Приватизация жилых помещений

Подобные неточности в  договоре можно рассмотреть и  как неправильное определение его  предмета, который является существенным условием любого договора ( ч.2 п.1 ст.432 ГК РФ). Этот вывод подтверждается и приложением 3 к примерному положению о приватизации, а также ст.554 ( по аналогии), которая требует указания всех характеристик объекта недвижимости ( в нашем случае – в жилищной сфере).

Иначе сделка может быть признана недействительной в силу ст.168 ГК РФ как не соответствующая закону. Административные начала в договоре передачи жилья в собственность  видятся в обязанности местных  органов власти в двухмесячный срок со дня подачи заявления гражданином  решить вопрос о приватизации жилого помещения. В противном случае виновные должностные лица привлекаются к  ответственности в установленном  порядке. В судебной практике на первых этапах приватизации таких случаев  встречалось немало.

Так, Заводской районный народный суд г. Саратова рассмотрел несколько исковых заявлений о принуждении Метизного акционерного объединения к заключению договора на приватизацию жилых квартир в принадлежащем ему доме. Суд установил, что АО под различными предлогами необоснованно отказывало гражданам в заключении с ними договоров на приватизацию квартир, расположенных в его доме, в то время как закон о приватизации жилищного фонда признает за гражданами право приватизировать ведомственные квартиры.

Доводы ответчика о  том, что в связи с приватизацией  всего имущественного фонда до окончания  этого процесса он не намерен отдельно заниматься приватизацией квартир  в домах , которые ему принадлежат, суд признал не соответствующими Закону. Иски граждан были удовлетворены. Такие решения суд вынес, основываясь на ст.4 Закона о приватизации жилищного фонда, в которой перечислены случаи, когда приватизация не допускается.

Акционерное объединение  не могло сослаться ни на один из них. Когда остальные жильцы в  домах ответчика пожелали приватизировать  свои квартиры, им также было отказано. И вскоре в суд поступили десятки  подобных заявлений. Суд должен был предотвратить их подачу путем вынесения частного определения в адрес руководства АО.

Некоторые сложности могут  возникать и в тех случаях, когда на приватизируемой жилой  площади проживает семья  из двух и более человек и возникает общая совместная или общая долевая собственность. Последняя по своей сути требует четкого определения долей участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть указаны в договоре приватизации.

При отсутствии указаний о  долях они предполагаются равными (п.1 ст.245 ГК). Такая презумпция дает возможность участникам отношений  собственности на жилое помещение  не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что  будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.

Необходимо отметить, что  доля каждого из участников  в общей собственности на приватизированную квартиру выражается арифметически. Эта доля может не совпадать с размером площади, которой реально пользуется собственник и члены его семьи в квартире, находящейся в общей долевой собственности.

Однако собственники могут  составить нотариально удостоверенный договор о пользовании конкретными  жилыми помещениями квартиры, если они не совпадают с принадлежащими им долями. Предполагается, что выдел  участнику общей собственности  принадлежащей ему доли в натуре допустим, если имеется техническая  возможность передать ему изолированное  помещение, а также часть подсобных  помещений, устроить отдельный вход. При отсутствии такой возможности  и в случае спора между собственниками суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Как показывает практика, при  приватизации жилого помещения несколькими  гражданами в общую долевую собственность  доли каждого из них порой оказываются  настолько незначительными, что  их невозможно выделить из имеющихся  в квартире помещений. Применительно  к такому случаю ст.252 ГК РФ законодательно закрепляет возможность выплаты денежной компенсации собственнику без его согласия”.  

7. Заключение.         

“Посредством приватизации государственного и муниципального жилищного фонда обеспечивается переход к рынку жилья, то есть постепенный переход к платности  за жилье, к его зарабатыванию. Что дает приватизация жилищного фонда населению?          

Каждый человек впервые  получает право на свободный выбор  способа удовлетворения своей потребности  в жилье. Никогда прежде мы не имели  такой возможности. И отдавая  значительную часть заработанных средств  в общественные фонды потребления, большинство населения по 10-15 лет  ждало очереди на получение так  называемого “бесплатного” жилья. А в то же время каждый человек  за те же 10-15 лет работы почти полностью  оплачивает свое жилье теми же взносами в общественные фонды потребления.          

Кроме того, становясь собственником  дома или квартиры, гражданин или  семья получают в собственность  недвижимость, стоимость которой  с годами увеличивается. В дальнейшем, если будет такая необходимость, эту недвижимость можно продать  с выгодой для себя. Например, если пожилой человек остался  один в большой квартире, он может  продать ее на рынке жилья по рыночной цене, а на вырученные деньги купить меньшую квартиру и дачу или дом  в деревне. Иными словами, приобретая в собственность жилье, гражданин  практически становится обладателем  определенного капитала. Причем, судя по мировому опыту, именно этот вид  капитала – недвижимость – является самым надежным.         

Приватизация жилья нужна  не только населению, но и государству. Она позволит улучшить содержание и  использование существующего жилищного  фонда. Известно, что состояние муниципального и государственного жилищного фонда все более и более ухудшается. Жилищно-коммунальные службы получают массу жалоб от жителей на протекающие крыши, на выходящие из строя инженерные коммуникации, санитарно-техническое оборудование. Это связано не только с неудовлетворительным материально-техническим обеспечением, но и с серьезными финансовыми проблемами.         

Как показала практика, система  централизованного финансирования  отрасли себя не оправдывает из-за несовершенства контроля за расходованием средств, направленных в централизованном порядке из бюджета на содержание и ремонт жилищного фонда.          

Приватизация позволит поднять  на более качественный уровень обслуживание и ремонт жилых домов, так как  собственник жилья, оплачивая по договору работу жилищно-коммунальных служб, будет требовать и соответствующего качества оказываемых услуг.         

Кроме того, у человека, являющегося  собственником жилья, появится совершенно иное, чем прежде, отношение к  этому жилью. К своему всегда относишься лучше, чем к чужому, - такова наша психология”.           

8.Список литературы.

1.Жилищный справочник / Москва, 1996г.

2. “Законодательство” №3 1998г.

3. Бюллетень Министерства  юстиции РФ, №4/1999г.

4.Закон РФ “О приватизации  жилищного фонда в РФ” от 04.07.1991г.

5. “Домашний адвокат” /1994г  №1.

6. В.И. Мамай, С.Н. Еремина.  Юридический справочник для населения/ 1996г.

7. “Законность” /1997г.№4

8. Постановление Конституционного  Суда РФ от 03.11.1998г.

9. “Хозяйство и право”  №12 /1991г.

10. “Адвокат” / 1999г. №8

11. П.Я. Трубников. Право  собственности граждан на жилье  /Москва 1993г.

12. А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович. Жилищные права. Пользование и собственность. Москва, 1997г.

13. П.И. Седугин. Жилищное право.Москва.1998г.

14. Законность /1999г. №9

15. Человек и закон /1995г.  №12

16. Законность /2000г. №4