Ипотечное кредитование: содержание, проблемы и перспективы развития

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

 

 

9. Pасчет платежа.

 

При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. 

Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. 

Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

 

Аннуитетные платежи:

Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

 

Формула аннуитетных платежей

 

                                    X = (S*p) / (1-(1+p)^(1-m))

 

X - размер аннуитетного платежа;

 S - сумма кредита;

 p - 1/12 годовой процентной ставки, выраженная в сотых долях;

^ - означает в степени; m - срок кредита, в месяцах.

 

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Кредит +процент	Ануиент	Сумма кредита на конец
1	135700,00	1243,92	136943,92	11993,39	124950,53
2	124950,53	1145,38	126095,91	11993,39	114102,52
3	114102,52	1045,94	115148,46	11993,39	103155,07
4	103155,07	945,59	104100,66	11993,39	92107,26
5	92107,26	844,32	92951,58	11993,39	80958,19
6	80958,19	742,12	81700,31	11993,39	69706,92
7	69706,92	638,98	70345,90	11993,39	58352,51
8	58352,51	534,90	58887,41	11993,39	46894,02
9	46894,02	429,86	47323,88	11993,39	35330,49
10	35330,49	323,86	35645,35	11993,39	23660,96
11	23660,96	216,89	23877,85	11993,39	11884,45
12	11884,45	108,94	11993,39	11993,39	0,00
Итого		8220,70		143920,68

 

Таблица 1 – расчет аннуитетных платежей

 

Дифференцированные платежи:

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотекезначительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

 

Месяцы	Сумма кредита на начало	Процент	Оплата кредита	Итого платеж	Сумма кредита на конец
1	135700,00	1243,92	11308,33	12552,25	124391,67
2	124391,67	1140,26	11308,33	12448,59	113083,33
3	113083,33	1036,60	11308,33	12344,93	101775,00
4	101775,00	932,94	11308,33	12241,27	90466,67
5	90466,67	829,28	11308,33	12137,61	79158,33
6	79158,33	725,62	11308,33	12033,95	67850,00
7	67850,00	621,96	11308,33	11930,29	56541,67
8	56541,67	518,30	11308,33	11826,63	45233,33
9	45233,33	414,64	11308,33	11722,97	33925,00
10	33925,00	310,98	11308,33	11619,31	22616,67
11	22616,67	207,32	11308,33	11515,65	11308,33
12	11308,33	103,66	11308,33	11411,99	0,00
Итого		8085,46	135700,00	143785,46

 

 

Таблица 2 – Расчет дифференцированных платежей

 

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., выше представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8100 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11% годовых.

 

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993,39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит – 143920,68 руб., а во втором варианте – 143785,46 руб. Разница в 135,22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей

 

 

 

10. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

 

Совершенствование ипотечного кредитования является одной из важнейших задач, которая стоит перед правительством Российской Федерации, руководством регионов и многочисленными кредитными организациями, которые работают на данном рынке. В настоящее время ипотека является одним из немногих способов, с помощью которого жители нашей страны могут приобрести собственное жилье.

Российский ипотечный рынок растет очень быстрыми темпами. Только за два первых месяца 2014 года было выдано 117,8 тыс. кредитов на общую сумму 198,2 млрд. руб., что в 1,4 раза больше в количественном и в 1,49 раза в денежном выражении, чем в январе-феврале 2013 года. [9]

2013 год в значительной степени изменил географическое распределение российской ипотеки: объем ипотечных кредитов, выданных в регионах, впервые превысил столичный. Наряду с Москвой и Московской областью ипотекой активно пользуются покупатели жилья в Самарской, Челябинской, Свердловской,  Новосибирской,  Тюменской областях и в Красноярском крае. Такая тенденция, по прогнозам, сохранится.

 Всего  за 2013 год в России было выдано ипотечных кредитов на 1,354 трлн. руб., почти на 30% больше, чем в 2012 г. Их число выросло на 19%: если в 2012 году кредиты на покупку жилья получили 692 тыс. семей, то в 2013 году — уже 825 тыс.

 

 Кредитование выросло благодаря появлению более гибких условий ипотеки и упрощению процедуры оформления. Кроме того, снижается сумма первоначального взноса.

 

 В результате в ипотеку продается уже каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья. Всего в 2013 году в России было введено в строй 69,5 млн. кв. м жилья, на 7,8% больше, чем в 2012 году. Однако серьезным препятствием остается высокая стоимость коммуникаций. Поэтому министерство строительства и ЖКХ совместно с АИЖК разрабатывают сейчас схемы по выкупу инженерно-технической инфраструктуры, чтобы снять эту нагрузку с застройщика. Предполагается также выпуск инфраструктурных облигационных займов.      Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов (825 тыс.) уже превысило ранее установленный указом президента ориентир к 2018 году (815 тыс.). 

По прогнозу АИЖК, в 2014 году ожидается выдача 835 тыс., в 2015 — 871 тыс. кредитов. Ожидается, что общий объем выданных ипотечных кредитов в 2014 году превысит 1,5 трлн. руб. Однако при благоприятных условиях возможно удвоение объема ипотеки.

Тем не менее, развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,4%, в январе-феврале 2014 года — 12,3%. 

По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. 

Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 марта 2014 года составляла всего 1,5%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти. АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. 

Помимо этого, необходимо  сфокусироваться на комплексном развитии территорий, в том числе на выкупе инженерной инфраструктуры с последующим выпуском обеспеченных ею облигаций и на развитии рынка арендного жилья. В текущем году законодательное обеспечение российского рынка ипотеки существенно изменилось. Это связано с тем, что в декабре 2013 года были приняты федеральные законы №379-ФЗ и №367-ФЗ, которые значительно расширяют возможности выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными и иными видами кредитов.