Происхождение эмфитевзиса

1. Происхождение эмфитевзиса.

       Общим свойством всех вещных прав вообще является юридическая власть над  вещью, предполагающая, во-первых, связь  с вещью; во-вторых, право следования (при переходе вещи из одних рук  в другие принадлежащее третьему лицу вещное право на нее все равно сохраняется) и, в-третьих, исключительное право, обладающее большей силой, чем связанные с той же вещью обязательственные права.

         Власть над вещью может быть  полной или частичной. Первая  составляет право собственности,  являющееся, в сущности, свободным и неограниченным. Вторая же власть ограничивается какой-либо стороной или свойством вещи, допуская одновременное с правом собственности хозяина бытие чужого права на ту же вещь, и, таким образом, ограничивает свободу собственника. Римляне не имели технического названия такого рода прав. Иногда они употребляли термин «iura in re». Новые цивилисты называют все права на чужую вещь «iura in re aliena», что буквально переводится как «права в чужой вещи».

         Само название — «iura in re aliena»  — показывает, что под правом на чужую вещь понимается юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого. Практически все правоведы-романисты XIX — начала XX вв. дают схожие по смыслу определения данного института. Так, русский ученый-цивилист Н. И. Крылов под именем прав на чужую вещь разумеет «владычество одного лица, установленное над вещью, составляющей собственность другого лица». Или же их определяют как права ограниченного господства над вещью. Любое ius in re (как и право собственности) устанавливалось на неопределенное время (было бессрочным) и защищалось посредством вещных исков.

         Понятие вещных прав на чужое  имущество было известно и  древнему римскому праву, но  единственно только в форме сервитутов, устанавливавшихся сперва путем договора, а потом и в силу требований закона. Только позднейшее римское право признало четыре рода права на чужую вещь: servitutes, emphyteusis, superficies и hyposheca. Эмфитевзис появился в эпоху империи и по своему содержанию, объему заключенных в нем прав, и по вытекающим из него искам был более всего сходен с правом собственности.

       Институт  эмфитевтической аренды в римском  частном праве имел весьма древнее  происхождение и применялся еще  в практике Египта и Карфагена. Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. до н. э. существовала наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Отношения эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. н. э. на императорских землях, и прежде всего в Африке. Сначала сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их использование (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы государства. Это объяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.

         В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, первоначально возникшее как обязательственное, начинает приобретать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом. Вектигальное право возникло как обязательственное во времена Республики в Западной Римской империи при отдаче коллегиями жрецов и городскими муниципиями принадлежащих им земель в аренду за особую плату, называвшуюся «vеstigal». С течением времени оно трансформировалось в вещное право. Взаимопроникновение вектигального права и эмфитевзиса усилилось, когда в IV в. государство для пополнения своей казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под названием «emphytcusis» произошло при Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, муниципальные и др.). И, наконец, император Зенон, решая старый спор между юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его «contractus emphyteuticarius». В своем классическом виде эмфитевзис признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

2. Структура и режим  эмфитевзиса.

       Эмфитевтическое право — это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и  пользования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату (canon) в пользу собственника и не ухудшать имения.

         Эмфитевтическое право устанавливалось  консенсуальным договором, известным  как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами  которого были: 1) собственник арендуемой  земли; 2) арендатор—emphyteuta или emphyteuticarius (эмфитевт). Форма этого договора, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Только по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.

         Выделим характерные признаки  эмфитевзиса.

       1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.

       2) По содержанию был близок к  праву собственности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику; мог заложить участок, обременить его сервитутами на время действия эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник; платил вместо хозяина земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не должен был забрасывать землю, не мог отказаться от своего права на вещь, не имел прав на недра, а значит, и на клад, найденный на эмфитекарном участке.

       3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением. Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении своего права.

       4) Право пользования при эмфитевзисе  было гораздо шире сервитутных  прав, так как наниматель здесь  не был связан экономическим  назначением вещи и мог приспособлять  ее к любому пользованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. д. Он не должен был только ухудшать земли.

       5) За пользование эмфитевзисом  собственнику полагалась арендная  плата, вносимая ежегодно. Размер  ее не уменьшался вследствие  неурожая или несчастных случаев  в имении, только и случае полного разрушения поместья плата за пользование снималась.

       6) Наниматель мог безвозмездно  или за плату передать свое имущество. При этом существовали следующие правила: а) собственник должен быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея право преимущественной купли в течение этого срока; б) новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества, если тот не воспользовался вышеупомянутой привилегией.

         Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) договором между собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения, если право собственности передавалось одному лицу, а право вечного пользования— другому; 3) завещательным отказом собственника.

         Эмфитевзис имел помимо общих  для всех вещных прав следующие основания прекращения: 1) давность; 2) смерть эмфитевта без наследников, если эмфитевзис в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года или канона в продолжение трех (для церковных земель — двух) лет.  
 

