Содержание и особенности права собственности на жилое помещение

     Содержание

1.Охарактеризовать  развитие жилищного законодательства  в России……….3

2. Содержание  и особенности права собственности  на жилое помещение….14

Задача……………………………………………………………………………..17

Список литературы………………………………………………………………18 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.Охарактеризовать развитие жилищного законодательства в России.

     В дореволюционной России регулирование  жилищных отношений осуществлялось в рамках гражданского права. Вопрос о правовой природе прав, на основании  которых осуществлялось пользование  жильем, не возникал.

     Права на жилье могли носить вещный и  обязательственный характер. К вещным правам на жилье относились право  частной собственности на домостроения и право застройки, а к обязательственным - имущественный найм. Объекты вещных и обязательственных прав на жилье в современном и дореволюционном законодательстве определялись по-разному.

     В современном гражданском и жилищном праве объектом прав на жилье признаются жилые дома и жилые помещения. До революции в юридической практике понятия "жилое помещение" или "жилой дом" не употреблялись. В законодательстве Российской Империи объектами прав на жилье считались "частные имущества", "строения", "недвижимые имущества в городах", "домовладения", "квартиры", "комнаты", "углы" и "койки". Дореволюционный законодатель допускал, что право имущественного найма может возникнуть не только на квартиры и комнаты, но и на их части ("углы", "койки").

     Характерной чертой права собственности на строения в рассматриваемый период можно  назвать его тесную связь с  землей. Лицо, намеревающееся возвести строение, как правило, приобретало земельный участок, а при продаже строения оно могло быть продано лишь совместно с земельным участком. Дореволюционным законодательством не исключалась возможность возведения строения на участке земли, не принадлежащем застройщику на праве собственности. Застройщик мог владеть таким участком земли на основании договора аренды. По истечении срока договора аренды собственник земельного участка мог требовать сноса возведенного арендатором строения.

     Неэффективность аренды земельных участков, предназначенных под застройку, послужила основой для появления в начале XX в. в России такого права на жилье, как право застройки.

     Отношения, касающиеся права застройки, были урегулированы  в высочайше утвержденном 23 июня 1912 г. Законе о праве застройки.

     В юридической науке и практике право застройки рассматривалось  как вещное право. Право застройки  возникало на основании договора, заключаемого на срок не менее 36 и не более 99 лет. Договор о праве застройки  заключался между собственником земельного участка и застройщиком. В пределах установленного сторонами срока договора право застройки могло переходить по наследству, быть отчуждаемо и обременяемо, в том числе залогом. В течение действия договора о праве застройки собственник земельного участка получал вознаграждение за его использование.

     В договоре о праве застройки могли  быть предусмотрены условия, касающиеся судьбы возведенных на земельном  участке строений. Как правило, собственник  земельного участка оставлял за собой  право на возведенное строение, выплатив застройщику лишь стоимость материалов, которые остались бы у застройщика при сносе строения. В договоре могли быть предусмотрены иные условия, определяющие судьбу строений. В случае, если стороны договора не заключали никаких соглашений относительно судьбы возведенных строений, то необходимо было руководствоваться нормами Закона, который содержал исчерпывающий перечень возможных последствий прекращения договора о праве застройки.

     Интересно отметить, что институт права застройки в несколько трансформированном виде был воспринят советским гражданским законодательством.

     В городах потребность населения  в жилье в основном удовлетворялась  путем найма жилья на основании  договора имущественного найма. Отношения, касающиеся найма жилья, были урегулированы одной из глав Свода законов гражданских, которая носила название "О найме и отдаче в содержание частных имуществ". Нормы, специально регулирующие отношения в области найма жилья, в Своде законов Российской Империи не выделялись.

     Сводом законов гражданских были установлены условия, которые надлежало определять в договоре имущественного найма: предмет, срок и цена договора. Кроме этих условий допускалось включение в договор других условий "законам не противных": о правах и обязанностях сторон, о правилах пользования имуществом, об ответственности за ущерб, за порчу и гибель имущества.

     Русские цивилисты справедливо придавали  особое значение сроку договора имущественного найма, как признаку, по которому можно  было отграничить право имущественного найма от вещных прав¹. Вплоть до 1911 г. в российском законодательстве был установлен предельный срок найма недвижимого имущества - 12 лет с некоторыми исключениями для найма (аренды) земли.

     Причиной  этого являлись опасения того, что  долгосрочный найм может прикрывать собой переход права собственности  на недвижимое имущество, что не было выгодно казне, которой переход  права собственности на недвижимое имущество доставлял значительный доход. Вместе с тем краткий предельный срок найма не был выгоден для нанимателей домовладений. Ввиду этих обстоятельств Законом от 15.03.11 предельный срок найма был увеличен до 36 лет (в пределах Ялтинского уезда и Таврической губернии - до 90 лет).

     Одним из обязательных условий договора найма являлась его цена, которая определялась соглашением сторон, как правило, исходя из соотношения спроса и предложения на рынке жилья. Наймодатель ("хозяин") не мог в одностороннем порядке расторгнуть договор найма до истечения срока договора, хотя бы ему предлагали большую плату за использование жилья, равно как и наемщик не мог отказаться от платежа договорной цены.

     В рассматриваемый период времени, в  условиях роста промышленности, а  соответственно и численности населения в городах, присутствовал значительный дефицит квартир и комнат. Спрос на жилье превышал предложение, что приводило к тому, что собственники строений имели практически неограниченную возможность навязывать нанимателю свои условия, далеко не всегда выгодные для него (особенно это касалось цены договора найма жилья).

