Происхождение эмфитевзиса

       в-четвертых, суперфициарию следовало извещать собственника в случае отчуждения имущества другим лицам. Следует заметить, что неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало dominus'y возможности в одностороннем порядке прекратить суперфиций;

       и наконец, застройщик, нашедший клад на участке (в том числе и под строением), должен был передать его хозяину земли. Напомним, что эмфитевтор в аналогичном случае мог оставить за собой половину thesaurus'a. Зато если клад был обнаружен в самом здании, то его собственником становился суперфициарий.

       Суперфиций возникал:

       1) на основании договора между  сторонами, при этом (в отличие  от эмфитевзиса) требовалась еще  и передача вещи (traditio). Специального контракта для установления права застройки, о чем ранее уже говорилось, римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio, либо даже дарение (в последнем случае, вероятно, дарителю приходилось сохранять за собой обязанность по уплате solarium'a собственнику земли, поскольку одариваемый приобретает по договору только права, но не обязанности);

       2) посредством завещательного отказа (легата);

       3) на основе судебного решения,  если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому - право отчуждаемого наследуемого пользования;

       4) путем давностного приобретения. Хотя источники прямо не упоминают о таком способе возникновения в отношении суперфиция, но теоретически нет никаких оснований не допускать применения давности для установления суперфиция, поскольку она допускалась при сервитутах (которые также относятся к категории вещного права). Впрочем, некоторые романисты придерживаются противоположной точки зрения, считая, что правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов, есть lex singularis.

       От  оснований установления суперфиция следует отличать основания перехода такого права к новому субъекту. Этот переход происходил:

       а) в случае заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;

       б) в порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Если завещатель являлся суперфициарием, то он мог в завещании отказать свое право застройки третьему лицу, т. е. переход вещного права происходил и на основе завещательного отказа;

       в) путем судебного решения в  процессах, возбужденных разделительным иском. В этом случае повторялась история с эмфитевзисом (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение суперфиция одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам).

       Для защиты своего права застройщик имел следующие средства:

       1) петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, а также actio Publiciana), которые предоставлялись ему как actiones utiles.

       Вещный  иск предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права).

       Кроме того суперфициарий, являвшийся (подобно эмфитевтору) производным владельцем застроенного участка, мог, вероятно, воспользоваться и Публициановым иском для возврата имущества, владение которым он утратил (если по каким-то причинам не желал прибегнуть к вещному иску).

       Наконец, для защиты сервитутов, относящихся к застроенному участку, строитель располагал конфессорным иском;

       2) будучи владельцем суперфициарного  участка, застройщик располагал посессорной защитой, которая предоставлялась ему в виде интердикта о суперфиции (interdictum de superficie), сконструированного претором и использовавшегося для удержания владения;

       3) поскольку для установления права  застройки не было изобретено  специального контракта (что имело  место в эмфитевтическом праве), то стороны обычно использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio. Следовательно, суперфициарий имел также и личные (обязательственные) иски против хозяина земли, принадлежащие ему как стороне упомянутых сделок.

       Право застройщика прекращалось:

       1) по соглашению сторон;

       2) в случае уничтожения самого  участка, перехода его в разряд  res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного права, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;

       3) по истечении срока, если право застройки предоставлялось на время;

       4) наступлением резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного сторонами;

       5) на основе судебного решения;

       6) в случае слияния прав на  стороне собственника (consolidatio) или суперфициария (confiisio);

       7) смертью застройщика, не имевшего  наследников (или в случае отказа всех наследников от наследства). Фиск в этом случае не мог воспользоваться своим правом на имущество как на bonus vacans, и право застройки прекращалось по истечении срока для вступления в наследство;

       8) односторонним отказом застройщика  от своего права;

       9) иными способами, предусмотренными  сторонами договора, если они  не противоречили существу этого  института.

       Некоторые авторы относят к основаниям прекращения  суперфиция неплатеж застройщиком государственных податей или арендной платы в течение двух лет подряд, заимствовав эту норму из эмфитевтического права. Думается, последнее основание может быть применено лишь в том случае, когда имеют место либо отношения имущественного найма с застройкой арендованного участка, либо если в договоре об установлении суперфиция прямо предусмотрено такое последствие за просрочку платежей.

       Решение вопроса о праве собственности  на здание, возведенное на чужой  земле, не вызывало у римских юристов сколько-нибудь существенных затруднений, так как, с одной стороны, принцип superficies solo cedit применялся не только при возведении строения на чужом участке, но также и при застройке своей земли чужим материалом. Фундаментом данного правила являлось признание земли с постройками единым целым в котором земля считалась главной вещью, а все, что ее покрывало, рассматривалось как приращение. А к таким отношениям (застройке чужой земли) римляне применяли только accessio, не допуская возможности привлечения спецификации. С другой стороны, римское частное право, как уже ранее отмечалось, не допускало одновременного существования двух прав собственности на одном и том же участке. Следовательно, предоставление в собственность здания как отдельного объекта без соответствующего пространства земли оказывалось невозможным, а выход был найден в одновременном обременении и участка, и строения, возведенного на нем, ограниченным вещным правом (суперфицием) в пользу застройщика. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы:

1. Римское частное право / под ред. В. Л.Пиляевой. – СПб.: Питер, 2002 – 272 с.
2. Смирнова Н.Н. Римское право / Н.Н.Смирнова. – М.: Изд-во Михайлова В.А., 2004 – 192 с.
3. Омельченко О.А. Римское право. Учебник / Омельченко О.А. – М.: ЭКСМО, 2007 – 224 с.
4. Новицкий И.Б. Римское право / И.Б.Новицкий. – М.: Зерцало, 2007 – 408 с.
5. Римское частное право / под ред. Дождева Д.В. – М.: Норма, 2003 – 305 с.