Способы оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

• В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса заказчик работ по определению кадастровой стоимости и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю соответствующие сведения.
• В семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения:

1. в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются;

2. лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
• Согласно пункту 20 Порядка в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

 В случае если рыночная  стоимость объекта недвижимости  отличается от его кадастровой  стоимости более чем на тридцать  процентов, комиссия принимает решение  об отклонении заявления о  пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если  заявителем представлено положительное  экспертное заключение (если отчет  об оценке рыночной стоимости  составлен оценщиками, являющимися  членами разных саморегулируемых  организаций оценщиков, - положительные  экспертные заключения соответствующих  саморегулируемых организаций оценщиков).

• В соответствии с пунктом 21 Порядка копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или об ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, в течение двух рабочих дней с даты его принятия представляется секретарем комиссии в территориальный орган уполномоченного федерального органа и направляется заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются. Согласно пункту 23 Порядка в целях обеспечения открытости работы комиссии уполномоченный федеральный орган размещает на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о работе комиссии, в том числе протоколы заседаний комиссий и принятые решения без указания персональных данных заявителей, не позднее пяти рабочих дней с даты соответствующего заседания, а также обобщенную информацию о принимаемых решениях, рекомендуемый образец которой прилагается к настоящим Типовым требованиям, обновляемую не позднее первого числа каждого месяца.

 Кажущийся на первый  взгляд простым порядок оспаривания  кадастровой стоимости через  комиссию все чаще показывает  свою неэффективность. В связи  с возрастающим количеством отклоненных  комиссиями заявлений о пересмотре  результатов определения кадастровой  стоимости, необходимо еще раз  указать на предусмотренное абзацем 5 статьи 24.19 Закона об оценочной  деятельности право оспаривать  решения комиссий в арбитражном  суде.

Фактически комиссия должна выносить решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании наличия или отсутствия предусмотренного статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности формального пакета документов. Другими словами, у комиссии просто нет иной возможности, кроме как принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной при предоставлении предусмотренных законом документов.

Комиссия не наделена полномочиями рассматривать по существу представленные отчеты о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки. Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности и принятые на ее основе регламентирующие деятельность комиссий документы исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их саморегулируемых организаций и членов комиссий. Однако члены комиссии все чаще выходят за пределы предоставленных им прав. Незаконность данных действий комиссии подтверждается следующей судебной практикой: (см. приложение № 2).

Дела по оспариванию решений комиссий относятся к делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, а именно к делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, которые рассматриваются с особенностями предусмотренными главой 24 АПК РФ.

 Способ защиты права, применяемый заявителем, должен  соответствовать характеру и  последствиям нарушения права  и обеспечивать его восстановление. В силу статьи 12 Гражданского  кодекса Российской Федерации  к числу способов защиты гражданских  прав, в частности, относится признание  недействительным акта государственного  органа или органа местного  самоуправления, пресечение действий, нарушающих право или создающих  угрозу его нарушения.

Пунктом 4 статьи 198 АПК РФ установлен сокращенный срок исковой давности для данной категории дел, который составляет три месяца. Таким образом, лицу, чьи права нарушены принятым комиссией решением, заявление о его оспаривании должно быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и законных интересов. Пропущенный по уважительной причине срок при этом может быть восстановлен арбитражным судом.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственного органа незаконным является одновременно как их несоответствие закону или иным правовым актам, так и нарушение этими ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов лица, обратившегося в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом в силу статьи 65 АПК РФ заявитель должен доказать факт нарушения его прав и законных интересов оспариваемым решением комиссии.

2. Способ оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке

Правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные

несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.) определена прецедентным Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 (далее - Постановление Президиума ВАС РФ № 913/11).

 Именно по пути заявления  таких требований идет в настоящее  время процесс оспаривания кадастровой стоимости и с определенной степенью уверенности можно говорить, что именно описанное основание для оспаривания представляется с юридической точки зрения наиболее перспективным.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ № 913/11 требования об изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком.

• Заявителями исковых требований могут быть физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
• Ответчиком по данной категории дел будет являться орган кадастрового учета, осуществляющий в том числе и функции по государственной кадастровой оценке - Федеральная служба государственной регистрации, картографии и кадастра (ФГБУ «ФКП Росреестра»). Полномочия по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 № 1847 (ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

 В соответствии с  пунктом 2 статьи 3 Федерального закона  от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О государственном кадастре недвижимости» предусмотренные законом полномочия органа кадастрового учета, которым в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

 В силу пункта 2 приказа  Росреестра от 11.03.2010 № П/93 федеральные  государственные учреждения «Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам Российской Федерации наделены полномочиями органа кадастрового учета. Указанные лица являются держателями кадастровой информации, на них возлагается обязанность по исполнению решений суда, которая заключается во внесении соответствующих изменений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, поэтому их привлечение в качестве соответчиков по рассматриваемым делам является законным и обоснованным.

 Таким образом, исковые требования об оспаривании кадастровой стоимости можно предъявлять к:

1. ФГБУ «ФКП Росреестра» или
2. к Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации или
3. ФГБУ «ФКП Росреестра» и Управлению Росреестра по субъекту Российской Федерации как соответчикам.
• Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости отнесены к подведомственности арбитражных судов, которая в данном случае не связана ни с кругом лиц по делу (не важно, кто обращается с исковыми требованиями, физическое или юридическое лицо), ни с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и пр.
• Срок исковой давности для предъявления таких требований в арбитражный суд является общим и составляет три года. Течение срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
• Доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости будет являться отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика, выполненный в полном соответствии с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № 913/11 указывается на предусмотренную статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчета оценщика, которую суд вправе назначить в целях проверки отчета в виду существенного расхождения между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком.

Согласно пункту 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской