Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

 

 

Содержание

Введение………………………………………………………………………...3

1. Оценочная  деятельность в Российской Федерации………………………4

2. Правила  проведения государственной кадастровой  оценки земель……6

2.1 Кадастровая  оценка земель населенных пунктов……………………….8

2.2 Порядок  определения кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов…………………………………………12

Заключение…………………………………………………………………….16

Список литературы…………………………………………………………...17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

          Одной из основных задач государственного управления земельными ресурсами является оценка земель и установление обоснованной платы 
за землю. Стоимостная оценка земли является важнейшим экономическим инструментом управления рациональным использованием земельных ресурсов, служит механизмом создания цивилизованной системы налогообложения и ценообразования.

В настоящее время рациональное и эффективное использование земель возможно при условии реализации следующих принципов: платность использования земли и обоснованное налогообложение земли. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статья 65 Земельного кодекса РФ).

Платежи за землю, которые являются обязательными вне зависимости от вида деятельности на земельном участке, должны стимулировать собственника или арендатора к эффективному использованию земли 
с положительным результатом, что впоследствии стимулирует оборот 
на рынке недвижимости. Чтобы предприятия и организации не лишились своей рентабельности, налогообложение земли должно быть обоснованным. Это относится также к определению размера арендных платежей, основой для которых служит налоговая база земельного налога, а также расчета выкупной стоимости земельного участка при помощи кадастровой стоимости. В связи с этим, установленная кадастровая стоимость земельных участков должна быть рассчитана верно и объективно, с учетом всех факторов, оказывающих впоследствии свое влияние на итоговую величину кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки стоимость определяется методами, установленными и утвержденными в соответствии 
с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

 

 

1. Оценочная деятельность в Российской Федерации

 

Для целей Федерального Закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

 

 Настоящие  Правила определяют порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земель всех категорий на территории  Российской Федерации для целей  налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная  кадастровая оценка земель проводится  Федеральным агентством кадастра  объектов недвижимости, его территориальными  органами, а также находящимися  в их ведении предприятиями  и организациями. К указанным  работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление  оценочной деятельности.

 Государственная  кадастровая оценка земель проводится  для определения кадастровой  стоимости земельных участков  различного целевого назначения.

 Государственная  кадастровая оценка земель проводится  не реже одного раза в 5 лет  и не чаще одного раза в 3 года.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

 

2.1 Кадастровая оценка земель населенных пунктов

 

Кадастровая оценка земель населенных пунктов – это ряд действий по выявлению кадастровой стоимости земель административно-территориальных образований в определенных границах и на конкретную дату.

Такая оценка может проводиться только с применением комплекса методов: сравнительный, затратный и доходный метод.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1. Земельные  участки, предназначенные для размещения  домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные  участки, предназначенные для размещения  домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные  участки, предназначенные для размещения  гаражей и автостоянок.

4. Земельные  участки, находящиеся в составе  дачных, садоводческих и огороднических  объединений.

5. Земельные  участки, предназначенные для размещения  объектов торговли, общественного  питания и бытового обслуживания.

6. Земельные  участки, предназначенные для размещения  гостиниц.

7. Земельные  участки, предназначенные для размещения  административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения  и социального обеспечения, физической  культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные  участки, предназначенные для размещения  объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного  назначения.

9. Земельные  участки, предназначенные для размещения  производственных и административных  зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта  и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные  участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные  участки, предназначенные для разработки  полезных ископаемых, размещения  железнодорожных путей, автомобильных  дорог, полос отвода железных  и автомобильных дорог, водных  путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных  и воздушных линий связи и линий радиофикации.

14. Земельные  участки, занятые особо охраняемыми  территориями и объектами, городскими  лесами, скверами, парками, городскими  садами.

15. Земельные  участки, предназначенные для сельскохозяйственного  использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, плошадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов.

Определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов, осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование  Перечня земельных участков в  составе земель населенных пунктов.

2. Расчет  кадастровой стоимости земельных  участков в составе земель  населенных пунктов.

 

 

 

Схема определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

1.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.