Правовой режим объектов самовольного строительства

    В результате можно сделать вывод  о том, что норма ст. 222 ГК РФ является специальной по отношению к ст. 218 ГК РФ и должна применяться с  учетом ее положений: в этом смысле ключевым является факт создания вещи лицом для себя, т.е. своими силами, за счет собственных средств и в своем собственном интересе.

    2. Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ  в качестве обязательного условия  для признания права собственности на объект самовольного строительства закрепляет принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из положений приведенной нормы следует, что законодателем право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, соответственно, для применения ст. 222 ГК РФ также следует руководствоваться и положениями главы 17 ГК РФ, специально посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю.

    В соответствии с п. 2 ст. 263 главы 17 ГК РФ собственник земельного участка  приобретает право собственности  на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное  им для себя на принадлежащем ему земельном участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст. 218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.

    Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст. 222 ГК РФ с учетом положений ст. ст. 218 и 263 ГК РФ изначально ориентирована на определение правового  положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать:

    1) факт возведения постройки для  себя и за свой счет;

    2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.

    За  иными лицами, т.е. лицами, непосредственно  не осуществлявшими создание объекта  самовольного строительства, но обладающими  вещным правом на земельный участок, право собственности на такой  объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст. ст. 218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.

    Буквальное  толкование п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет  утверждать, что право собственности  на самовольную постройку может  быть признано (но не должно) за лицом, обладающим земельным участком на праве  собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования. Именно поэтому в рассмотренной выше ситуации право собственности могло быть признано только за супругой наследодателя, которая участвовала в возведении спорной постройки и являлась сособственником земельного участка.

    В завершение хотелось бы остановиться на еще одном весьма актуальном моменте. Изменения в ст. 222 ГК РФ были внесены  Федеральным законом N 93-ФЗ и вступили в силу с 01.09.2006, возникает вопрос о временных пределах действия ст. 222 ГК РФ в новой редакции.

    Для его решения могут быть предложены три варианта ответа - выбор применимой редакции ст. 222 ГК РФ зависит от: 1) даты обращения заинтересованного лица в суд; 2) даты рассмотрения судом  иска по существу; 3) даты возведения постройки.

    В литературе преобладающим является последний подход, в пользу которого приводятся следующие аргументы. В  силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются  к отношениям, возникшим после  введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Закон N 93-ФЗ не содержит положения, в силу которого его нормам придана обратная сила, поэтому для решения вопроса о распространении его действия имеет значение не дата заявления иска или рассмотрения судом спора, а момент возникновения спорных отношений <18>.

    --------------------------------

    <18> Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование  самовольных построек // Российская юстиция. 2007. N 2. С. 18; Щербаков Н. Ответы на вопросы // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 136 - 137. 

    На  наш взгляд, такое решение анализируемого вопроса не в полной мере соответствует  существу возникающих при самовольном  строительстве отношений. Следует учитывать, что возведение самовольной постройки представляет собой правонарушение, последствием которого выступает невозможность вовлечения такой постройки в гражданский оборот, и только в исключительных случаях судом или в ином установленном законом порядке за субъектом может быть признано право собственности. По этой причине распространять действие ст. 4 ГК РФ на случаи самовольного строительства нет оснований, так как возникающие при этом отношения лишены правовой поддержки и в каждом конкретном случае суд или иной орган будут решать "судьбу" самовольной постройки. Получается, что вопрос о применимой редакции ст. 222 ГК РФ должен решаться в зависимости от даты рассмотрения судом иска по существу.

    Таким образом, анализ современного законодательства позволяет утверждать, что особенности правового режима объектов самовольного строительства предопределяют специфику правового регулирования в данной сфере. В целом же можно констатировать положительный характер предпринятых законодателем изменений, поскольку признание права собственности на самовольную постройку как результат неправомерной деятельности должно иметь только в исключительных случаях, а не превращаться в общее правило.