Правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств установлены в  ст.451 ГК РФ. По общему правилу, существенное изменение обстоятельств, из которых  стороны исходили при заключении договора, является основанием для  его изменения или расторжения. Исключения из этого правила могут быть установлены договором или вытекать из его существа.

      Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это  разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

      Если  стороны не достигли соглашения о  приведении договора в соответствие с существенно изменившимися  обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 ст.451 ГК РФ (в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

      1) в момент заключения договора  стороны исходили из того, что  такого изменения обстоятельств  не произойдет;

      2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

      3) исполнение договора без изменения  его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

      4) из обычаев делового оборота  или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств  несет заинтересованная сторона.

      При расторжении договора вследствие существенно  изменившихся обстоятельств суд  по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

      Гражданское законодательство определяет общие  требования к порядку изменения  и расторжения договора. Соглашение об изменении или расторжении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

      Совершение  конклюдентных действий может рассматриваться  при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

      Приведем  пример. В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.

      Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из ст.609 ГК РФ договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено и письменной форме.

      Кассационная  инстанция решение суда первой инстанции  отменила, сославшись на п.3 ст.434 ГК РФ, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК РФ. Как следует из названного пункта ст.438, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

      Так как иных оснований для непризнания  действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды (см. Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.05.1997 г. N 14. - Вестник ВАС РФ, 1997, N 7).

      Требование  об изменении или расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение  изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

      И, наконец, нужно четко представлять себе юридические последствия расторжения  и изменения договора. Согласно ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, а при его изменении - продолжают действовать, но уже в измененном виде.

      В случае расторжения или изменения  договора обязательства считаются  прекращенными или измененными  с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора. Моментом достижения такого соглашения можно считать дату его подписания всеми участниками договора, а если договор не был оформлен в виде единого документа - дату согласия стороны (сторон), получившей (получивших) предложение о расторжении или изменении договора.

      Когда договор расторгается или изменяется в судебном порядке, обязательства  его участников прекращаются или  изменяются с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

      Стороны не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения  или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон.

      Если  основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона имеет право требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора. Данное правило применяется безотносительно к тому, было ли оно зафиксировано в соответствующем договоре.

Понятие договора аренды

 

      Определение договора аренды содержится в ст.606 ГК РФ. В законодательстве закреплены два наименования этого договора - "собственно аренда" и "имущественный  наем".

      По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Причем доходы, полученные в результате использования имущества за время его аренды, считаются собственностью арендатора.

      Как следует из приведенного выше определения  договора аренды, сторонами этого  договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем признается лицо, которому принадлежит право сдачи имущества в аренду. В качестве арендатора выступает лицо, временно владеющее и пользующееся (или только временно пользующееся) предоставленным ему арендодателем имуществом за определенную плату.

      В первую очередь право сдачи имущества  в аренду принадлежит собственнику этого имущества. Следовательно, арендодателем может быть любое физическое лицо или организация, в собственности которого находится соответствующее имущество.

      Кроме того, арендодателями могут быть и  лица, управомоченные законом или  собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). В частности, при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодателями обычно являются предприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также специально уполномоченные органы.

      Пунктом 4 ст.214 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной  собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с положениями ГК РФ.

      Согласно  п.2 ст.295 ГК РФ, государственное унитарное  предприятие может сдавать в  аренду принадлежащее ему на праве  хозяйственного ведения недвижимое имущество лишь с согласия собственника этого имущества. Движимым имуществом, находящимся у предприятия в хозяйственном ведении, оно вправе распоряжаться самостоятельно. Таким образом, сдача движимого имущества в аренду может осуществляться и без согласия его собственника.

Объекты аренды

 

      Законодатель  в п.1 ст.607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

      Вместе  с тем договор между собственником  здания и другим лицом, на основании  которого последнее использует отдельный  конструктивный элемент этого здания, например для рекламных целей, не является договором аренды.

Форма договора аренды

 

      Обязательная  письменная форма договора аренды предусмотрена, если:

      1) договор заключается на срок  более года;

      2) хотя бы одной из сторон  договора является юридическое  лицо.

      К договору аренды, одним из условий  которого является переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила о договоре купли-продажи, регламентирующие форму данного договора.

Срок  договора аренды

 

      Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго п.2 ст.610 ГК РФ.

      При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Арендная  плата

 

      Арендная  плата вносится арендатором за пользование  имуществом. Порядок, условия и сроки  ее внесения должны быть определены в  самом договоре аренды. Если они  не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

      Арендная  плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество или  отдельно по каждой из его составных частей. Законом предусмотрено пять способов определения арендной платы (п.2 ст.614 ГК РФ):

      - в виде определенных в твердой  сумме периодических или единовременных  платежей;

      - в виде установленной доли  полученных в результате использования  арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

      - посредством предоставления арендатором  определенных услуг;

      - как передача арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;