Приватизация жилых помещений

В настоящее время из-за отсутствия четкого законодательного регулирования режима совместной собственности  сложилась такая судебная и нотариальная практика: в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность  на имущество прекращается и возникает  долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают  соглашение, в котором устанавливают  доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители – все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно, квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших ее в совместную собственность, но и наследников по закону. Если умерший участник совместной собственности  не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, помимо членов семьи, связанных близким родством, не имеющих наследников по закону, принимал участие дальний родственник. К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая к государству, подлежит денежному выкупу. Этого можно избежать, если квартира была приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою долю в завещании”.

Передача в собственность  граждан жилых помещений осуществляется:         

соответствующим Советом  народных депутатов или его исполнительным органом;        

предприятием, за которым  закреплен жилищный фонд на праве  полного хозяйственного ведения;        

учреждением, в оперативное  управление которого передан жилищный фонд.

Передача жилья в собственность  граждан оформляется договором  передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в  собственность.        

В договоре передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  данным жилым помещением.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня  подачи документов.         

Должностные лица, виновные в нарушении требований части  первой настоящей статьи, привлекаются к ответственности в установленном  порядке.         

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

Каждый гражданин имеет  право на приобретение в собственность  бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда  один раз.         

Несовершеннолетние, ставшие  собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную  бесплатную приватизацию жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в  домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с  настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

При переходе государственных  или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности  либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном  ведении предприятий или в  оперативном управлении учреждений, должен быть передан в полное хозяйственное  ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение  органов местного самоуправления в  установленном порядке с сохранением  всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья.         

Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений  осуществляются с обязательным соблюдением  единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда  на условиях, установленных для домов  государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств  их собственников. В этих целях собственники могут образовывать товарищества и  иные объединения.

За государственными жилищно-эксплуатационными  и ремонтно-строительными организациями  сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных  жилых помещений по договору с  их собственниками (товариществами и  иными объединениями).         

Оплата расходов, связанных  с обслуживанием и ремонтом приватизированных  жилых помещений, производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

Собственники жилых помещений  вправе самостоятельно определять организацию  для обслуживания этих помещений, включая  государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и  иные субъекты хозяйствования.

Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными  организациями, обслуживающими этот дом  до начала приватизации, кроме тех  квартир, собственники которых избрали  иные организации для обслуживания этих квартир.         

Собственники жилых помещений  участвуют в расходах, связанных  с обслуживанием и ремонтом инженерного  оборудования, мест общего пользования  дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади  в этом доме. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых помещений, инженерного оборудования, коммуникаций и придомовой территории влечет ответственность  в установленном порядке”.[4]

3.Приватизация жилья в  ЖСК.

“Между возникновением и  оформлением в собственность  государственного, муниципального или  ведомственного жилья и жилья  в домах ЖСК имеются существенные различия. Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного  фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно  и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения  по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения  в собственность - совместную или  долевую.

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют  все члены семьи, в том числе  и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться  собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.

Совершенно иначе возникает  и оформляется право собственности  на квартиру в ЖСК. Регулируется эта  процедура другим нормативным актом- Законом О собственности в РСФСР, принятом 24декабря 1990г. Согласно ст.13 данного Закона, член жилищно-строительного или жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на эту квартиру. Таким образом, возникновение права собственности на квартиру в ЖСК не зависит от желания или нежелания члена ЖСК или его семьи, оно предопределено уже фактом вступления в ЖСК.

При этом не важно, кто из членов семьи и когда вносил деньги в уплату пая на счет ЖСК, собственником  становится только тот, кто является членом ЖСК. Другие члены семьи, если они там прописаны, имеют право  пожизненного проживания на этой площади.

Тот факт, что собственником  является только один из членов семьи, часто вызывает тревогу у остальных  проживающих в квартире, их беспокоит, может ли он продать ее без их согласия и каковы их права в этом случае. Прежде всего необходимо знать, что продажа квартиры ЖСК без согласия супруга вообще не допускается, и что члены семьи сохраняют право пожизненного проживания на площади, где они прописаны, даже в случае ее продажи.

Продавец квартиры обязан предупредить покупателя о правах третьих  лиц на проживание в ней. Согласие супруга на продажу квартиры и  осведомленность покупателя о правах третьих лиц обязан проконтролировать  нотариус при удостоверении сделки. Поскольку все имущество супругов, приобретенное ими в период брака (за исключением унаследованного  или полученного в дар одним  из них), в соответствии с действующим  законодательством является общим, совместно нажитым имуществом, то супруги могут нотариально оформить свидетельство о праве собственности  на долю в общем имуществе супругов.

Относительно квартиры такое  свидетельство нужно зарегистрировать в организации, занимающейся в данном городе оформлением документов на собственность  ЖСК. В Москве это департамент  муниципального жилья, в других городах  – как правило Бюро технической инвентаризации. Если у супругов возникает спор о праве на квартиру, то такой спор может быть решен судом”.[5] 

“Собственники жилого фонда, в соответствии с частью 2 статьи 4 Закона о приватизации жилого фонда  в РСФСР или уполномоченные ими  органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве  полного хозяйственного ведения, и  учреждения , в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Следовательно, для приватизации служебных жилых помещений гражданами, в них проживающими, необходимо получить согласие предприятия, учреждения, органа местного самоуправления, на чьем балансе  находится служебное помещение”.

“О возможности приватизации коммунальной квартиры в целом (т.е. одновременно всех жилых помещений, находящихся в квартире) и в  юридической практике и в литературе существует единое мнение: при определенных в Законе РФ “О приватизации жилищного  фонда в РФ” условиях приватизация коммунальной квартиры возможна. 

Что же касается возможности  приватизации отдельных (т.е. не всех одновременно) жилых помещений, находящихся в  коммунальной квартире, то здесь мнения исследователей диаметрально расходятся. Сторонники первой точки зрения считают  возможной приватизацию отдельных  жилых помещений, находящихся в  данной коммунальной квартире.

Сторонники второй, диаметрально противоположной, точки зрения без  объяснения мотивов считают, что  не подлежат приватизации отдельные  жилые помещения, находящиеся в  коммунальных квартирах. Приватизироваться  может квартира в целом при  волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия членов их семей на приватизацию занимаемых ими комнат”.

 «Конституционный суд  РФ постановил: “Признать статью 4 Закона Российской Федерации  “О приватизации жилищного фонда  в РФ” в части, ограничивающей  приватизацию жилых помещений  в коммунальных квартирах государственного  и муниципального жилищного фонда  социального использования, не  соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19(части 1 и 2), 46(части  1и 2) и 55(часть 3)”.

4.Приватизация колхозного  жилья.