     Большая концентрация населения в городах  повлекла за собой необходимость  государственного вмешательства в  регулирование отношений, складывающихся вокруг найма жилья.

     27 августа 1916 г. специальным нормативным правовым актом о воспрещении повышать цену договора найма жилья были внесены элементы государственного регулирования в сферу найма жилья (по сути являющуюся гражданско-правовой сферой). Несколько позднее, а именно 5 августа 1917 г., Временное Правительство своим постановлением внесло ряд изменений в содержание указанного постановления.

     Указанные нормативные правовые акты были направлены на установление ограничений цены договора найма жилья. Так, лицам, сдававшим  в наем квартиры, комнаты, койки, углы, было воспрещено взимать со съемщиков этих помещений плату, превышающую плату, которая взималась за эти помещения до 19 июля 1914 г., с возможностью прибавления к ней сумм от 10 до 45% названной платы. При сдаче в наем помещений с отоплением, с услугами дворников, швейцаров и т.п. в цене договора найма жилья могло быть учтено также и повышение стоимости этих услуг.

     Домовладельцу было запрещено в одностороннем  порядке прекращать договор найма  жилья даже по истечении срока  договора. Договор мог быть прекращен лишь по воле нанимателя. Домовладелец был вправе отказать нанимателю в продлении договора найма жилья лишь при нарушении им условий договора и при доказанной необходимости использования жилья наймодателем и (или) его семьей.

     События 1917 г. привели к принципиальному изменению правового регулирования жилищных отношений.

     Регулировние  жилищных отношений в советский  период.

     До  революции жилищные отношения, как  уже было отмечено, регулировались гражданско-правовыми нормами. После  революции правовое регулирование жилищных отношений стало осуществляться в рамках административной юрисдикции, посредством жесткого регулирования с использованием императивных предписаний.

     Серьезной трансформации после революции  были подвергнуты все правовые конструкции, применявшиеся в жилищной сфере. В частности, была отменена частная собственность на недвижимость, в том числе и на жилье. К 1920 г. большая часть жилья оказалась в ведении местных Советов, которые занимались распределением жилья, взиманием квартирной платы, выселением, расселением, уплотнением граждан. Отношения, складывающиеся между местными Советами и жильцами, лишь напоминали отношения имущественного найма. Вместе с тем эти отношения явно носили административно-правовой характер.

     Гражданский кодекс (ГК) РСФСР 1922 г. назвал государственную собственность основной формой собственности на жилье. С этого периода времени стало использоваться понятие государственный жилищный фонд.¹

     Наряду  с государственной формой собственности  на жилье ГК РСФСР 1922 г. предусматривал существование кооперативной собственности (собственности жилищно-арендных кооперативных товариществ, рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ, и общегражданских жилищно-строительных товариществ). В ГК РСФСР 1922 г. наряду с государственной и кооперативной собственностью упоминается частная собственность, которая устанавливалась на небольшие по размерам дома. Необходимо отметить, что было упразднено право частной собственности на землю, с которым до революции связывалось право собственности на жилье. Это упразднение повлекло за собой отмену в ГК РСФСР 1922 г. деления имущества на движимое и недвижимое, что повлекло за собой изменение оценки статуса жилья.

     ГК  РСФСР 1922 г. предусматривалось право  застройки. Отличительной особенностью советского института права застройки являлось то, что единственным собственником городских участков земли считалось государство. Существенно был сокращен срок договора о праве застройки (до 49 лет), а также ограничен перечень возможных действий сторон по истечении срока договора (к указанному моменту все строения должны были быть сданы застройщиком в исправном состоянии коммунальному отделу, который уплачивает застройщику стоимость построек к моменту их сдачи).

     Среди обязательственных прав на жилье  в этот период следует отметить найм жилого дома или жилого помещения.

     В ГК РСФСР 1922 г., также как и в  Своде законов гражданских, содержались  нормы, регулирующие имущественный  найм в целом. Как отдельный вид  обязательств договор найма жилого помещения еще не выделялся. Сторонами в договоре найма жилья, с одной стороны, выступали местные Советы, предприятия и учреждения, а с другой стороны - физические и юридические лица.

     С 1 мая 1922 г. была восстановлена платность  проживания в жилых помещениях, относящихся  к государственному жилищному фонду.

     17 октября 1937 г. ЦИК и СНК СССР  издали Закон о сохранении  жилищного фонда и улучшении  жилищного хозяйства в городах.  Этот закон имел базовое значение  в сфере регулирования жилищных  отношений. По существу, его принципиальные  положения сохранялись во всех последующих законах о жилье. В значительной части они применяются и сейчас. В соответствии с этим законом почти весь жилищной фонд объявлялся государственной собственностью.

     Понятие "частная собственность" было заменено на понятие "личная собственность".

     Предусматривались существенные ограничения права  застройки. По существу, был взят курс на постепенную ликвидацию права  застройки.

     Закон являлся первым законодательным  актом, в котором специально были урегулированы вопросы найма  жилых помещений. В законодательство впервые было введено понятие "ордер", как основание для вселения в жилое помещение.

     В 1948 г. граждане получили право приобрести в личную собственность один жилой  дом в 1-2 этажа с 1-5 комнатами, общей  площадью не более 60 м².

     Произошедшие в 30-40-х годах XX в. преобразования в сфере правового регулирования жилищных отношений были в наиболее полной форме юридически оформлены в ГК РСФСР 1964 г.