Существует 2 метода в сравнительном
подходе:
- метод сравнения продаж;
- метод валового рентного мультипликатора.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается
мнение типичных продавцов и
покупателей.
2. В ценах продаж отражается
изменение финансовых условий
и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на
отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении
и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации
о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации
о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности
рынка.
5. Зависимость от стабильности
рынка.
6. Сложность согласования данных
о существенно различающихся
продажах.
Затратный подход - это совокупность методов
оценки, основанных на определении затрат,
необходимых для восстановления либо
замещения объекта оценки с учетом накопленного
износа. Базируется на предположении,
что покупатель не заплатит за готовый
объект больше, чем за создание объекта
аналогичной полезности.
При применении этого подхода
учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В основе этого подхода лежит
принцип замещения.
Информация, необходимая для
применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в
данном регионе;
- рыночные цены на строительные
материалы.
Этапы затратного подхода:
- расчет стоимости земельного
участка с учетом наиболее эффективного
использования (Сз);
- расчет затрат на новое строительство
оцениваемых строений (Снс);
- расчет накопленного износа
(Ин):
- физический износ - износ, связанный
со снижением работоспособности объекта
в результате естественного физического
старения и влияния внешних неблагоприятных
факторов;
- функциональный износ - износ
из-за несоответствия современным требованиям,
предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате
изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений
с учетом накопленного износа
Су = Снс - Си ;
- определение итоговой стоимости
недвижимости
Сзп = Сз + Су .
Методы затратного подхода:
- метод сравнительной стоимости
единицы;
- метод стоимости укрупнённых
элементов;
- метод количественного анализа.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых
объектов затратный подход является
наиболее надежным.
2. Данный подход является
целесообразным или единственно
возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее
эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ
нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных
и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных
рынках;
- оценка для целей страхования
и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда
эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения
более точного результата оценки
сопровождаются быстрым ростом
затрат труда.
3. Несоответствие затрат
на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство
точно такого же объекта, так как в процессе
оценки из стоимости строительства вычитается
накопленный износ.
4. Проблематичность расчета
стоимости воспроизводства старых
строений.
5. Сложность определения
величины накопленного износа
старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного
участка от строений.
7. Проблематичность оценки
земельных участков в России.
Результатом кадастровой оценки является
получение кадастровой стоимости земли оценочной
зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади
типичного для данной зоны земельного
участка, установленной по уровню текущих
рыночных цен на аналогичные земельные
участки.
Показатели кадастровой стоимости не
должны превышать уровня рыночных цен
или предельных значений базовой стоимости
на земельные участки аналогичного целевого
использования, устанавливаемых органами
власти субъекта федерации по оценочно-территориальным
зонам, различным городам и поселкам.
- Проблемы и пути оспаривания
Оспаривание кадастровой
стоимости земельного участка — законный
вариант снизить налоговую нагрузку, уменьшить
платежи по аренде или уменьшить сумму
при выкупе имущества в собственность.
А это важнейшие и актуальные проблемы
на сегодняшний день для многих предпринимателей.
Оспаривание кадастровой
стоимости земельного участка
началось с Постановления ВАС РФ № 913/11,
которое определило правовую позицию лиц,
права которых были нарушены несоответствием
внесенной в государственный кадастр
недвижимости кадастровой стоимости участка
земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации, нарушенные
права подлежат защите посредством изменения
кадастровой стоимости земельного участка
на его рыночную стоимость, и должны рассматриваться
по общим правилам искового производства.
Истцом в суде выступает собственник земельного
участка или арендатор. Ответчиком – ФГБУ
«Кадастровая палата». Заявитель доказывает суду, что
кадастровая стоимость его участка существенно
выше рыночной и просит установить кадастровую
стоимость в размере рыночной стоимости.
