Проблемы правовой регламентации и защиты сервитутных прав

      Сервитуты упоминались и в Гражданском  Уложении 1882 года.

      Следующим этапом развития института сервитутов в России стали

90-е  гг. XX века. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик содержали положение о том, что в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом, собственник обязан допустить ограниченное пользование его имуществом другими лицами – п.4ст.45.

      В настоящее время сервитуты упоминаются  в числе ограниченных прав в ст.216 Гражданского кодекса РФ. Ст.274 ГК определяет сервитут, как право требовать  собственником недвижимого имущества  от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставление права ограниченного пользования соседним участком. Хотя из определения можно сделать вывод о том, что законодатель признает только земельный (вещной) сервитут, из иных положений гражданского законодательства можно сделать вывод, что наряду с земельными сервитутами существуют и личные (право пожизненного проживания в чужом доме – ст.1137 ГК РФ). Таким образом, в законодательстве Российской Федерации, как и в праве Древнего Рима, существует деление сервитутов на личные и вещные (земельные). Различия начинаются далее: земельные сервитуты в Российской Федерации делятся на частные и публичные, и в личных сервитутах нет строгой дифференциации на четыре группы, как в Риме.

      Частные сервитуты регулируются Гражданским  кодексом в ст.274-277. «Сервитут может  устанавливаться для обеспечения  прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и  эксплуатаций линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Обременение земельного участка сервитутом, как и в праве Древнего Рима, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком, но собственник в Российской Федерации имеет право на соразмерную плату за пользование участком. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться лицам, не являющимися собственниками данного недвижимого имущества.

      Публичный земельный сервитут устанавливается  законом или иными нормативно-правовыми  актами Российской Федерации, субъектов Федерации, органов местного самоуправления или местного населения. Публичный сервитут устанавливается без изъятия земельного участка из пользования и с учетом результатов публичных слушаний. Публичные сервитуты устанавливаются: для прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммуникационных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на земельном участке межевых и геодезических законов и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогона скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением земельных участков в пределах земель лесного хозяйства; использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в замкнутом водоеме, расположенном на земельном участке, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских работ, исследовательских и других работ; свободного доступа к прибрежной полосе.

      Публичный и частный сервитут могут быть как срочными, так и постоянными, подлежат государственной регистрации  в соответствии с Федеральным  законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Следует сказать также о том, что ГК РФ регулируют режим частных сервитутов, а нормы Земельного, Водного, Лесного кодексов регулируют отношения частного и публичного пользования чужим земельным участком. Эти нормы различных отраслей права положительно восполняют друг друга и взаимодействуют при регулировании сервитутных отношений.

      В современном российском законодательстве установлены аналогичные с римским  правом способы установления сервитутов: закон (ст.274, п.2 ст.292, ст.1137 ГК, ст.23 ЗК), договор (ст.8, п.3 ст.274 ГК), завещание (ст.1137 ГК), давность (п.3 ст.234 ГК), судебное решение (п.3 ст.8ГК).

      Защита  сервитута современным гражданским  законодательством, по существу, вобрала  в себя древнеримские способы. Прежде всего, судебная защита гражданских прав: виндикационный и негаторный иски, посредством которых обеспечиваются: истребование имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК); истребление имущества от добросовестного приобретателя (ст.302 ГК); расчеты при возврате имущества из незаконного владения (ст.304 ГК); защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК); защита права владельца, не являющегося собственником (ст.305 ГК). Административный порядок защиты сервитутных прав применяется лишь в случаях, предусмотренных законом. В ст.12 ГК определяются способы защиты гражданских прав, соответственно и сервитутных прав: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право и создающих угрозу его нарушения; самозащиту; возмещение убытков, прекращение или изменение правоотношений; иные способы, предусмотренные законом.

      В законодательстве Российской Федерации  основания прекращения сервитутов дублируют положения Римского права: природные события; по воле управомоченного лица; стечение обстоятельств, погашающих сервитуты. Наиболее частыми основаниями прекращения сервитутов являются случаи принудительного изъятия у собственников недвижимого имущества, предусмотренные п.2 ст.235 ГК:1) обращение взыскания на имущество по обязательствам /ст.237/; 2) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка /ст.239/; 3) реквизиция /ст.242/; 4) конфискация /ст.243/; 5) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст.272 ГК (последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком); ст.282 ГК (выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда); ст285 ГК (изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства); ст.293 ГК (прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение); ст.25 ГК (при несостоятельности/банкротстве индивидуального предпринимателя с обращением взысканий ущерба кредитором на недвижимое имущество, включая и земельный участок, обремененный сервитутом, и в других случаях).

      Таким образом, как видно из вышесказанного, институт сервитутов в российском законодательстве перенял основные положения сервитутного права Древнего Рима, хотя и добавил положения, связанные с современным этапом общественного, экономического и социального развития. Римское право оказало большое влияние на развитие российского законодательства, внесло неоценимый вклад в развитие отечественного права.       
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2. Проблемы правовой регламентации и  защиты

сервитутных прав

     § 1. Современные проблемы правовой регламентации

     правоотношений  в сфере сервитутов 

      Сервитутные отношения в настоящее время  получают все большее распространение, однако в их правовой регламентации существую ряд серьезных проблем. Во-первых, крайне непоследовательно употребляется само понятие «сервитут». Так, ГК РФ сначала определяет его как право ограниченного пользования соседским участком (п.1 ст.274), а затем оговаривается, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст.277). В этом смысле более удачным представляется определение, закрепленное в ст.1 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует также учитывать, что формирование единого понятийного аппарата существенного затрудняет природно-ресурсное законодательство, которое вводит понятие водных, лесных и тому подобных сервитутов, также не вписывающихся в рамки, определенные ст.274 ГК РФ.

