Контрольная работа по "Праву"

       Функциональный  износ может быть устранимым и  неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

       Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще  выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное  оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

       Сверхулучшения  – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства  позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

       Примером  сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

       Кроме того, понятие сверхулучшений тесно  связано с сегментом рынка  недвижимости, где одни и те же улучшения  могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными  с точки зрения типичного пользователя 

       Неустранимый  функциональный износ вызывается устаревшими  объемно-планировочными и/или конструктивными  характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого  функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

       В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального  износа может определяться двумя  способами:

       -       капитализацией потерь в арендной плате;

       -       капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

       Для определения необходимых расчетных  показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

       При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным  комплексом в целом (зданием и  землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить  на две составляющие. Для выделения  части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

       Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине  устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

       Расчет  неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат. 

       Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

       Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы:

       -      метод капитализации потерь в арендной плате;

       -       метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

       -       метод парных продаж;

       -       метод срока жизни.

       Оценка  внешнего износа методом капитализации  потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

       Метод парных продаж основан на анализе  имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным  объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга  только выявленным и соотнесенным к  объекту оценки экономическим износом.

       В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как  правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

       Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине  его сноса в ближайшее время. 
 

       Причины сноса:

       -       необходимость перепланировки;

       -       расширение транспортных магистралей.

       Следует учитывать техническое состояние  сносимых зданий, что во многих случаях  позволяло бы их эксплуатировать  в течение довольно длительного  периода времени.

       Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопленного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Затратный подход рассматривает полную восстановительную стоимость оцениваемых зданий исходя из предположения, что они новые. Поэтому оценив величину общего накопленного износа для зданий, оценщики вычитают ее из показателя полной восстановительной стоимости и получают в результате остаточную стоимость здания.

       Оценочный износ отражает реакцию рынка на те, или иные характеристики оцениваемого объекта, отличающие его от аналогичного гипотетически вновь построенного объекта на дату оценки.

       При расчете общего износа оценщики используют следующие понятия:

       Срок  экономической службы — это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки  до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад  в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического  существования здания. Для оценки срока экономической службы необходимо изучить типичные сроки экономической службы аналогичных зданий, проданных недавно по рыночной стоимости.

       Срок  экономической службы формируется  под влиянием ряда факторов, таких  как:

       - физические факторы: темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;

       - функциональные факторы: темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;

        - внешние или экономические факторы: краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.

       Срок  полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать. Следует  подчеркнуть, что некоторые компоненты строений могут иметь достаточно длительный срок службы, существенно  превышающий срок полезной службы всего  здания.

       Элементы  здания можно поделить на два типа. К первому относят так называемые элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др. Разграничение элементов на долго и коротко живущие позволяет избежать двойного счета при оценке износа методов разбивки. 

       Остаточный  срок экономической службы — это  определяемый оценщиком период, в  течение которого строения будут  после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Если наиболее эффективный вид использования объекта не изменяется, остаточный срок экономической службы здания не превышает общего срока экономической службы, но иногда может совпадать с ним.

       Остаточный  срок полезной службы — это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Остаточный срок полезной службы долгоживущего  элемента совпадает с остаточным сроком экономической службы или  превышает его.

       Фактический возраст — это число лет, прошедших  с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Фактический возраст  при оценке износа является исходной точкой отсчета для определения  действительного возраста, кроме  того он необходим для расчета  физического износа долго и коротко  живущих компонентов здания.

       Действительный  возраст — это возраст, соответствующий  фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания. Аналогичные постройки, введенные в эксплуатацию в одно и тоже время, будут иметь при одинаковом способе начисления равную бухгалтерскую амортизацию, однако в силу внутренних и внешних факторов они могут получить различный оценочный износ. 
 
 
 
 

       Действительный  возраст и остаточный срок экономической  службы в сумме составляют общий  срок экономической службы.

       Разница между общим сроком экономической  службы и действительным возрастом  здания дает остаточный срок экономической  службы. Данная взаимосвязь позволяет  использовать информацию по аналогичным  зданиям для оценки каждого из вышеперечисленных понятий.

       Величина  износа должна отражать реакцию информированного и разумного покупателя, а также  рынка на состояние и качество здания. Основной целью идентификации  износа является выявление видов  износа, признаваемых рынком, и их соотношения  в общей потере стоимости.