Результаты определения кадастровой
стоимости земли могут быть оспорены:
- Предпринимателями и юридическими
лицами – в арбитражном суде по месту
нахождения земельного участка (на сегодняшний
день наиболее благоприятная правоприменительная
практика по уменьшению кадастровой стоимости
земельных участков сложилась именно
в арбитражных судах).
- Физическими лицами, владельцами
земельного участка – в суде общей юрисдикции
по месту нахождения ответчика.
Основанием оспаривания
результатов определения кадастровой
стоимости является установление кадастровой стоимости
земельного участка равной его рыночной
стоимости, определённой на основании
отчета независимого оценщика или судебной
экспертизы. Как правило, рыночная
оценка земельного участка ниже его кадастровой
стоимости. Судебное оспаривание целесообразно
осуществлять, если разница между кадастровой
и рыночной оценкой составляет 30 и более
процентов.
Для того чтобы объективно
доказать, что кадастровая стоимость выше
рыночной, необходимо представить суду
рыночную оценку на ту же дату, на которую
была определена кадастровая стоимость.
Документы,
необходимые для оценки земли (с целью
оспаривания кадастровой стоимости):
ВАРИАНТ 1. Оценивается земельный
участок без построек:
1. Правоустанавливающие
документы: свидетельство о собственности
на землю / договор аренды земельного участка
с приложениями;
2. Кадастровый паспорт
с ситуационным планом;
3. В случае если участок
находится в собственности, необходимо
предоставить справку о первоначальной
балансовой и остаточной стоимости с указание
даты постановки на бухгалтерский учет.
ВАРИАНТ 2. Оценивается земельный
участок, на котором есть строения:
1. Правоустанавливающие
документы: свидетельство о собственности
на землю / договор аренды земельного участка
с приложениями;
2. Кадастровый паспорт
с ситуационным планом;
3. В случае если участок
находится в собственности, необходимо
предоставить справку о первоначальной
балансовой и остаточной стоимости с указание
даты постановки на бухгалтерский учет;
4. Правоустанавливающие
документы на строения: свидетельство
о собственности, договор купли-продажи;
5. Технические паспорта
на строения.
Эффективным способом
снижения кадастровой стоимости конкретного
земельного участка является обращение
в суд с исковым заявлением и приложенным
отчетом независимого оценщика о рыночной
стоимости конкретного земельного участка
и заключением СРО.
Экспертиза на отчет
оценщика - это заключение о достоверности
отчета и его соответствии требованиям
законодательства. Экспертиза проводится
СРО, в которой состоит оценщик.
Закон, предусматривающий обязательность
проведения такой экспертизы для земельных
участков на территории Челябинской области,
в силу не вступил. Однако, несмотря на
это, суды зачастую требуют представления
истцом экспертизы на отчет оценщика.
Таким образом, в интересах
дела и для обеспечения его положительного
исхода, рекомендуется наличие экспертизы
СРО на отчет оценщика.
В случае непрофессионального
составления отчета об оценке или действий
юриста и вследствие отказа суда в удовлетворении
иска, допускается оспаривание решения
суда в вышестоящих инстанциях, но повторное
обращение допускается только после общей
кадастровой переоценки (от 3 до 5 лет, в
зависимости от субъекта федерации).
Глава 2 Способы оспаривания
кадастровой стоимости земельного участка
Вопрос о возможностях и способах обжалования
кадастровой стоимости земельных участков
относится к категории одного из самых
сложных юридических вопросов. Долгое
время арбитражные суды в принципе не рассматривали
споры об обжаловании кадастровой стоимости
земельных участков, мотивируя это тем,
что кадастровая стоимость участков устанавливается
нормативными актами субъектов Российской
Федерации, обжалование которых подсудно
судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции,
в свою очередь, при рассмотрении споров
об обжаловании результатов кадастровой
оценки ссылались на формальное соблюдение
органами власти субъектов Российской
Федерации формальных процедур кадастровой
оценки и приходили к выводу о ее обоснованности.
Однако в 2009 году сложившаяся судебная
практика подтвердила право любого заинтересованного
лица обратиться с требованием об оспаривании
кадастровой стоимости земельного участка.
