Основные данные о работе

 

     Содержание

Введение………………………………………………………………………………………………. .3

1.Понятие  и элементы договора  аренды……………………………………………………………5

1.1 Понятие договора  аренды………………………………………………………………………...5

1.2 Элементы договора  аренды………………………………………………………………………6

2. Форма и содержание  договора аренды………………………………………………………….10

2.1 Форма и государственная  регистрация договора  аренды…………………………………..10

2.2Срок аренды. Возобновление арендных отношений………………………………………….12

2.3 Права и обязанности сторон по договору аренды……………………………………………15

3. Отдельные виды  договоров аренды…………………………………………………………….20

Заключение…………………………………………………………………………………………... 25

Глоссарий……………………………………………………………………………………………...26

Список  используемой литературы………………………………………………………………...28

Приложения…………………………………………………………………………………………..31

     Введение

          Процессы демократизации  в области экономики  затронули арендные  отношения одними  из первых. Прежде  всего, встал вопрос  о расширении круга  объектов аренды. Многие объекты,  которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г. в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В 1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде.¹ Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящих гражданско–правовые отношения из-под  жесткого государственного контроля  и административного воздействия.

         Общие подходы  и принципы в  регулировании договора  аренды в условиях  рыночной экономики  были сформулированы  и закреплены в  Основах гражданского  законодательства  СССР и республик,  принятых в 1991 г. и действовавших  в РФ с 3 августа  1982г.

  Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде является принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с 1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множество новелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов и регламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциация осуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываются другие моменты: сфера  применения договора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

          Общие правила параграфа 1 гл. 34 Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование – их немало, - а также распространяются на договоры, выделенные в отдельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальными нормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

           Новое законодательство  об аренде отражает  новые экономические  отношения, сложившиеся  в государстве.

     Основная  часть

1. Понятие и элементы  договора аренды.

1.1 Понятие договора аренды. 

      Статья 606 ГК РФ  гласит: « По договору  аренды (имущественного  найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить  арендатору (нанемателю) имущества за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция  и доходы, полученные  арендатором в  результате использование  арендованного имущества  в соответствии  с договором, являются  его собственностью»  Комментируемая статья  исходит из того, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов, складских помещений, оборудования).

     По договору аренды  передается только  имущество. Договор  аренды -  возмездный  договор. Имущество  по нему передается  только за плату.  Форма платы может  быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты,  то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл. 36 ГК РФ).

      Анализ статьи 606  ГК РФ показывает, что сторонам в  договоре аренды, могут являться  как граждане, так  и юридические лица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35, 49 ГК РФ).

       Право пользование  арендованным имуществом  может включать  в качестве своего  компонента и право  выкупа этого имущества  (ст. 624 ГК).  В законе  или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.

        «Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и  в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно – правовой  защитой оно не пользуется».² 

 

  1.2 Элементы договора аренды.

 

     Элементы договора  аренды – это  стороны, предмет,  форма и содержание.

       Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права,  как физические, так и юридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

        Статья 608 ГК РФ  посвящена одной  из сторон договора  аренды – арендодателю. Она гласит: « Право  сдачи имущества  в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду.»

        Я думая, следует  подчеркнуть, что  сдача в аренду  имущества является  актом распоряжения  им. Таким правомочием располагает, прежде всего собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.

        В соответствии  с п.2 ст. 295 ГК РФ  предприятие, за  которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.

       В отличии от  п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего  возможность введения  ограничений на  объекты аренды  только законом,  здесь они могут  устанавливаться  и иными правовыми  актами.

       Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Об образовании).

        Арендодателем может  быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.

         Итак, арендодателем  имущества может  быть любое юридическое  или физическое  лицо. Если арендодатель – некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).

          Арендатором может  быть любое юридическое  или физическое  лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

           Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.

           Предмет договора  – это объекты  аренды. Статья 607 ГК  гласит:

В аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (  не потребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены  особенности сдачи  в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов.

В договоре аренды должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1 ст. 607 обобщенно  перечисляет виды  имущества, которые  могут быть переданы  в аренду. Применяя  содержащиеся в  нем правила, следует  обратить внимание  на ряд обстоятельств:

а) земельные участки  могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ. Следует подчеркнуть,  что нормы земельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК.

б) другие обособленные природные объекты  – это участки  недр, торфяные отводы, леса, озера –  все естественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбные пруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля, самолет).