Понятия «обязательство» и «обязательственное право»

Тема 11. Договор продажи недвижимого имущества. 

Вправе  ли Нефедова Н. требовать уменьшения цены в данном случае, если она знала о долгах и в процессе заключения договора, и в момент передачи хлебопекарни? Имеет ли значение сумма долга? Вправе ли Кротов К. отказаться от требования покупателя в сложившейся ситуации? 

Я считаю, что  Нефедова Н. не вправе требовать уменьшения цены так как,

она во время заключения договора и передачи предприятия знала  о наличии таких долгов (обязательств) в составе имущества предприятия, она лишается права требовать уменьшения цены предприятия, предусмотренной договором. Вот, если бы долги Феничкиной и Котлованова, не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, то Нефедова могла бы требовать уменьшения цены. Если бы,  недостатки предприятия, либо утрата его имущества выявлены уже при передаче предприятия покупателю и об этом указано в передаточном акте, покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены предприятия. Договором продажи предприятия могут быть предусмотрены правомочия покупателя по предъявлению к продавцу иных требований, однако в этом случае покупатель будет лишен возможности реализовать свое право на уменьшение покупной цены предприятия. Если покупатель подпишет передаточный акт, не соответствующий условием договора, то впоследствии его права будут существенно ограничены – он вправе предъявить к продавцу, лишь требование об уменьшении покупной цены предприятия, если иное не предусмотрено договором.

Значение  суммы долга имеет, так как, если бы были маленькие долги, то покупатель может согласиться на указанную  сумму продажи. А при больших  долгах, потребовать уменьшения покупной цены или совсем отказаться от покупки такого предприятия. Но в нашем случае Нефедова знала о долгах и отказалась подписывать акт передачи. Сначала согласилась, а потом решила снизить цену, только не подумала о том, что Кротов вправе

отказаться от такой сделки. Нефедова нарушила условия  договора. Подписала договор, тем самым дола согласия, а теперь отказалась. Если бы в договоре не были указаны долги, то она могла прекратить  сделку, и получить компенсацию, а так  как условия в  договоре  и передаточном акте совпадают, она должна подписать без претензий, иначе Кротов найдет дугового покупателя. 

Тема 12. Договор мены 

Составьте проект договора мены приватизированных квартир: трехкомнатной, расположенной в. Москве по ул. Чкалова, д.52, кв. 8, принадлежащей Косолаповой И.В., и двухкомнатной, расположенной в Москве в 3-м Нижегородском переулке, д.3, принадлежащей Волошиной К.И. Определите перечень документов, необходимых для этого обмена, и момент перехода права собственности на квартиру от одной стороны к другой; какие права возникают у той стороны договора мены, у которой будет третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены? 

Договор мены квартир

        Город Москва, шестнадцатого октября две тысячи  девятого  года

     
Мы, Косолапова Ирина Викторовна, 1975 г.р.., 
проживающая по адресу: г. Москва, ул. Чкалова, д.52, кв.8, с одной стороны, и Волошина Карина Ивановна, 1969 г.р., 
проживающая  по адресу: г. Москва, в 3-м Нижегородском переулке, д.3 с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий договор о нижеследующем:

     
    1. Косолапова Ирина Викторовна  меняет принадлежащую ей по  праву собственности квартиру № 8 , находящуюся по адресу: город Москва, ул. Чкалова, на квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, в 3-м Нижегородском переулке, дом 3, принадлежащую по праву собственности Волошиной Карине Ивановне . 
    2. Квартира № 8 в г. Москве по ул. Чкалова, д.52, принадлежит Косолаповой Ирине Викторовне на основании Справки ЖСК «Тополь» г.Москвы № 1/2 от 20.04.2001 г., Свидетельства о государственной регистрации права, бланк серии № 77 НН 123456, условный номер: 1-2345678, зарегистрированного 33 мая 2001 г., № 77-01/00-00/2001-000.2-1, выданного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
    3. Указанная квартира № 8 состоит из трех жилых комнат, имеет общую площадь – 82 кв.м., в том числе без учёта лоджий, балконов, прочих летних помещений – 39,1 кв.м., жилую – 53 кв.м. Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 900000 (девятьсот тысяч рублей согласно справке № 4000 от 10.10.2009 года ТБТИ Западное-2 МГБТИ. 
    4. Квартира в г. Москве в 3-м Нижегородском переулке, д.3, принадлежит Волошиной Карине Ивановне на основании Свидетельства о праве на наследство по закону, удостоверенного 17 мая 2000 г. нотариусом г. Москвы Ноткиной А.Б., реестровый № 1н-123, Свидетельства о государственной регистрации права, бланк серии № 77 НН 000000, условный номер: 1-2000000, зарегистрированного 26 мая 2000 г., № 77-01/00-00/2000-000.2-1, выданного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
    5. Указанная квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь – 63,9 кв.м., в том числе без учёта лоджий, балконов, прочих летних помещений – 61,9 кв.м., жилую – 36,8 кв.м. Инвентаризационная стоимость квартиры составляет 700000(семьсот тысяч рублей) согласно справке № 0004 от 11.10.2009 года ТБТИ Западное-2 МГБТИ. 
    6. По соглашению сторон стоимость вышеуказанных обмениваемых квартир признана неравноценной. Мена производится с доплатой со стороны Волошиной Кариной Ивановной. 
    7. В результате мены принадлежащих сторонам квартир, Косолапова Ирина Викторова получает в собственность квартиру , находящуюся по адресу: г. Москва, в 3-м Нижегородском переулке,д.3, а Волошина Карина Ивановна получает в собственность квартиру № 8, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Чкалова, дом 52. 
    8. Стороны приобретают право собственности (владения, пользования, распоряжения) на квартиры с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности, после чего принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов соразмерно занимаемой площади по ремонту, эксплуатации и содержанию квартир, дома, его инженерного оборудования и придомовой территории. 
    9. Стороны обязуются передать квартиры, свободными от прав третьих лиц, в исправном и пригодном для проживания состоянии по подписываемым передаточным актам. 
    10. Волошина К.И. обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, в 3-м Нижегородском переулке,д.3 в течении двух недель со дня государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности.   

