Содержание и особенности права собственности на жилое помещение

     В ГК РСФСР 1964 г. предусматривались только два права граждан на жилье: личная собственность на индивидуальные жилые дома и найм жилого помещения. Нормы, посвященные найму жилых помещений, были выделены в отдельную главу. Основанием для заключения договора найма жилого помещения по-прежнему назывался ордер, который выдавался гражданам в административном порядке.

     В начале 80-х гг. XX в. жилищное законодательство подверглось кодификации, в частности, был принят ЖК РСФСР (1983 г.), который  действует и в настоящее время.

     В соответствии с ЖК РСФСР жилые  помещения и дома могут принадлежать государству (государственный жилищный фонд), колхозам и другим кооперативным организациям (общественный жилищный фонд), жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов), гражданам (индивидуальный жилищный фонд).

     ЖК  РСФСР закреплена подробная характеристика жилого дома и жилого помещения. В нем указывается, что жилой дом или жилое помещение предназначаются только для постоянного проживания граждан. Предоставление жилых помещений для нужд промышленного характера запрещается.

     Что касается регулирования отношений, касающихся договора найма жилого помещения, то они в ЖК РСФСР по принципиальным позициям не претерпели существенных изменений. Административный характер возникновения прав на жилье сохранился.

     Начало  нового витка развития советского жилищного законодательства пришлось на конец 80-х гг. XX в. Законом СССР от 26.05.88 "О кооперации в СССР" было закреплено существование различных форм жилищной кооперации: жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

     До  принятия указанного закона граждане, полностью выплатившие паевой взнос, приобретали право бессрочного пользования квартирой. Факт окончательной выплаты паевого взноса означал лишь погашение долга кооперативу и сущности отношений не менял.

     Логическим  продолжением новой экономической  политики государства было принятие Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР", который закрепил такие формы собственности, как собственность граждан, коллективная собственность, государственная собственность.

     Следующим шагом, направленным на закрепление  права частной собственности  на жилье, явилась бесплатная приватизация жилищного фонда. В соответствии с Законом РФ от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (включая ведомственный жилищный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на безвозмездной основе.

     Таким образом, к моменту распада СССР жилищное законодательство представляло собой конгломерат плохо согласующихся  между собой нормативных правовых актов. Установление многообразия форм собственности на жилье и вовлечение жилья в рыночный оборот сопровождалось попыткой использования цивилистических начал в регулировании жилищных отношений.

     Регулирование жилищных отношений в РФ.

     До  декабря 2004 года в России действовал Жилищный кодекс РСФСР, принятый в 1984 году. Устаревшие положения «старого» кодекса не соответствовали требованиям времени и сформировавшейся в стране правовой, экономической и политической ситуации. В стране началась реформа жилищного законодательства.

     Новый Жилищный кодекс РФ был введён в  действие с 1 марта 2005 года в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». С введением в действие Жилищного кодекса РФ утратили силу ЖК РСФСР, законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ

     Современное правовое регулирование жилищных отношений  основывается на тех же принципах, которые  были свойственны советскому жилищному  законодательству на последних этапах его развития. Отличие состоит  лишь в более последовательном применении в жилищно-правовой сфере юридических институтов, которые свойственны для стран с рыночной экономикой.

     Граждане  и юридические лица получили возможность  приобретать жилье на праве собственности  путем:

• приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда;
• кооперативах, товариществах собственников жилья;
• купли-продажи жилья;
• приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

     В новых экономических условиях жилье  получило статус товара, форму вложения капитала и источник извлечения прибыли собственником. Жилье больше не рассматривается лишь как средство удовлетворения личных потребностей граждан. Тенденция такова, что постепенно обеспечение жильем нуждающихся в нем граждан становится заботой самих граждан. Бремя содержания жилищного фонда государство постепенно перекладывает на плечи самих нанимателей и собственников жилья.

     В ГК РФ подчеркивается, что собственник, владея, пользуясь и распоряжаясь принадлежащим ему жилым помещением, должен использовать его по назначению, т.е. для проживания граждан (ст. 288). Другими словами, жилое помещение, будучи объектом права собственности граждан, продолжает обладать весьма специфическими особенностями, которые ограничивают правомочия собственника.

     Еще одной особенностью права собственности граждан на жилое помещение является наличие самостоятельных прав на жилое помещения у членов семьи собственника, которые не дают возможность собственнику полноценно распоряжаться своим имуществом.

     ГК  РФ содержит норму (ст. 291), в соответствии с которой собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников жилья (ТСЖ).

     ГК  РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения) и договор найма других жилых помещений.

     В юридической практике договор найма  жилых помещений, не предназначенных для социального использования, часто называют договором коммерческого найма жилья. Это неофициальное название во многом подчеркивает правовую природу такого договора. В этом случае собственник распоряжается жильем главным образом не в социальных, а в коммерческих целях.

     Среди требований к жилому помещению, которое  может являться предметом договора коммерческого найма жилья, законодательство называет его изолированность и  пригодность для постоянного  проживания (ст. 673 ГК РФ). В отличие  от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма жилья.

     Чаще  всего договор коммерческого  найма жилья заключается в  индивидуальном жилищном фонде между  гражданами. Однако совершенно не исключено его применение в других жилищных фондах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах.

     ГК  РФ вслед за Законом РФ от 04.07.91 "О  приватизации жилищного фонда в  Российской Федерации" особо выделил  договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования (договор социального найма жилого помещения). Под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение (ст. 1 Закона РФ от 24.12.92 №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики").

     В современных условиях государство  берет на себя заботу об обеспечении  жильем лишь граждан, которые являются малоимущими (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ). 

     2. Содержание и особенности  права собственности  на жилое помещение.

     Жилые помещения являются специфическим  имуществом-недвижимостью. Специфика  данного имущества выражается в  следующих аспектах: во-первых, любое жилье, как в одноквартирном так и в многоквартирном доме имеет связь с землей; во-вторых, жилые помещения используются достаточно длительное время; в-третьих, жилье облагается особым налогом (налог на имущество); в-четвертых, право собственности на квартиры имеет законодательно определенные ограничения; в-пятых, жилые помещения невозможно перемещать без утраты целостности; в-шестых, сделки по распоряжению жильем должны регистрироваться в органе юстиции.

     Сейчас  право собственности граждан  на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами. Гражданский кодекс РФ, статья 292.

     Право владения означает определенную законом  возможность обладания жилым  помещением. При этом следует иметь  в виду, что кроме собственников  законными владельцами жилых  помещений являются лица проживающие  по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.

     Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при  их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника.².

     Право пользования собственника жилым  помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых  потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер - для постоянного проживания. Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.

     Право распоряжения, как уже говорилось, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения, то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.

     При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере  не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.

     Объектом  частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.

     Данные  объекты намеренно поименованы  во множественном числе, чтобы подчеркнуть  возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

     Первая  особенность права собственности  на жилые помещения состоит в  том, что правомочия собственника осуществляются на принадлежащее собственнику жилое  помещение в соответствии с его назначением, т.е. исключительно для личного проживания собственника и членов его семьи, а также право собственника сдавать в найм, принадлежащее ему жилое помещение для проживания иным гражданам. Жилое помещение не может быть использовано в иных целях. Второй особенностью права собственности на жилые помещения является то обстоятельство, что приобретая квартиру в многоквартирном доме, собственник приобретает право собственности не только на жилое помещение, но и на долю в общем имуществе дома. Третьей особенностью права собственности на жилые помещения является наличие прав иных лиц кроме собственника, проживающих в помещении, принадлежащем одному из лиц на праве собственности.³