Удостоверение договоров ренты и пожизннного содержанияс иждивением

    Данные  правовые последствия могут наступить  при условии, что отчуждение недвижимого имущества было произведено плательщиком ренты в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то правила об обременении такого имущества рентой на взаимоотношения сторон распространяться не будут.

    Нормы гражданского права предусматривают  и другие способы, обеспечения интересов получателя ренты. Они установлены ст. 587 ГК РФ. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Это означает, что в случае неисполнения плательщиком ренты обязательств по договору рентополучатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. Однако нужно учитывать, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное плательщиком ренты нарушение крайне незначительно и размер требований получателя ренты вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По решению суда из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования кредитора. Удовлетворение требования получателя пожизненной ренты за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения с плательщиком ренты, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

    Применительно к рентным отношениям правило об обеспечении исполнения обязательства путем залога установлено императивной нормой закона. Поэтому залог возникает даже в тех случаях, когда соответствующее условие отсутствует в тексте договора. Анализ ч. 1 ст. 587 ГК РФ в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК РФ, который устанавливает, что залогодатель (в нашем случае - плательщик ренты) вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (рентополучателя), позволяет сделать вывод, что данное правило относится и к случаю залога недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.

    В том случае, если с согласия получателя ренты право собственности на переданное под выплату ренты  недвижимое имущество перешло от одного собственника к другому, право  залога сохраняет силу. Таким образом, недвижимость, передаваемая по договору ренты, обременяется не только рентными обязательствами, но и залогом.

    Часть 2 ст. 587 ГК РФ подлежит применению в  тех случаях, когда под выплату  пожизненной ренты передается денежная сумма или иное недвижимое имущество. Закон говорит, что существенным условием такого договора является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, если под выплату ренты передается недвижимость, то закон четко устанавливает залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательства плательщика ренты. В том случае, если предметом договора пожизненной ренты является движимое имущество, то выбор способа обеспечения выплаты ренты осуществляется по согласованному усмотрению сторон. Это может быть либо страхование, либо один из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных ст. 329 ГК РФ, а в частности:

    1) неустойка. Она представляет собой  денежную сумму, которую плательщик  ренты обязуется уплатить рентополучателю  в случае неисполнения или  ненадлежащего исполнения обязательств  по выплате ренты, а именно  в случае просрочки исполнения. Неустойка может исчисляться как в твердой денежной сумме, так и в процентном отношении к сумме неисполненного обязательства. Конкретный ее размер устанавливается договором ренты;

    2) залог. Его сущность была рассмотрена  выше. Здесь же следует отметить, что при передаче под выплату ренты движимого имущества предметом залога может быть как само такое имущество, так и любое другое имущество, принадлежащее плательщику ренты;

    3) удержание. Его специфика состоит  в следующем: кредитор, у которого  находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Очевидно, что данный способ не подходит для обеспечения обязательств плательщика по выплате ренты. Однако он может применяться к отношениям, возникающим в случае возмездной передачи имущества под выплату ренты, обеспечивая обязательства плательщика по уплате выкупной цены;

    4) поручительство. По соглашению о  поручительстве третье лицо обязуется  перед получателем ренты отвечать  за исполнение плательщиком ренты  своих обязательств полностью  или в части. При неисполнении  или ненадлежащем исполнении плательщиком пожизненной ренты обязательств по выплате ренты у него возникает солидарная с поручителем ответственность по обязательству. При этом поручитель отвечает перед рентополучателем в том же объеме, что и плательщик, включая уплату процентов (если они предусмотрены), возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. Для договора пожизненной ренты поручительство является одним из самых подходящих и эффективных способов обеспечения;

    5) банковская гарантия. В силу банковской  гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе плательщика пожизненной ренты (принципала) письменное обязательство уплатить рентополучателю (бенефициару) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменного требования об ее уплате. При обоснованности предъявленных требований гарант перечисляет бенефициару денежную сумму, установленную гарантией. За выдачу банковской гарантии плательщик пожизненной ренты должен уплатить гаранту вознаграждение. Банковская гарантия может использоваться как способ обеспечения обязательств плательщика ренты. Недостатком в данном случае является следующее: пожизненная рента устанавливается на срок жизни рентополучателя, поэтому нельзя заранее предугадать общую сумму рентных платежей. В то же время предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия;

    6) задаток. Он представляет собой  денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение ее исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Задаток в качестве обеспечительной меры применим при заключении: во-первых, договоров, обязанными по которым выступают обе стороны, во-вторых - договоров, предусматривающих разовые платежи (например, купля-продажа). В случае пожизненной ренты, которая, как было рассмотрено выше, является односторонне обязывающим договором и согласно которой в обязанности плательщика входит систематическая уплата ренты в течение всей жизни ее получателя, задаток выглядит малоэффективным способом обеспечения исполнения обязательств.

    Стороны договора пожизненной ренты вправе избрать любой из рассмотренных  и применимых к данному виду договоров способов обеспечения обязательств либо прибегнуть к страхованию. Следует отметить, что внесение в текст договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств является существенным условием для данного вида договоров. Это означает, что при отсутствии такого условия договор считается незаключенным.

    По  смыслу ст. 587 ГК РФ обеспечение может  быть предоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договора ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

    В соответствии со ст. 588 ГК РФ за просрочку  выплаты ренты плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование  чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Проценты взимаются по день уплаты суммы просроченных платежей получателю пожизненной ренты. Размер процентов определяется существующей в месте жительства рентополучателя учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Суд удовлетворяет требование кредитора (если долг взыскивается в судебном порядке), исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Стороны в договоре пожизненной ренты могут договориться об ином размере процентов за пользование чужими денежными средствами.

    На  участников рентных отношений в  полном объеме распространяется правило  ч. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненные получателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают сумму причитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

    Как уже отмечалось, по договору пожизненной ренты обязательства плательщика сводятся к периодической уплате в пользу рентополучателя денежных платежей. По данному виду договора иные формы представления, например, в натуре, невозможны. Этим условием пожизненная рента отличается от постоянной ренты, выплата которой производится путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Размер рентных платежей устанавливается договором. Однако закон в интересах получателя ренты устанавливает минимальную сумму ренты, ниже которой обязательства плательщика опускаться не могут.

    Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его  бюджет. Той же причиной обусловлено  и следующее правило: размер ренты  в силу ч. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ подлежит индексации с учетом уровня инфляции. Цель этой установки - нейтрализация негативных последствий инфляции для получающего денежные выплаты гражданина.

    Периодичность рентных платежей также устанавливается  договором. Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные и другие платежи, выплачиваемые в течение всей жизни рентополучателя. Какие бы сроки выплаты пожизненной ренты ни были установлены сторонами, они в любом случае должны отвечать требованиям регулярности (периодичности).

    Если в договоре пожизненной ренты не определена периодичность рентных платежей, то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

    Статья 599 ГК РФ предусматривает основания, при наличии которых по требованию получателя договор пожизненной ренты может быть расторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

    Здесь в первую очередь необходимо уяснить, какие же нарушения договора признаются существенными. Ответ на этот вопрос дает ст. 450 ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной  статьи существенным признается нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенное нарушение договора - это такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. Для получателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несением дополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов, что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненной ренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает право получателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенное плательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок оно было устранено.

    Итак, в случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Любое из указанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.

    Если  получателем пожизненной ренты заявлены требования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГК РФ для выкупа постоянной ренты. В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.