     11. Косолапова И.В. обязуется сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру № 8, находящуюся по адресу: г. Москва, ул. Чкалова, д.52. в течение двух недель со дня государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности.

 
    12. До заключения настоящего договора  вышеуказанные квартиры не отчуждены, не заложены, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоят, правами третьих лиц и иными обязательствами не обременены, лиц, временно отсутствующих, но сохраняющих право пользования этими квартирами, не имеется, долгов по налогам и другим платежам не имеется, скрытых дефектов нет. 
    13. Стороны заявляют, что они действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, не страдают заболеваниями, в том числе психическими, лишающими их возможности понимать значение своих действий и руководить ими. 
    14. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности. Основания и последствия признания сделки недействительной, содержание статей ГК РФ: 166-181, 209, 223, 288, 290, 292, 556, 567, 568, 570, 571, статей СК РФ: 34, 35, статьи 7 ЖК РФ сторонам известны. 
    15. Расходы по заключению договора оплачивает Волошина Карина Ивановна. 
    16. Настоящий договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении его предмета, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.  
    17. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, по одному – для каждой из сторон и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы. 

Для заключения договора мены необходимы справки БТИ, которые выдаются собственникам помещений или на основании нотариальной доверенности другим лицам,  справка об оценочной стоимости квартир при регистрации договора мены. За выпиской из домовой книги и справкой об отсутствии задолженности по оплате квартплаты надо обращаться в ДЕЗ или ЕИРЦ. Образец договора мены жилых помещений. Договор мены подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве. Перед сдачей документов на госрегистрацию необходимо произвести оплату регистрации договора, а также свидетельств на право собственности на новые квартиры. Договор в трех экземпляров.

Особенностью  в отношениях мены обладает так же правило об эвикции – ответственности  продавца за истребование вещи у покупателя третьим лицом. 
Согласно общей норме п. 1 ст. 462 ГК РФ продавец в этом случае возмещает покупателю понесенные им убытки. Для отношений регулируемых главой 31 ГК это означало бы не всегда обоснованное оставление у такого продавца переданной ему в обмен вещи контрагента. Поэтому ст. 571 ГК РФ предоставляет право стороне договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, потребовать от своего контрагента не только возмещения соответствующего убытка[14], но и возвращения полученного в обмен товара 
(имеется в виду возврат в натуре). 
Однако, в случае если сторона, передающая товар обремененный правами третьих лиц (например, залога, вещных прав и т. д.), предупредила своего контрагента о правах третьих лиц, а последний, тем не менее, согласился принять товар, нет оснований применения правила об эвикции. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература 

1. Гражданское право: В 2 ч. Ч. 1 /Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – 2-е изд. – М., 2009.
2. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М., 2009.
3. Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций. / Под ред. О.М. Садиков. – М., 2009.
4. Куликова Л.И. О договоре энергоснабжения //Хозяйство и право. – 2010. –№ 6.
5. Сербаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств //Закон. – 2009. – № 2.
6. Тихомиров М.Ю. Гражданско-правовые договоры. – М., 2009.  
7. Шалин Ю. Правовые основы обеспечения государственных нужд //Хозяйство и право. – 2010. – № 9.
8. Шарыпов Г. Надлежащее оформление актов приемки //Хозяйство и право. – 2010. – № 8.
9. Шерстобитов А.Е. Развитие правового регулирования отношений, связанных с защитой прав потребителей //Гражданское право России при переходе к рынку: Сб. науч. статей. /Отв. ред. Е.А. Суханов. – М., 2009.