Оценка должна быть проведена
с использованием нескольких подходов
к оценке. Итоговая стоимость представляет
собой результат обоснованного согласования
результатов, полученных в рамках применения
различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет
собой совокупность методов оценки, объединенных
общей методологией.
Важным условием проведения
обязательной оценки является общее требование,
что с даты оценки до даты составления
отчета об оценке должно пройти не более
трех месяцев.
В рамках определения категории
наиболее эффективного использования
(НЭИ) объекта оценки установлен только
один критерий - максимальная стоимость
объекта оценки. Принципы физической,
финансовой и юридической осуществимости,
принятые в общепринятой теории НЭИ, в
ФСО не упоминаются.
Экспертиза отчета об оценке
проверяет соблюдение оценщиком:
- требований законодательства
Российской Федерации об оценочной
деятельности;
- требований договора
об оценке;
- достаточность и достоверность
используемой в информации;
- обоснованность сделанных
оценщиком допущений;
- использование или отказ
от использования подходов к
оценке;
- согласование (обобщения) результатов
расчетов стоимости объекта.
Определение подходов к оценке
традиционно. Доходный подход - совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на определении ожидаемых
доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов
оценки стоимости объекта оценки, основанных
на сравнении объекта оценки с объектами
- аналогами объекта оценки, в отношении
которых имеется информация о ценах. При
этом объектом - аналогом объекта оценки
для целей оценки признается объект, сходный
с объектом оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам,
определяющим его стоимость. Затратный
подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта
оценки являются затраты, необходимые
для создания точной копии объекта оценки
с использованием применявшихся при создании
объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки
являются затраты, необходимые для создания
аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся
на дату оценки. Исходя из положений ФСО
№1, можно констатировать, что стоимость
замещения и воспроизводства больше не
является видом стоимости, а является
методом расчета затратного подхода к
оценке.
Проведение оценки включает
следующие этапы:
1. заключение договора
на проведение оценки, включающего
задание на оценку;
2. сбор и анализ информации,
необходимой для проведения оценки;
3. применение подходов
к оценке, включая выбор методов
оценки и осуществление необходимых
расчетов;
4. согласование (обобщение)
результатов применения подходов
к оценке и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;
5. составление отчета
об оценке.
В рамках оценочного делопроизводства
возникает обязанность оценщика иметь
задание на оценку, которое должно содержать
следующую информацию:
- объект оценки;
- имущественные права
на объект оценки;
- цель оценки;
- предполагаемое использование
результатов оценки и связанные
с этим ограничения;
- вид стоимости;
- дата оценки;
- срок проведения оценки;
- допущения и ограничения,
на которых должна основываться
оценка.
Представляется, что данный
документ должен оформляться как приложение
к договору на оценку, как часть отчета
об оценке. Пункт 18 ФСО №1 признает, что
выбор подходов и методов проведения оценки
основывается на суждении оценщика. При
этом оценщик использует следующую информацию:
- о политических, экономических,
социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние
на стоимость объекта оценки;
- о спросе и предложении
на рынке, к которому относится
объект оценки, включая информацию
о факторах, влияющих на спрос
и предложение, количественных и
качественных характеристиках данных
факторов;
- об объекте оценки, включая
правоустанавливающие документы, сведения
об обременениях, связанных с
объектом оценки, информацию о
физических свойствах объекта
оценки, его технических и эксплуатационных
характеристиках, износе и устареваниях,
прошлых и ожидаемых доходах и затратах,
данные бухгалтерского учета и отчетности,
относящиеся к объекту оценки, а также
иную информацию, существенную для определения
стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при
оценке, должна соответствовать принципу
достаточности и достоверности. Ответственность
за соблюдение этого правила лежит на
оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость
привлечения внешнего специалиста (эксперта).
В случае ее ли оценщик делает какое-либо
допущение, он должен описать условия,
при которых справедливы значения характеристик
этих допущений. Оценщику запрещено использовать
в оценке информацию, датированную датой
позже даты оценки. Информация, используемая
в сравнительном подходе, должна отвечать
требованиям доступности и достоверности.
Оценщик обязан использовать
затратный, сравнительный и доходный подходы
к оценке или обосновать отказ от использования
того или иного подхода. Также сохранилось
право оценщика самостоятельно определять
конкретные методы оценки в рамках применения
каждого из подходов.
В качестве критериев применимости
доходного и сравнительного подхода к
оценке ФСО выделяется наличие достоверной
информации, позволяющей прогнозировать
доходы и расходы, источником которых
является объект оценки, и наличие объектов-аналогов
соответственно.
В рамках реализации доходного
подхода у оценщика возникают следующие
обязанности:
1. установить период прогнозирования;
2. исследовать способность
объекта оценки приносить поток
доходов в прогнозном и постпрогнозном
периодах;
3. определить ставку дисконтирования;
4. осуществить процедуру
приведения потока ожидаемых
доходов в стоимость на дату
оценки.
Таким образом, ФСО фактически
исключает возможность применения метода
капитализации прибыли.