3. Право суперфиция.

       История происхождения суперфиция во многом напоминает возникновение эмфитевзиса. Так, практика предоставления пустующих земельных участков частным лицам для застройки получила признание в Риме еще в период Республики, преимущественно в городах. Известно, что уже в 298 г. до н.э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.

       Нуждающиеся в жилище, но не имеющие средств на его покупку римляне имели два пути: или нанять чужой дом (часть его), или же взять в пользование чужую землю с правом постройки на ней дома за счет своих средств; последнее имело смысл в том случае, когда договор найма заключался навсегда или на очень продолжительное время. Этот второй путь и получил достаточно широкое распространение в Риме прежде всего в отношении пустующих государственных и муниципальных земель, чему в немалой степени способствовал и запрет на отчуждение упомянутого имущества в собственность граждан. Значит, первоначально наем земли носил публично-правовой характер.

       Наниматели-застройщики  обязывались ежегодно вносить особую плату в пользу государственной  казны или городской общины (solarium), которая представляла собой не обычный арендный платеж, а скорее земельную повинность в форме оброка. При этом правоотношение найма возникало как на основании соглашения между гражданином и собственником земли, так и вследствие других юридических фактов. В частности, Тит Ливии упоминает, что когда во время второй Пунической войны римляне взяли Капую, город не был разрушен, но все его здания были объявлены государственной собственностью, при этом многие жители сохранили право постоянного проживания в них. Скорее всего их правовое положение совпадало со статусом нанимателя, застроившего участок в городе.

       В дальнейшем право сдавать землю  под застройку получили и частные лица, а само правоотношение приобрело частноправовой характер. Если сдача государственной земли в пользование находилась под юрисдикцией цензоров, то аналогичные отношения между частными лицами подлежали ведению преторов. Следует заметить, что и те, и другие рассматривали договор предоставления участка для застройки как обыкновенную аренду, т.е. как обязательственно-правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права. Но затем преторы выделили застройщика из ряда обычных нанимателей, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции (interdictum de superficie) для защиты от пользования третьих лиц, а также и вещный иск (actio de superficie) против владельцев вещи (в том числе против собственника). Мотивом этой защиты было то обстоятельство, что суперфициарий (арендатор) строил здание за свой счет, а поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц без посредничества собственника.

       Первоначально упомянутая защита использовалась в  виде исключения в порядке causae cognitio (личного исследования магистратом дела на первой стадии процесса). И лишь с момента, когда необходимость каждый раз совершать упомянутую процедуру отпала, право застройщика, бесспорно, приобрело вещный характер, а суперфиции окончательно отделился от найма.

       Superficies (суперфиции) буквально означает все то, что прочно связано с землей. В юридическом смысле суперфиции - это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату.

       Предметом суперфиция могли быть находящиеся  на чужой земле строения, простая надстройка (этаж, возведенный на чужом здании) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация). Последнее, впрочем, было явлением исключительным, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом. При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась порожняя земля, то суперфициарий обязан был застроить ее за счет собственных средств. Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи (земле), поэтому в суперфициарном праве действовал принцип superficies solo cedit, согласно которому собственник земли приобретал право собственности и на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.

       Правовое  положение суперфициария характеризовалось  следующими чертами:

       1) застройщик имел вещное право  пользования имуществом, что отличало его от обычного арендатора; по объему правомочий это право приближалось к собственности. Право пользования суперфициария было настолько свободным, что если отсутствовал прямой запрет dominus'a, он мог располагать субстанцией вещи, допуская даже некоторое ухудшение имущества. Подобно собственнику застройщик извлекал плоды из строения (например, от сдачи имущества в аренду и т.д.);

       2) суперфициарий мог свободно распоряжаться  строением при жизни и на  случай смерти. Согласия хозяина  участка на отчуждение имущества  не требовалось, он не имел  права на преимущественную куплю, не мог истребовать laudemium с нового приобретателя. Единственная обязанность отчуждателя заключалась в извещении dominus'a о том, что он намерен передать суперфиций другому лицу. Однако несоблюдение этого правила не давало хозяину застроенного участка права оспорить действительность такой сделки.

       Тем более застройщик мог установить сервитуты на время существования своего права на чужую вещь, а также заложить его. По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону.

       Обязанности застройщика заключались в следующем:

       во-первых, он должен был нести государственные  повинности, лежащие на поземельном имуществе. В случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его права на землю, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком;

       во-вторых, суперфициарий уплачивал dominus'y арендную плату (solarium) за пользование имуществом. Арендная плата могла взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium'a. Арендная задолженность не являлась основанием для расторжения договора и могла быть взыскана собственником при помощи личного (обязательственного) иска на основании той сделки (наем или купля-продажа), которой был установлен суперфиций. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей;

       в-третьих, застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговоренный сторонами срок. По общему правилу он не нес расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли;