Региональное управление проектами в сфере недвижимости

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

        ВВЕДЕНИЕ

       Несколько лет назад понятия «управление недвижимостью» в регионах не существовало. Обслуживать старые объекты представлялось возможным любому «в меру трезвому» специалисту из ЖЭКа, и ни о каком профессиональном управлении не шло и речи. Впрочем, приглашать профессиональную управляющую компанию для обслуживания ветхого здания – все равно что покупать дорогой антиквариат для квартиры в Хрущеве... Все-таки затрачиваемые на улучшение объекта средства должны быть адекватны стоимости самой недвижимости. С выходом на региональный рынок сильных местных девелоперов, а также столичных и иностранных игроков, строящих достойные здания, появилась потребность в профессиональном обслуживании строений. 

1.  
Равнение на столицу  

       Рассматривать развитие рынка управляющих компаний в регионах можно в тесной привязке к московскому и петербургскому рынкам УК. Именно российские столицы выступили в данном случае законодательницами моды, их опыт (где-то в большей, где-то в меньшей степени) смогли адаптировать под свой локальный рынок региональные компании.

       Для московского рынка УК характерна организация бизнес-процессов на основе аутсорсинга. «Здесь сдачей в аренду занимаются брокерские компании, уборкой – клиринговые и т. д. Управляющие компании, организовывая работу на объекте, выбирают субподрядчиков. Это европейский принцип работы – как известно, первые УК, появившиеся в Москве, пришли с Запада», – говорит Александр Шарапов, президент компании Becar.Commercial Property.

       Обделенный вниманием западных игроков, петербургский рынок УК развивался по-другому. Бизнес-центры строились российскими компаниями, преобладал класс B, причем их управлением из-за отсутствия альтернативы занимались отечественные игроки, которые появлялись на рынке где-то как самостоятельные структуры, где-то – в рамках брокерских или строительных компаний. «Для петербургского варианта характерно «полнофункциональное» управление, когда управляющая компания объединяет в себе и лизинговые, и фасилити-подразделения. Именно поэтому еще несколько лет назад западные бизнесмены удивлялись, что в Петербурге нет, например, сантехнических компаний. На самом деле они были, но в составе УК», – отмечает Николай Вечер, вице-президент «Гильдии управляющих и девелоперов», руководитель службы развития ЗАО «Внешторгбанк-Капитал». Оптимизируя затраты собственника, УК создавали вертикально интегрированные структуры. В петербургском понимании в управляющую компанию обычно входит и служба эксплуатации, и служба безопасности, и брокерский отдел. УК также выполняет услуги по юридическому и бухгалтерскому сопровождению.

       В регионах до недавнего времени управляющих компаний не существовало в принципе. По большому счету в этом не было необходимости – устаревшая морально и физически недвижимость не нуждалась в профессиональном управлении, а «инвестиционное» равнодушие западных инвесторов и девелоперов не подстегивало развитие УК. Обслуживанием зданий, как правило, занимались созданные местными собственниками/девелоперами компании. Сегодня, с одной стороны, в регионах остается очень востребованной система «карманной» структуры, что, в общем-то, можно встретить и на московском, и на петербургском рынках УК. «В регионах многие владельцы крупных объектов коммерческой недвижимости создают собственные управляющие компании, причем часто в ущерб доходности и качеству управления. Причинами того являются менталитет и позиция собственника, не позволяющие передать свое имущество в управление сторонней организации. Это напоминает историческое «строительство домны в каждом китайском дворе», – говорит генеральный директор группы компаний «Гамма Недвижимость» (Калининград) Владимир Королев. С этим мнением согласны и специалисты компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». «Региональный рынок недвижимости крайне непрозрачен. Чтобы «оптимизировать» вопросы налогообложения, владельцы здания практикуют систему получения арендной платы в конвертах. Соответственно, налоги платятся не со всей прибыли собственника, а лишь с незначительной ее части. В этих условиях приглашение на объект профессиональной управляющей компании, работающей по белым схемам, представляется делом затруднительным, – рассказывает Андрей Лушников, генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». – Но даже если собственник и принимает решение о приглашении на объект УК, в ее ведение попадают лишь вопросы, связанные с обслуживанием здания: техническая эксплуатация, охрана, клининг, организация питания, но не управление активами».