При реализации сравнительного
подхода оценщик должен:
- обоснованно выбрать
единицы сравнения объекта оценки
и каждого объекта-аналога по
всем элементам сравнения. Оценщик
должен обосновать отказ от
использования других единиц
сравнения, принятых оценочной практикой
при проведении оценки и связанных
с факторами спроса и предложения.
Данное положение может быть
причиной споров при его практическом
применении;
- скорректировать значения
единицы сравнения для объектов-аналогов
по каждому элементу сравнения.
Оценщику следует ввести единую
для всех объектов-аналогов шкалу
корректировок;
- обоснованно согласовать
результаты корректирования значений
единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам.
Обоснованием отказа от затратного
подхода к оценке может служить невозможность
заменить объект оценки другим объектом,
который либо является точной копией объекта
оценки, либо имеет аналогичные полезные
свойства. Оценщик должен учитывать физический
износ, функциональное и экономическое
устаревание, если таковые имеются.
Оценщик должен согласовать
результаты, полученные в рамках примененных
подходов и методов оценки. На согласование
результатов влияют вид определяемой
стоимости и мнение оценщика. Исходя из
смысла п. 24 стандартов оценщику необходимо
осуществлять «обоснованную процедуру
взвешивания», т.е. простого приведения
весов недостаточно, взвешивание является
процедурой.
Отчет об оценке - обязательный
документ, подтверждающий проведение
оценки. Итоговая величина стоимости должна
быть выражена и российских рублях.
Решение задачи
- Какая сумма будет накоплена вкладчиком
через 2 года, если первоначальный взнос
составляет 500 000 рублей, % начисляется ежегодно по ставке 10%?
1)В таблице «Будущая стоимость
единицы (начисление процентов ежегодно)
FV= (1+i)n на пересечении колонки, соответствующей
процентной ставке 10%, и строки, соответствующей
периоду начисления процентов (2 года),
найдем фактор 1,2210.
2) рассчитаем сумму накопления:
500*1,210 = 605 тыс. руб.
Таблица 1.
Процесс накопления в динамике
Год |
Накопленная сумма, тыс.руб. |
Первый |
500*110%=550 |
Второй |
550*110%= 605 |
Если в приведенном примере
проводилось бы начисление простого процента,
то накопленная сумма бы составила:
FV= S(1+ n *i)
500*(1+0,10*2) = 600 тыс. руб.
Вывод: Таким образом, сложный
процент предполагает начисление процентов
не только на сумму первоначального взноса,
но и на сумму процентов, накопленных к
концу года. Это возможно только в случае
реинвестирования суммы начисленных процентов,
т.е. присоединения их к инвестированному
капиталу.
В нашем случае вкладчику выгоднее
инвестировать денежные средства в банк
под 10% годовых при начислении сложных
процентов.
Заключение
В банковской практике современности
самым распространенным типом обеспечения
гарантии того, что заемщики вернут кредит,
является залог. Оценка для залога, когда
планируется взять кредит под залог, направлена
на установление адекватного соотношения
между размером кредита и ценой имущества
залогового. Таким образом, работа специалиста
по оценке залогов, по сути, предотвращает
всевозможные разногласия, которые вполне
могут возникнуть между сторонами, участвующими
в сделке по внесению в залог недвижимости
или иных объектов. Важно понимать, что
кредит под залог недвижимости без оценки
стоимости залога специалистом по оценке
залогов, вам не выдадут.
В наши дни самым актуальным видом оценки
стоимости залога считается оценка залога
недвижимости при кредитовании ипотечном.
Ведь зачастую гражданин имеет возможность
улучшить свои жилищные условия только
за счет получения кредита, под залог имеющегося
у него имущества. И в этих ситуациях крайне
важна независимая высокопрофессиональная
оценка для залога, которая создает справедливую
и прочную юридическую базу для последующего
взаимодействия заемщика и кредитора.
Востребованность оценки залога недвижимости
при получении различных ссуд от кредитных
организаций и банков объясняется, кроме
того, существенным развитием предпринимательских
процессов, которые отмечаются в нашем
обществе в последние 5-6 лет. Ведь многие
компании имеют возможность полноценно
функционировать лишь при условии получения
под определенный процент ссуды, выдаваемой
банками. Но при этом обязательно следует
осуществлять независимую оценку предмета
залога, как это принято в мировой практике,
а в особенности оценку залога недвижимости.
Отметим, что оценка под залог позволяет
не только определить достоверную стоимость
того или иного имущества, но и попутно
решить ещё несколько вопросов. Так, например,
при оценке для целей залога при получении
кредита под залог недвижимости, транспорта,
оборудования, ценных бумаг и так далее,
специалист по оценке стоимости залога
подготовит данные о длительности периода
маркетингового и проинформирует заказчика
о зависимости цены на предметы для залога
от этого фактора. Также при оценке для
залога будут даны ответы на вопросы по
поводу вероятности продажи имущества
залогового по отдельным элементам. Это
очень важно, когда производится оценка
для залога комплексов имущественных,
ведь их стоимость снижается при нарушении
связей целевых.