Особенности приобретения прав на земельные участки

       Существенным  условием договора продажи земельного участка является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

       Договором купли-продажи земельного участка  не могут устанавливаться следующие условия (п.2 ст. 37 Земельного кодекса РФ):

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

       Покупатель  в случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

       Аренда  земельных участков

       Что касается договоров аренды земельных участков, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ данный договор подлежит государственной регистрации, кроме случаев, когда он заключается на срок менее чем один год (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

       Срок, на который заключается договор  аренды земельного участка, определяется по соглашению сторон, однако региональным законодательством могут устанавливаться конкретные сроки, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

       Земельным кодексом РФ предусмотрено право  арендатора земельного участка (за исключением  резидентов особых экономических зон) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также передать его в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

       При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, данное правило действует  лишь в случае, если договор заключен на срок более чем пять лет.

       Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

       Кроме оснований прекращения договора аренды, предусмотренных Гражданским  кодексом РФ, земельное законодательство предусматривает специальные основания  для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя, в частности, к таким случаям относятся:

       - использование земельного участка  не в соответствии с его  целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

       - неиспользование земельного участка  для строительства в течение  трех лет, если более длительный  срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

       Таковы  основные особенности правового  регулирования предоставления земельных участков под строительство коммерческой недвижимости. В настоящее время законодательство в этой области нельзя назвать сформировавшимся. Построение процедур взаимодействия с государственными органами в данной сфере все еще находится в процессе становления. В стадии формирования находится и правоприменительная практика.

       Несмотря  на попытки законодателя создать  прозрачные механизмы предоставления земельных участков для строительства, нормативно-правовые акты все еще изобилуют возможностями для использования их в интересах коррумпированных чиновников на всех уровнях власти. В то же время, постоянно меняющееся законодательство также нельзя назвать фактором, способствующим защите интересов игроков на данном рынке. Грамотное юридическое сопровождение процесса выбора и оформления прав на земельные участки в настоящее время является одним из важнейших компонентов разработки инвестиционного проекта, который может обеспечить его реализацию с наименьшими рисками. 

       Список  использованной литературы:

       Екатерина Ширченко - старший юрист Tenzor Consulting Group, Марина Фирсова - партнер Tenzor Consulting Group    http://www.tencon.ru