Контрольная работа по "Праву"

Оглавление

1. Аренда земли………………………………………………………………3
2. Правовой режим земельных территорий……………………………...7

Список  использованной литературы……………………………………...9 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Аренда земли 
 

   Аренда  земельных участков является одним из  распространенных современных договоров сфере недвижимости. На праве аренды земельного участка могут быть предоставлены как гражданам, так и юридическим лицам. Земельный кодекс РФ не предусмотрел  каких-либо специальных норм, ограничивающих либо запрещающих аренду земли иностранными гражданами и лицами без гражданства.

   В отличие от действующего ранее порядка, когда арендодателями могли быть землевладельцы и землепользователи, в настоящее время арендодателями земельных участков могут быть только собственники. Эта норма соответствует ст.608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Эта же статья предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

   Если  земельный участок находится  в собственности юридического лица, то от его имени в отношении  и по поводу аренды(данное правило  распространяется и на арендатора) вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица возможен вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание участников (или их представителей), а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо- председатель или иной руководитель исполнительного органа юридического лица. Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то в качестве  арендодателя выступают соответствующие государственные или муниципальные органы, уполномоченные выступать от имени государства или муниципалитета в предусмотренных законом случаях.

   Предметом аренды являются земельные участки, не исключенные из оборота, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К числу таких исключений можно отнести норму п.2 ст.17 ФЗ об особо охраняемых природных территориях, в соответствии с которой допускается аренда на территории парков, отнесенных к землях, исключенным из оборота. Исключением из общего правила о передаче земли в аренду ее собственником является также предусмотренное п.10 ст.22 ЗК РФ положение о том, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

   В договоре аренды под угрозой признания  договора не заключенным должны быть указаны данные, позволяющие с  достаточной точностью установить границы, площадь и иные индивидуальные признаки арендуемого объекта - земельного участка. Индивидуализация земельного участка означает, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер.

   Общие положения аренды недвижимого имущества, закрепленные гл.34 ГК РФ действуют и  в отношении земельных участков, но с учетом ряда особенностей, предусмотренных земельным законодательством. Как отмечено в п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию,

     И распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотренное земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды , специальными федеральными законами.

   По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество в пользование за плату о временное владение и пользование или  во временное пользование. Плоды,  продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, становятся собственностью арендодателя.

   Таким образом, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы считается существенным условием договора аренды. Определение размера  арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ или органом местного самоуправления.

   Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на не определенный срок. Определенный срок должен быть установлен в договоре способам, предусмотреннымист.190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок .

   Договоры  аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.

   Предоставление  земельных участков в аренду для  строительства из земель, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, требует предварительного согласования мест размещения будущих объектов.

   Решение государственных органов государственной  власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка  для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основание для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора или при передаче земельного участка в аренду. Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд. В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

   Земельные участки для жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в собственность  или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

   Предоставление  земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.

   Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта путем проведения аукциона в установленном законом порядке.

   Арендатор земельного участка, так же как и  арендатор иного имущества, вправе передать земельный участок в субаренду, а так же передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (перенаем),  отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ. Особенности осуществления этих прав в отношении земельного участка состоят в том. Что указанные действия арендатор вправе совершать без согласия арендодателя ( но с обязательным уведомлением наймодателя), если иное не предусмотрено договором.

   В случае если государство или муниципальное  образование – собственник земельного участка выразит желание его  продать, арендатор этого участка  имеет преимущественное право его  покупки.

   Особая  норма  регулирует передачу земельного участка в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ. В действующем Земельном кодексе РФ законодательно определен короткий срок аренды земельного участка в указанных целях – не более чем один год. 

   В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, арендатору предоставляется право аренды здания или иного сооружения. Если же в договоре стороны не определили характер прав арендатора на земельный участок, которая занята зданием или иным сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

   Граждане, использующие земельные участки  на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в  целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и возмещение убытков в случае выкупа у собственника этого участка для государственных или муниципальных нужд.

   В случае обнаружения недостатков  арендованного имущества арендатор  по своему выбору вправе:

   Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов на устранение недостатков;

   Удержать  сумму понесенных им расходов, связанных  с устранением недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

   Потребовать досрочного расторжения договора.

   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок  без обнаруженных недостатков или  безвозмездно произвести улучшение  земельного участка (если это возможно).

   Если  требования арендатора выполняются  не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает  причиненных убытков, он вправе потребовать  у арендодателя возмещения их непокрытой части.

   Если  на арендуемом имуществе лежат обременения. Связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех таких правах третьих лиц.

   Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду им имущества, полностью или частично препятствующие использованию им, даже если во время заключения он о них не знал. В то же время арендодатель не несет ответственности за недостатки сданного им в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору во время заключения договора.

   Неисполнение  арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещение убытков. 

   Прекращение договора аренды

   В соответствии со ст.619 ГК РФ  по требованию арендодателя договор аренды может  быть расторгнут судом в случаях  когда арендатор:

   1. Использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо неоднократными нарушениями условий договора.

   2. Существенно ухудшает арендованное  имущество.

   3. Более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную плату.

   4. Не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  сроки, а при их отсутствии- в разумные сроки, когда производство  капитального ремонта является  обязанностью арендатора. 
 
 
 
 
 

   2.Правовой  режим земельных  территорий 

   На  землях сельскохозяйственного назначения граждане в основном выращивают продукцию для собственного потребления : в личных подсобных хозяйства, садоводческих и огороднических объединениях.

   Личное  подсобное хозяйство-это форма  непредпринимательской  деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

   Для ведения личного подсобного хозяйства  используются земельные участки  как из земель сельскохозяйственного  назначения, так и земель поселений. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться: земельные участки  в черте поселений- приусадебный участок и земельный участок за чертой поселений- полевой земельный участок. При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, так и для возведения жилого дома, производственных, бытовых, и иных зданий, сооружений, а полевой земельный участок используется  исключительно для производства сельскохозяйственной продукции (без права возведения зданий и строений).

   Граждане  изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение, в котором фиксируются все важнейшие вопросы деятельности хозяйства его главой, полномочиях главы, порядке формирования имущества фермерского хозяйства и порядке владения , пользования и распоряжения им.

   Имущество фермерского хозяйства принадлежит  его членам на праве совместной собственности, если соглашением не предусмотрено  иное. Члены крестьянского хозяйства  могут договориться и о том, что  земельный участок находится  в общей долевой собственности.