       Как бы то ни было, приглашение сторонних управляющих компаний – московских и петербургских – на региональные рынки все же происходит. Пока, правда, это скорее исключение. По мере насыщения столичных рынков крупные российские и западные структуры (инвестиционные, торговые, финансовые ит. д.) начинают работать в городах-миллионниках, и, как следствие, здесь начинает строиться высококлассная недвижимость, которая требует профессионального обслуживания. Девелоперы и инвесторы коммерческой недвижимости, испытывая острую потребность в квалифицированных специалистах в области управления недвижимостью, привлекают к управлению московские и петербургские УК. «Увеличивающийся спрос на качественную недвижимость со стороны потребителей ведет к разработке новых проектов, которые сами по себе нуждаются в профессиональном управлении, а кроме того, появление данных объектов приведет к обострению конкуренции. А это заставляет руководство существующих объектов задуматься об усилении своих позиций с помощью профессиональных консультантов, – заявляет Анна Петренко, аналитик компании «Базовый актив». – Так, сейчас в Волгограде на различных стадиях реализации осуществляются проекты 7 торговых и торгово-развлекательных центров, из которых по крайней мере 2 проекта федеральных девелоперов (DVI Group, «Росойл») претендуют на статус качественных. Это заставило задуматься известного на волгоградском рынке игрока ОАО «Торговый центр Ворошиловский» об изменении позиционирования своего объекта и привлечь консалтинговую компанию «Торговый Квартал - Регион» для разработки новой концепции торгового центра. Результатом такого сотрудничества стал проект реконструкции одного из старейших волгоградских торговых центров». Управление объектом впоследствии возьмет на себя УК «Торговый Квартал».

       Речь не идет о привлечении местных управленческих структур, потому что пока их просто не существует. При отсутствии адекватного опыта управления будет затруднительно обслуживать здания высокого класса. Впрочем, через какое-то время это станет возможным – как и на столичном рынке, где изначально правили бал западные компании, но потом их сменили местные специалисты, и здесь со временем появятся местные управляющие гуру, перенявшие опыт у столичных специалистов.

       По причине неразвитости рынка понятие «управление недвижимостью» в регионах несколько утрировано. «Из всего сервиса профессиональной УК чаще всего в регионах востребованы отдельные услуги – брокеридж, клининг, охрана», – замечает Юрий Борисов, президент «Гильдии управляющих и девелоперов», управляющий партнер «АйБи Групп». С этим мнением согласен и Николай Вечер: «Передача управления недвижимыми активами независимым компаниям для регионов пока вещь почти немыслимая. Поэтому управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиски привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана. Иногда в это понятие включается создание концепции или девелоперская деятельность». В последнее время становится востребованной услуга по внешнему консалтингу. Во-первых, местные девелоперы, вкладывая средства в строительство торгового центра или офисного комплекса, стали чаще задумываться о рентабельности проекта. Соответственно, не имея опыта проработки грамотной идеологии проекта, они стремятся пригласить специалиста, знающего о маркетинговых исследованиях и успешных финансовых показателях не понаслышке. Кроме того, правильно составленный бизнес-план (в том числе и по эксплуатации) необходим и структурам, финансирующим проект, в качестве подтверждения, что проект будет жизнеспособным. Здесь без профессионального консультанта тоже не обойтись. Вообще собственники в регионах сегодня готовы чаще привлекать специалистов из Москвы и Петербурга, поскольку понимают, что те прошли большой путь и знают законы развития российского рынка.

2.  
Продвинутые собственники  

       Притом, что на региональный рынок столичные структуры УК гипотетически готовы выходить, измеряя спрос на услуги внешнего управления, они особенно туда не спешат. По оценкам компании Becar.Consulting, возможностью стороннего управления интересуются 2/3 собственников. Но вот отдают объект в управление меньше 10%. Лишь консультационные услуги пользуются достаточным спросом – их заказывают больше половины собственников выходящих на рынок объектов – наверное, именно по этой причине первыми в регионах появляются консультанты.

       Впрочем, по различным регионам показатели спроса разнятся. Так, в Калининграде, динамично развивающемся регионе, по данным компании «ГаммаНедвижимость», около половины новых объектов, выходящих на рынок, запрашивают внешнее управление. Это крупные торговые и офисные здания площадью более 10 тыс. кв. м. «Необходимость управления коммерческой недвижимостью очевидна в тех объектах, которые изначально претендуют называться качественными. Прежде всего, это касается торговых центров масштаба не ниже регионального и бизнес-центров класса А. Поскольку на волгоградском рынке офисной недвижимости имеется лишь один объект, условно имеющий право называться бизнес-центром класса В – ТВК «Меркурий», а качественные торговые центры также представлены одним объектом – ТРК Park House, можно утверждать, что волгоградский рынок управления находится только в начале своего формирования», – говорит Анна Петренко.

