогли точно оценить объемы предстоящих платежей по кредиту».

     Законопроект  вводит в банковскую практику такие  термины как общая плата за кредит и эффективная годовая  процентная ставка. Эти понятия в  России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.

     Конкуренция на ипотечном рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), при этом, как частные, так и государственные банки с АИЖК активно конкурируют между собой.

     Чтобы повысить привлекательность своих  ипотечных программ банки снижают  процентные ставки, величину первоначального  взноса и затраты на получение  кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости: Банк «ЖилФинанс» разработал специальную программу «Экспресс ипотека», которая предполагает рассмотрение заявки на кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости в течение суток.

     Первоначальный  взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

     Немало  банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные  кредиты с минимальным первоначальным взносом от 10% при условии дополнительного  обеспечения в виде страхования  неисполнения или ненадлежащего  исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей. Однако, по прогнозу АИЖК, к 2012 году доля застрахованных кредитов должна вырасти до 10% от общего объема выдачи ипотеки.

     Другие  предложения ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10% сохраняют  единичный характер и носят специфический  характер. Чтобы получить кредит с низким первоначальным взносом, может понадобиться заложить в дополнение к приобретаемому жилью объект недвижимости, имеющийся в собственности заемщика. В других вариантах первоначальный взнос может быть ниже стандартного для программ по приобретению жилья у застройщиков из числа партнеров банка, для работников «зарплатных» и корпоративных клиентов, либо для работников материнской компании в кэптивном банке. Из крупных банков без оговорок минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости залога по кредитам на приобретение готового жилья установили только МКБ, НОМОС-Банк и Собинбанк.

     Ставки  по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов  и топ-менеджеров банков, с конца  прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и притом, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку на 0,25 процентных пункта - до 8%, Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков. Подтверждением тому служит продолжающееся расширение круга игроков ипотечного рынка: за последнее время в него вернулись такие крупные банки как «Петрокоммерц», НОМОС-Банк и Промсвязьбанк.

     Индивидуальный  подход к заемщику при определении  условий кредитования сегодня декларируется  все громче, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки.

     Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки  все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее  распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. Порой лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.

     Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка. В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. п.

     Борьба  за клиента на ипотечном рынке  ведется как ценовыми, так и  неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

     Сети  ипотечных центров развивают  Альфа-Банк, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит  Банк. Кроме того, для рекламы  ипотечных кредитов банки нередко прибегают к такому инструменту как бесплатные семинары и консультации. Например, посетители "Дней открытой ипотеки" банка «Уралсиб» получают не только консультации, но и сертификат, который дает возможность предъявителю получить скидку на процентную ставку при оформлении ипотечного кредита.

     Характерно, что прошлогоднюю тенденцию расширять  продуктовые линейки за счет ипотечных  программы по стандартам АИЖК сменило  появление у банков большого количества разнообразных собственных программ. Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. Ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машиномест предоставляют ВТБ 24, Сбербанк, Собинбанк и Банк Москвы.

     Все возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью кредитов год - два назад, позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию.

     Наоборот, изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заемщиков, чья неплатежеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.

     Начало 2011 года ознаменовало появление новых  подходов к разработке ипотечных  программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию  потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. «Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность, - отмечает Сергей Озеров, председатель правления банка «ДельтаКредит». - Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья».

     Госбанки  «наступают на пятки» АИЖК по части  внедрения социально ориентированных  продуктов. К примеру, в марте  ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку  программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса. И в Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24, по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввел обязательное требование по страхованию ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.