      Отсюда  и вторая проблема: отсутствие единой классификации сервитутов и соответственно их строгой системы. Причина видится  в попытке законодателя привязать  сервитуты к вещным правам на землю, о чем свидетельствует размещение соответствующих норм в гл.17 ГК РФ. Но противоречие заложено уже в ней самой: глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на землю, содержит ст.277 «Обременение сервитутом зданий и сооружений», которая допускает такое обременение вне какой-либо связи с пользованием земельным участком.

      Существенным  пробелом является, на наш взгляд, отсутствие в ГК РФ упоминаний о публичных сервитутах, несмотря на то, что они закреплены в целом ряде других нормативных правовых актов (ст.21 Лесного кодекса РФ, ст.23 Земельного кодекса РФ, ст.31 Федерального закона от 21 декабря 2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и другие). Отсюда и различие подходов к определению порядка их установления. ГК РФ в основу таких отношений ставит соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседского участка либо решение суда. Между тем публичные сервитуты преимущественно устанавливаются в силу закона (например, право пребывания граждан в лесу – п.1 ст.21 Лесного кодекса) или административно-правового акта, на что непосредственно указывает уже упоминавшееся природно-ресурсное законодательство.

      Впрочем, и с частными сервитутами проблем  немало. Основной из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления сервитута. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. Между тем вне поля зрения законодателя фактически остался такой важный в практическом отношении вопрос, как оценка сервитута.

      Наконец, ГК РФ не содержит хотя бы приблизительного перечня сервитутов. Отчасти этот пробел восполняет ст.23 Земельного кодекса  РФ. Труднообъяснимы в связи с этим изменения в градостроительном законодательстве, из которого соответствующие положения были изъяты. Существенные пробелы пытаются восполнить на уровне регионального и местного законодательства. В последние годы во многих субъектах РФ были приняты законы и иные нормативные акты, регламентирующие сервитутные отношения. Их анализ позволяет выделить некоторые общие подходы к решению рассматриваемых проблем. Прежде всего определяется конкретный, нередко исчерпывающий, перечень сервитутов. Хотя Градостроительный кодекс Рязанской области от 25 декабря 2002г. и Положение о публичных сервитутах, утвержденное Решением городской думы г.Иркутска от 17 февраля 2003г. оставляют этот перечень открытым. Значительное внимание, хотя и с разной степенью конкретизации, уделяется порядку установления и прекращения публичных сервитутов, а также реализации соответствующих прав.

      Как представляется, указанные выше проблемы можно было бы решить путем систематизации существующих законодательных норм о сервитутах и закреплении соответствующих  положений в самостоятельном  разделе ГК РФ, полностью посвященном регулированию сервитутных правоотношений. Такие разделы предусмотрены в гражданских кодексах многих стран (например, Кодекс Наполеона, Германском гражданском уложении, гражданских кодексах Италии, Молдовы, Японии). Имелись подобные разделы и в дореволюционном законодательстве Российской империи (Свод узаконений республик Прибалтийских, Свод законов гражданских и др.). 

     § 2. Проблемы защиты сервитутных прав 

      В судебной практике нередко возникают  споры, связанные с созданием  препятствий абонентам по договорам энерго- и водоснабжения для перетока через их инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, имеющим присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций.

      В данном контексте приведем следующую ситуацию. Собственник инженерных коммуникаций в нежилом здании, присоединенных к сетям ресурсоснабжающих организаций, прекратил подачу воды, электрической и тепловой энергии в нежилое помещение другого лица, находящегося в этом же здании. Между указанными лицами отсутствуют субабонентские договоры энергоснабжения и водоснабжения. Собственник нежилого помещения имеет возможность получать энергию и воду только через инженерные сети здания.

      Согласно  позиции Высшего Арбитражного Суда РФ покупатель нежилого помещения в нежилом здании не приобретает право долевой собственности на инженерные коммуникации здания. [3,с.5] Если бы он приобрел такое право, то становился бы сособственником инженерно-технических коммуникаций и мог бы требовать от ресурсоснабжающей организации заключения прямого договора на энергоснабжение (водоснабжение) принадлежащих ему помещений в здании и требовать от других собственников помещений устранения нарушения своего права в виде прекращения подачи энергии и воды на основании ст.304 ГК РФ.

      Аналогичные конфликты возникают между собственниками принимающих устройств и инженерных коммуникаций рынков (торговых комплексов) и собственников магазинов, расположенных на территории рынков.

      В практике арбитражных судов пока не выбран единый подход в решении указанной проблемы. Возникает вопрос о том, с каким иском следует обратиться собственнику нежилого помещения к собственнику инженерных коммуникаций нежилого здания (рынка) для устранения нарушения своих прав и законных интересов:

- о понуждении заключить субабонентский договор энергоснабжения или водоснабжения (ст.426, 545 ГК РФ);

- об  устранении препятствий в пользовании  нежилым помещением путем восстановления  энергоснабжения и водоснабжения  помещения (ст.304 ГК РФ);

- об  установлении сервитута на инженерные сети как часть здания или имущественного комплекса рынка (ст.277 ГК РФ) для последующего заключения прямых договоров с энергоснабжающими и водоснабжающими организациями;