       Основной спрос в регионах на услуги УК, по оценкам специалистов, исходит от собственников торговых центров, желающих поддерживать обслуживание на стандартно высоком уровне. «Это крайне важно именно в торговых центрах, ведь поддержание высоких стандартов гарантирует удовлетворенность покупателя ТЦ, а значит, высокую посещаемость, которая является главным условием заполняемости комплекса арендаторами», – считает г-н Шарапов. Собственники торговых комплексов чаще других заказывают и услуги по консалтингу при разработке концепции. Это неслучайно. Сейчас в некоторых регионах наблюдается ситуация, когда на одной площадке (например, на перекрестке дорог) строятся сразу несколько торговых центров одинаковой концепции. В условиях «перебора» торговых объектов очевидно, что выигрывает тот, кто предлагает арендатору/потребителю самую удачную концепцию. Продвинутые региональные девелоперы это понимают и стараются не экономить на привлечении экспертов.

       Запрос на управляющие услуги со стороны собственников бизнес-центров несколько скромнее. Чаще столичных специалистов просят наладить бизнес-процесс – стандартизировать услуги, дать рекомендации, проконсультировать, чтобы впоследствии «карманная» структура собственника самостоятельно занялась обслуживанием офисных помещений – уборкой, технической эксплуатацией, охраной и т.д. Популярна и другая схема, когда местный девелопер или собственник приглашает на объект профессионального управляющего (например, из Москвы или Санкт-Петербурга) для того, чтобы он возглавил «карманную» УК объекта. Приглашенный специалист набирает команду (или приходит сразу со своей) и налаживает схему управления объектом. Относительная невостребованность внешних УК в офисном сегменте объясняется несколькими факторами. Прежде всего, довольно много офисных площадей в новых зданиях выставляется на продажу, соответственно, собственники, понимая, что вот-вот проект будет реализован, не заинтересованы в услугах по внешнему управлению. После того, как проект продан (а продается он чаще всего нескольким собственникам, иногда поэтажно), новые владельцы предпочитают самостоятельно обслуживать свои площади. В данном случае нанимать профессионального управляющего на метраж, не превышающий 1 тыс. кв. м, собственник считает нерентабельным, впрочем, как и создавать свою управляющую структуру. Здесь достаточно усилий уборщицы, сантехника и технического специалиста.

       Однако утверждать, что офисный сегмент полностью забыт профессиональными УК, было бы несправедливо. Услуги внешнего управления востребованы среди собственников современных бизнес-центров, которые стремятся добиться максимально текущего денежного потока при сохранении стандарта обслуживания. «В принципе перед любым управляющим ставится задача повышения капитализации объекта для его последующей перепродажи. Максимизация текущего денежного потока – лишь одно из средств решения этой задачи», – говорит Николай Вечер.

3.  
Стоимость услуг  

       Стоимость управления объектами коммерческой недвижимости в регионах в среднем составляет около 10% от валового дохода. Но в любом случае окончательная цифра зависит от индивидуальных договоренностей, масштаба управляющей компании, метража здания, набора услуг и т.д. «В связи с неразвитостью рынка каждый договор доверительного управления является индивидуальным, что не дает возможности системного анализа», – констатирует Владимир Королев.

       Существуют различные схемы оплаты сервиса УК. «Чаще всего цена услуг сторонней УК складывается из себестоимости работ и достойного вознаграждения за профессионализм УК,– рассказывает Александр Шарапов. – Возможны варианты: например, определенный процент от потока доходов или стандартная, фиксированная величина – абонентское обслуживание». Также оплата за услуги УК может представлять собой процент от чистого операционного дохода (после вычета всех расходов) или определенную сумму с квадратного метра плюс проценты от оговоренного потока дохода». По мнению экспертов, самый распространенный вариант оплаты – процент от потока доходов. Обычно оплата услуг УК составляет 3–10% от этой величины. Также часто оговариваются бонусы за достижение определенных финансовых показателей.

       Учитывая, что в регионах довольно часто услуги заказывают не комплексно, а по отдельности, нелишне будет остановиться на стоимости конкретных видов деятельности УК. Так, маркетинговые исследования рынка обойдутся владельцу регионального проекта в среднем в $8–10 тыс. Услуги по созданию концепции развития стоят около $25 тыс. (сюда, как правило, включается проведение маркетингового исследования). По оценкам компании Becar.Commercial Property, сопровождение проекта (в зависимости от полноты функций и размера объекта) стоит примерно 1% от стоимости строительства и в Москве, и в Петербурге, и в регионах. «Кроме того, в рамках сопровождения проекта могут оказываться отдельные услуги: например, консалтинг в области эксплуатации, проведение тендера, аудитсистемы управления, составление арендного плана и т.д. Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ: здесь слишком много разных деталей и трудно говорить о конкретике», – поясняет Александр Шарапов. Стоимость брокериджа в регионах в среднем составляет 6% годовой арендной платы. Впрочем, все зависит от метража сдаваемых площадей, условий сотрудничества, длительности партнерских отношений и т.д.