Техническая инвентаризация жилого дома

 

Общая площадь застройки равна 135,3 м2.

Высота мансарды определяется шириной дома, уклоном и конструкцией крыши, а также необходимостью обеспечить свободный противопожарный проход высотой не менее 1,6 м вдоль всего помещения. Высота помещения в самых низких местах, у наружных стен должна быть не менее 0,4 м от верха засыпки чердачного перекрытия до мауэрлата (бруса, служащего опорой наклонных деревянных стропил и предназначенного для распределения нагрузки, создаваемой крышей сооружения).

Габариты мансардных помещений в мансардном этаже в чистоте принимается не менее 2,5 м высоты, при этом в жилую площадь могут входить и участки помещений с меньшей высотой. Их величина нормируется в зависимости от уклона крыши. В соответствии со СНиП 2.08.01–89* при определении площади помещений мансардного этажа (Sпола) учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при уклоне кровли 30° к горизонту, 1,1 м – при 45° и 0,5 м – 60° и более . При промежуточных значениях высота определяется интерполяцией. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7. При этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при уклоне кровли 30°; 0,8 м – при 45–60°, не ограничивается при наклоне 60° и более.

Рис. 3.2.1 Схема для расчета площади мансардного помещения при уклоне кровли в 45о.

Sпола = А*L + 2В*0,7*L = L*(A + 1,4B),

S = 1*10,4*8,4+2*0,7*10,4*2=116,5 м2

где S – площадь пола мансарды; А – ширина мансарды с высотой не менее 1,1 м; В – ширина мансарды с высотой не менее 0,8 м; L – длина мансарды; 0,7 – коэффициент, вводимый для площадей с меньшей высотой.

Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница. ( СНиП 2.08.01-89* Жилые здания).

При определении площади помещений надлежит:

• площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более, включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;
• площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.

При определении строительного объема здания (далее - объем здания), необходимо руководствоваться следующим:

• объем надземных и подземных частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, возведенными на вечномерзлых грунтах;

Vосн.строение 1 этаж = 11,66*13,48*(2,9+0,62)+2,54*4,24=564 м3

• в помещениях, расположенных в мансардном этаже, допускается меньшая высота относительно нормируемой на площади, не превышающей 50 % общей площади помещения.

Рис.3.2.2.Схема для расчета объема мансардного помещения при уклоне кровли в 45о

Vпомещения = А*Н*L + L*2*(Н+Н1)/2*А1 = L*((H+0,4)*A + Н *A1 + А1*Н1),

Vпомещения = (10,4*2*0,62)((2,7+0,4)*(6,4+0,12)+(2,7+0,4)*3+3*1,1)=452 м3

где Vпомещения – объем помещения мансарды; Н – высота мансарды (нормируемая – не менее 2,5 м); Н1 – высота пониженной части помещения (1,1 м); L – длина мансарды; А – ширина мансарды с высотой не менее 2,5 м; А1 – ширина мансарды с высотой не менее 1,1 м.

 

• пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, включаются в объем основной части здания; не отвечающие этим требованиям пристройки измеряются и учитываются самостоятельно и в объем здания не включаются;

 

Vпристройки = 3,52*4,14*(2,8+0,62)=50 м3

Vздания = 564+452,3=1016 м3

 

• при определении строительного объема жилых домов и общежитий технические этажи (котельные, мастерские и др.) должны включаться в объем здания;

 

 Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств.

Определение технического состояния производится одновременно с техническим описанием здания.[17] При этом выявляются признаки технического состояния (физического износа) доступных осмотру частей здания( см.рис.3.2.3 и рис.3.2.4).

По внешним признакам технического состояния отдельных конструкций здания устанавливается физический износ согласно правилам "Оценки физического износа жилых зданий" ВСН-53-86(р) Госгражданстроя СССР, а затем определяется износ по зданию в целом.

Рис.3.2.3 Акт обследования объекта

Рис.3.2.4  Абрис этажей объекта из акта обследования

 

Определение процента физического износа здания производится расчетно с применением удельных весов конструктивных элементов этого здания, указанных в соответствующем оценочном нормативе.[19] Процент физического износа по каждому конструктивному элементу, выбранному из таблиц упомянутых выше Правил, умножается на удельный вес этого элемента (после применения поправки или ценностного коэффициента). В результате получаем физический износ отдельных конструктивных элементов по отношению ко всему зданию. Суммированием полученных результатов определяется физический износ всего здания.

Удельные веса конструктивных элементов принимаются из сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости или рассчитываются по данным проектно-сметной документации на возведение здания.

