Основные направления развития ипотечного кредитовая в России

     • Текущие операции и мониторинг

     • Управление потоками платежей

     • Обслуживание кредитов, подготовка отчетности

     На  настоящий момент, Банк предоставляет  ипотечные кредиты в двух валютах (рубли РФ и доллары США), при  этом портфель имеет следующую валютную структуру:

     • 47% в долларах США (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск),

     • 53% в рублях РФ (Филиалы Банка).

     Наиболее  вероятно, что при увеличении объема портфеля, указанные пропорции сохранятся, и запланированный портфель размером 3 млрд. рублей будет иметь такие  же валютные составляющие. При этом рублевые облигации предпочтительно выпускать в России, долларовые – в Голландии (по причине благоприятного законодательного и налогового режима, большого объема рынка секьюритизированных активов).

     Указанные расчёты экономически разумного  размера портфеля актуальны как  для рублевых так и для валютных выпусков ипотечных облигаций.

     Для управления валютными рисками, возникающими как следствие нынешней валютной структуры ипотечного портфеля Банка, возможны следующие способы:

     • хеджирование валютных рисков;

     • стимулирование увеличения или уменьшения удельной доли определенной валюты в портфеле с помощью тарифной политики;

     • увеличение общего объема ипотечного портфеля.

     Для целей секьюритизации в основном планируется использовать портфель кредитов, представленный Клиентами  категорий Найм-1 и Найм-2 (Клиенты, работающие по найму, подтверждающие свой доход справкой от работодателя по форме 2-НДФЛ либо в свободной форме). Это связано с:

     • пониженным процентным доходом Банка, получаемым по данному портфелю;

     • предпочтением потенциальных инвесторов кредитов по Клиентам с данными категориями как с пониженным риском.

     Предполагается, что остальные категории Клиентов, получивших в Банке кредиты по более высоким ставкам, в основном будут оставлены на балансе Банка, однако какая-то их часть все же будет  отнесена в портфель для последующей секьюритизации с целью повышения средневзвешенной процентной ставки по портфелю.

     Таким образом, Банк сможет более эффективно привлекать долгосрочные ресурсы, используя  менее доходные активы.

     В 2007 году ценообразование ипотечных кредитов происходило на основании того, что более ликвидные кредиты (и наименее рисковые с точки зрения рынка) выдавались по относительно низким ставкам и с низким комиссионным доходом для Банка.

     Например, сбор за рассмотрение заявки Клиента, работающего по найму и подтверждающего свой доход справкой 2-НДФЛ составлял 1 000 р., а сбор за рассмотрение заявки владельца бизнеса составлял 5 000 р. Также, процентные ставки повышались от наиболее ликвидного кредита (категория Найм-1, продукт «Покупка квартиры» – от 11%) до наименее ликвидного (категория Бизнес-2, продукт «Залог квартиры» – 17%).

     В процессе реализации предлагаемых мероприятий, необходимо сохранить указанный  принцип ценообразования.

     Соответственно, при секьюритизации / продаже портфеля первоначально будет ставиться вопрос причины / цели данной операции, на основе которой будет осуществлена выборка кредитов для продажи. Поскольку целью секьюритизации является привлечение ресурсов для продолжения выдачи ипотечных кредитов при оптимальном соотношении стоимости привлекаемых ресурсов и сопутствующих комиссионных издержках, выборка и изменения параметров кредитов, будут осуществлены для достижения вышеуказанной цели на основе мнений инвесторов, консультантов, рейтинговых агентств, андеррайтеров, других участвующих сторон, и практики рынка.

     • Тарифная политика и доработка действующих кредитных продуктов

     С целью повышения рыночной конкурентоспособности  основных условий предоставления ипотечных  кредитов, необходимо оперативно изменить (модифицировать) наиболее значимые условия кредитования и создать систему эффективного управления тарифной политикой, в части ипотечного кредитования.

     В рамках настоящего анализа портфеля необходимо реализовать ряд конкретных мероприятий по изменению и тарификации  ипотечных кредитов Банка. К таким изменениям относятся:

     а) Изменение условий действующих кредитных продуктов «Покупка квартиры» и «Залог квартиры», с учетом аналитических материалов и заключений, подготовленных Департаментом Маркетинга, Финансовым Департаментом, Центром ипотечного кредитования, которые касаются существенных параметров кредитования:

     • Снижение средних процентных ставок по целевому кредитованию на приобретение недвижимого имущества до уровня трансфертных ставок соответствующего периода (при этом средневзвешенная процентная ставка по портфелю ожидается на уровне трансфертной ставки + 2%);

     • Введение отдельного тарифного плана (или тарифа) по продукту «Покупка квартиры», который по сути будет представлять «рекламную» ставку – самую низкую ставку среди всех продуктов и тарифных планов по Программе, но вероятность ее получения Клиентом будет незначительной (жесткие требования к заемщику, кредиту и объекту залога). Однако, если подобный кредит будет предоставлен Банком и начнет приносить убытки, ЦИК предпримет все действия для продажи данного кредита в течение 6 месяцев с даты его выдачи.;

     • Увеличение срока кредитования до 25–30 лет;

     • Снижение требований к размеру минимального первоначального взноса – от 0% до 10% (при этом средневзвешенный размер кредита к стоимости закладываемого имущества ориентировочно составит 65% по портфелю в целом);