После принятия указанного постановления
стала формироваться судебная практика
по делам этой категории, а споры, ранее
не имевшие какой-либо перспективы, стали
актуальными для многих правообладателей
земельных участков. Но практика рассмотрения
споров по кадастровой оценке сводилась
к следующему. С учетом того что на размер
кадастровой стоимости влияют два основных
фактора — вид разрешенного использования
земельного участка и конкретный удельный
показатель кадастровой стоимости, возможны
два основных способа оспаривания кадастровой
стоимости.
2.1 Способ изменения
кадастровой стоимости в административном
порядке
Возможность пересмотра кадастровой
стоимости в комиссии введена пунктом
7 статьи 1 Федерального закона от 22 июля
2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» и отдельные законодательные
акты Российской Федерации». Согласно
статье 5 указанного Федерального закона
№ 167-ФЗ его положения не применяются к
государственной кадастровой оценке земель,
договоры на проведение которой были заключены
до истечения шестидесяти дней после дня
официального опубликования настоящего
Федерального закона и работы по проведению
которой не завершились в указанный в
настоящей части срок (дата опубликования
Федерального закона № 167-ФЗ - 26.07.2010 г.,
в связи с чем 60 дней со дня опубликования
истекли 24.09.2010 г.) Государственная кадастровая
оценка земель, работы по проведению которой
не завершились до истечения шестидесяти
дней после дня официального опубликования
настоящего Федерального закона, проводится
в соответствии с правилами, установленными
Правительством Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями Минэкономразвития
Российской Федерации от 27.05.2011 г. возможность
пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости земельных участков в комиссии,
по мнению Департамента корпоративного
управления
Минэкономразвития, распространяется
исключительно на результаты государственной
кадастровой оценки, полученные после
истечения 60 дней со дня официального
опубликования Федерального закона №
167-ФЗ и договоры на проведение которой
были заключены после истечения указанного
срока.
- Комиссионный (внесудебный)
порядок оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости не является обязательным досудебным порядком.
- В соответствии с Порядком создания
и работы комиссии по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой
стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития
России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка
создания и работы комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой
стоимости и признании утратившим силу
приказа Минэкономразвития России от
22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых
требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости» (далее
– Порядок) комиссия по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой
стоимости создается уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим
функции по государственной кадастровой
оценке, при его территориальном органе
в соответствующем субъекте Российской
Федерации. В каждом субъекте Российской
Федерации создается одна постоянно действующая
комиссия.
- Результаты определения кадастровой
стоимости могут быть оспорены в комиссии
в течение шести месяцев с даты их внесения
в государственный кадастр недвижимости.
- Согласно пункту 13 Порядка комиссия
рассматривает споры о результатах определения
кадастровой стоимости различных категорий
земель и иных объектов недвижимости на
территории субъекта Российской Федерации,
в котором она создана, и (или) территории
муниципального образования, находящегося
на территории этого субъекта Российской
Федерации, на основании поступившего
в комиссию заявления о пересмотре кадастровой
стоимости (см. приложение № 1), содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов:
- кадастровый паспорт объекта
недвижимости;
- нотариально заверенная копия
правоустанавливающего или правоудостоверяющего
документа на объект недвижимости в случае,
если заявление о пересмотре кадастровой
стоимости подается лицом, обладающим
правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие
недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении
его кадастровой стоимости, в случае, если
заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подается по основанию ошибочности указанных
сведений;
- отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости в случае, если заявление
о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение
саморегулируемой организации оценщиков,
членом которой является оценщик, составивший
отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости
объекта оценки требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности,
в том числе требованиям Федерального
закона, федеральных стандартов оценки
и других актов уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности,
требованиям стандартов и правил оценочной
деятельности такой саморегулируемой
организации оценщиков (далее - положительное
экспертное заключение) в случаях, установленных
настоящим Порядком.