МОСКОВСКИЙ  БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

Специальность «Банковское дело»

                                                                               

 
 
 

Курсовая  работа 

по дисциплине «Банковские операции»

на  тему: «Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках»

                                                  

                                                                                            Выполнена студенткой:

                                                                                            

                                                                                              Научный руководитель:

            

             

                                                                 

Москва 2010

 

Содержание.

  Стр.

Введение…………………………………………………………..……………………….3

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….……...….….4

  1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования………………………………………….……..4

  1.2. История ипотеки в России. Роль Агентства по ипотечному жилищному      кредитованию……..……………………………..…………………………………...…....8

  1.3. Особенности  ипотеки различных видов недвижимого имущества…………...12

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ .……………………..……………………………………………………………………..15

     2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ…………………………………………….15

     2.2. Ипотечный кредит……………………………………………………………….17

   2.2.1.Условия кредитования…………………………………………...…………….18

    2.2.2.Процентные ставки в рублях…………………..…………………………...….20

    2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро………………………..……….22

     2.2.4.Требования к заемщикам……………………….…………………………...…23

     2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки.....…………….24

     2.2.6.Получение и обслуживание кредита………………………………………….24

     2.2.7.Программа «Молодая семья»………………………………………………….26

     2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту…………………………………...27

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список используемой литературы……………………………………………………...31

Приложение………………………………………………………………………………32 
Введение.

  Рынок жилья  в нашей стране оказался не обеспечен  соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

  Создание  системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья  позволит увеличить их платёжеспособный  спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

  В настоящее  время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Сбербанке РФ; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

 

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования.

  Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника  точному и своевременному исполнению своих обязательств.

  Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

  К недвижимому  имуществу, которое является предметом  ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.¹

  В залог  не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

   Но  наибольший интерес представляет  ипотечное кредитование жилья,  т.к. жильё в рыночной экономике  - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

   В настоящее  время в стране созданы все  предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования:

• приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
• приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральный закон " О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
• Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;  
• законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний).²

  При ипотечном  кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит. 
 

  Основные  участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

  Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Инструменты  ипотечного кредитования

      В  системе  мер  по   становлению  и  развитию  жилищного   ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора  инструментов ипотечного кредитования.

      Под инструментами ипотечного  кредитования понимается механизм  расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения  основного  долга и  уплаты  процентов  по  кредиту.   Инструменты   ипотечного   кредитования определяют форму организации денежного потока  по  долгосрочному  ипотечному кредиту.

      Инструменты  ипотечного   кредитования   призваны   увязать   интересы кредитора и заемщика путем:

      -  обеспечения  прибыльности  ипотечной  деятельности  и   возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

      - снижение рисков ипотечного  кредитования;

      -  обеспечения  таких  условий   кредитования,  при    которых   кредит становится доступным для заемщика.

      Выбор  инструмента  кредитования  обусловлен  рядом  факторов,   среди

которых можно  назвать следующие:

      - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы  населения,  денежная политика правительства и т.п.);

      - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

      - необходимость  обеспечения   простоты  и  доступности   для  понимания расчетов по кредитам.

1.2. История ипотеки в России.

  Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

    Ипотечное  кредитование было первым на  Руси видом кредитования и  получило название «заклад».

    В  XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.