При определении технического состояния жилого одноэтажного  кирпичного здания с мансардой 3-й группы капитальности воспользуемся сборником УПВС № 28 , таблица 9. Определим восстановительную стоимость 1 м3 здания в рублях :

1. Самарская область находится в 1 территориальном поясе
2. Объем здания до 2000 м3
3. Отделка повышенная

Судя по этим данным восстановительная стоимость 1 м3=20,1 руб.

Фундаменты бутовые, ленточные, стены кирпичные, перегородки дощатые, оштукатуренные, перекрытия деревянные отепленные, кровля из оцинкованного железа по деревянным стропилам, полы дощатые.

Имеется печное отопление, электроосвещение.

 

Примечания:

1. В случае отсутствия  одного или нескольких видов  благоустройства здания восстановительную  стоимость надлежит уменьшать  в следующих размерах (в %):

• электроосвещение  2,1
• печное отопление 4

Таблица 2 .Физический износ здания

Наименование	Удел.веса конструктивных элементов	Физический износ , %
		По результатам оценки		Среднее взвешенное значение физ.износа
Фундамент	10	10	1,0
Стены	23	20	4,6
Перегородки	6	10	0,6
Перекрытия	12	10	1,2
Крыша	9	35	3,15
Полы	10	20	2,0
Окна и двери	12	25	3,0
Отделка	5	40	2,0
Печное отопление	4	20	0,8
Электроосвещение	2	15	0,3
Прочие	7	15	1,05
ИТОГО	100		19

 

При определении технического состояния одноэтажной деревянной  холодной пристройки воспользуемся сборником УПВС № 26 , таблица 93. Определим восстановительную стоимость 1 м3 здания в рублях :

1. Самарская область находится в 1 территориальном поясе
2. Пристройка на бутовых столбах

Судя по этим данным восстановительная стоимость 1 м3=10,5 руб.

Определение восстановительной стоимости пристроенного здания, которое не имеет четвертой стены в месте примыкания к основному зданию, производится следующим образом:

 

Уф пристройки = Уф упвс* (Сф факт / С ф всего).

Уф/с пристройки  - удельный вес фундамента/стены пристройки.

Уф/с упвс - удельный вес фундамента/стены пристройки, приведенный в соответствующем сборнике;

С ф/с факт -  длина фундамента/стен по периметру пристройки;

С ф/с всего - полный периметр фундамента/стен  пристройки (включая стену основного здания).

С ф/с факт = 8,7 м

С ф/c всего = 11,6 м

Уф = 11* (8,7/11,6)=8,25

Ус = 26*(8,7/11,6)=19,5

Таблица 3. Физический износ пристройки

Наименование	Удел.веса конструктивных элементов	Физический износ , %
		По результатам оценки		Среднее взвешенное значение физ.износа
Фундамент	8,25	10	0,82
Стены, перегородки	19,5	10	1,95
Перекрытия	4	20	0,8
Крыша	13	20	2,6
Полы	7	10	0,7
Окна и двери	14	10	1,4
Отделка	18	10	1,8
Электроосвещение	4	10	0,4
Прочие	12,25	15	1,84
ИТОГО	100		13

Определение стоимости здания, строения ведется БТИ раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость).

В технических паспортах БТИ указывают полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения физических лиц.

Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 г. № 87.[13]

Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществляться, если это не противоречит действующим нормативным актам, определение рыночной стоимости зданий, т.е. наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями БТИ на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляющих такую оценку, документов о прохождении обучения методом рыночной оценки недвижимости.[9]

Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в этом здании.

Показатели восстановительной стоимости жилых зданий разработаны при средней полезной высоте комнат 3 м. [10]В тех случаях, когда полезная высота комнат имеет значительные отклонения, к стоимости, предусмотренной в соответствующей таблице, надлежит вводить следующие поправочные коэффициенты.( табл.4)

 

Таблица №4. Поправка на высоту помещения

 

Наименование Полезная высота в м

                                      2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3         3,1 3,2

Жилые здания 1,05 1,04 1,03 1,02 1,01 1 0,99 0,98

Продолжение

 

Наименование Полезная высота в м

                                      3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 3,8 3,9 4

Жилые здания 0,97 0,96 0,95 0,94 0,93 0,92 0,91 0,90

 

 

Примечания: 1. Если внутренняя высота комнат менее 2,5 м или более 4 м, то в восстановительную стоимость следует вводить поправки, соответствующие коэффициентам, т. е. при высоте менее 2,5 м К = 1,05, при высоте более 4 м К =0,90.