     • Снижение и оптимизация комиссионных сборов Банка (комиссии за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита);

     • Смягчение требований к объекту залога;

     • Увеличение возможного числа и категорий созаемщиков и / или поручителей по кредиту (на настоящий момент допустимо лишь участите супруга / супруги);

     • Введение новой схемы расчетов за приобретаемую квартиру

     б) Необходимо провести оптимизацию досрочного погашения кредитов. Поскольку риск досрочного погашения кредитов перекладывается на инвесторов (покупателей ипотечных облигаций), то ставка досрочного погашения крайне важна для определения фактического срока портфеля и стоимости облигаций. Возможные направления:

     • Введение повышения процентной ставки в случае досрочного погашения кредита в течение первых 5 лет пользования кредитом;

     • Выдача кредита по низкой ставки с длительным (напр. 5 лет) мораторием на досрочное погашение;

     • Предложение по снижению ставки для существующих заемщиков, которое призвано опередить агрессивное рефинансирование портфеля Банка конкурентами;

     • Повышение доли платежа по кредиту в доходе заемщика для меньшей вероятности накопления средств для досрочного погашения кредита (повышение коэффициента Долги / Доход с 50% до 55%);

     • Увеличение срока кредитования до 30 лет (на настоящий момент, максимальный срок кредита – 20 лет);

     • Предложение заемщикам дополнительных кредитных продуктов (кредит на ремонт, на образование и т.д.), которые будут аккумулировать риски досрочного погашения.

     Данные  условия предполагается изменять ориентируясь на условия, действующие на рынке  ипотечного кредитования с целью  стимулирования спроса на ипотечные  продукты Банка со стороны Клиентов для выполнения поставленных планов по выдаче кредитов и для накопления портфеля, достаточного для секьюритизации. При этом, особое внимание будет уделяться продвижению продуктов «Покупка квартиры» и «Покупка коттеджа», как наиболее ликвидным и менее рисковым по сравнению с другими кредитными продуктами.

     • Разработка новых кредитных продуктов и тарифных планов

     В части разработки и внедрения  новых ипотечных продуктов необходима разработка и запуск следующих кредитных  программ:

     • «Строительство квартиры» – покупка квартир на первичном рынке, в т.ч. на этапе т.н. «нулевого цикла»;

     • «Улучшение жилищных условий»;

     • «Покупка земельных участков»;

     • «Покупка коттеджей и загородных домов» (в процессе реализации);

     • «Строительство коттеджей»;

     • «Приобретение объектов коммерческой недвижимости» 

     • Разработки комплексной программы кросс-продаж банковских продуктов при оформлении ипотечных кредитов:

     • Создание мотивационной системы продаж ипотечных кредитов;

     • Организация эффективного маркетинга Программы.

     Для достижения вышеуказанных целей  также потребуется проведение комплекса мероприятий, включающего проработку следующих основных задач:

     а) В целях повышения доходности Программы, предлагается распространить участие всех уполномоченных страховых компаний Банка на ипотечную программу, подписать с ними соглашения об оказании информационно-консультационных услуг, по которым страховые компании будут ежемесячно перечислять Банку определенный процент от полученных страховых премий по застрахованным ипотечным кредитам (в среднем по рынку 10–20%);

     б) Стимулирование кросс-продаж других кредитных продуктов Банка, предлагая Клиентам револьверные кредитные карты, автокредиты и индивидуальные ссуды, как при оформлении ипотечного кредита (в случае достаточности платежеспособности), так и по истечении 6, 12 месяцев с даты получения кредита. При этом, для Клиентов, имеющих положительную кредитную историю в Банке, возможно предложение продуктов на более льготных условиях.

     в) Повышение качества ипотечного кредитного портфеля как основного индикатора его стоимости. Для этого планируется реализовать следующие мероприятия:

     • Повышение квалификации сотрудников, участвующих в реализации Программы путем проведения тренингов, семинаров, подготовки детальных методических материалов для использования в работе, проведение аттестаций сотрудников фронт-офиса;

     • Внедрение системы мотивации сотрудников Банка, задействованных в реализации Программы, в которой будут регламентированы поощрения и взыскания по результатам продаж ипотечных кредитов, а также качества их выдачи и сопровождения;

     • Автоматизация операций по ипотечному кредитованию для снижения фактора ошибок при подготовке кредитной документации, более точных расчетов суммы кредита, исходя из введенных в систему данных;

     • Проведение более тщательного контроля за целевым использованием кредитных средств Клиентами;

     • Совместно с другими подразделениями Банка разработать и внедрить более действенные методы по работе с проблемными и потенциально проблемными кредитами:

     г) Расширение агентской сети Банка путем заключения соглашений с агентствами недвижимости и кредитными брокерами, которое позволит:

     • Осуществлять продвижение ипотечных продуктов и услуг Банка среди своих клиентов компаний-агентов;

     • Оказывать содействие Банку при продаже заложенных квартир, в случае потери Клиентом платежеспособности, как при обоюдном согласии Банка и Клиента, так и в случае обращения взыскания Банком на заложенное имущество;

     • Снизить издержки Банка по проведению ипотечных сделок;

     • Частично обеспечить услуги по представлению интересов Банка и Клиентов в регистрирующих органах;

     • Снизить риски Банка при введении новой формы расчетов наличными до регистрации сделки купли-продажи;