Правовой режим объектов самовольного строительства

    Иное  решение анализируемой проблемы неизбежно приведет к необходимости  ответа на вопрос о том, должен ли регистрирующий орган при оформлении права собственности на постройку в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации проверять ее соответствие требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ (не нарушает ли ее сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает ли угрозу жизни или здоровью граждан). Учитывая специальную компетенцию регистрирующего органа, можно прийти к уже высказанному в литературе по меньшей мере странному, на наш взгляд, утверждению о том, что "собственник, оформивший право собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке, может быть лишен своего права судом в случае, если сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни или здоровью граждан" <10>. При таком решении указанного вопроса оформление права собственности в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации просто утрачивает смысл, так как собственник в любое время может быть лишен своего права.

    --------------------------------

    <10> Жогов Д., Малета С. Государственная  регистрация как внесудебный  способ признания прав на самовольные  постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 20. 

    Возвращаясь к вопросу об "ином" установленном  законом порядке признания права  на самовольную постройку, представляется, что в действующем законодательстве с определенной долей условности этим требованиям отвечает только порядок, предусмотренный ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ, распространяющийся на случаи самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Данные нормы не только устанавливают критерии самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но и закрепляют условия, при которых оно может быть сохранено в таком состоянии.

    В силу п. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки (п. 6 ст. 26 ЖК РФ) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки (п. 3 ст. 26 ЖК РФ). Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Из  приведенных норм вытекает, что необходимость  обращения в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в  переустроенном и (или) перепланированном  состоянии возникает, только когда  орган местного самоуправления отказал  заинтересованному лицу в этом, т.е. отказал в признании права в административном порядке. Соответственно, как разъяснил Верховный Суд РФ, отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть обжалован гражданином в суд в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, и быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в п. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства <11>.

    --------------------------------

    <11> Обзор законодательства и судебной  практики Верховного Суда Российской  Федерации за II квартал 2006 г., утвержденный  Постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006. 

    Об  административном характере установленного ст. ст. 25 - 29 ЖК РФ порядка признания  права также свидетельствует  то обстоятельство, что Красноярский краевой суд рекомендует судам  края вообще отказывать в принятии первоначальных исковых заявлений о сохранении жилых помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если до обращения в суд не было нарушено прав истца, а именно ему не было отказано органом местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройств и (или) перепланировок, либо если к нему не был заявлен иск о продаже жилого помещения или о расторжении договора социального найма по данному основанию <12>.

    --------------------------------

    <12> Письмо Красноярского краевого  суда от 04.12.2006 N П-695. 

    Следующим заслуживающим внимания является вопрос об условиях признания права собственности  на объекты самовольного строительства  в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

    Для возникновения права собственности  на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.

    Во-первых, объект самовольного строительства  должен являться объектом недвижимого  имущества и отвечать признакам  недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие  объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.

    Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным  п. 1 ст. 222 ГК РФ, т.е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    В-третьих, земельный участок, на котором возведена  самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом  владении, постоянном (бессрочном) пользовании  лица, претендующего на признание  права собственности. В отличие  от прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.

    Данное  условие признания права собственности на объект самовольного строительства подверглось наибольшим законодательным изменениям. Ранее в силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

    Указание  законодателя о том, что земельный  участок "будет предоставлен" застройщику, получило неоднозначное  толкование. Одни ученые полагали, что земельный участок не обязательно должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения спора, главное, чтобы к моменту его рассмотрения имелось обещание собственника земельного участка, выраженное в письменной форме, о возможности предоставления такого участка лицу <13>.

    --------------------------------

    <13> Толчеев Н. Признание судом  права собственности на самовольную  постройку // Российская юстиция. 2003. N 5. С. 33. 

    Другие  ученые допускали возможность признания  права собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведено строение, на момент рассмотрения дела в установленном порядке был предоставлен истцу <14>. Как справедливо указывалось в литературе, "само по себе обещание не порождает никакого обязательства собственника по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т.е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным" <15>.

    --------------------------------

    <14> Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С. 28; Зинченко С.А., Галов В.В.  Указ. соч. С. 136 - 137 и др.

    <15> Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Указ. соч. С. 28. 

    Внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения подтвердили  обоснованность второго подхода, поскольку  теперь право собственности на самовольную  постройку может быть признано, только если истцу земельный участок  принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.

    В-четвертых, сохранение самовольной постройки  не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

    В-пятых, право собственности на самовольную  постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом  случаях "в ином установленном  законом порядке" (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

    Введение  законодателем данного условия признания права на самовольную постройку напрямую связано с появившейся возможностью оформления прав на подобные объекты во внесудебном порядке, как следствие, возникает вопрос об их конкуренции.

    В принципе возможна ситуация, когда  заинтересованное лицо при наличии достаточных оснований для оформления права собственности во внесудебном порядке тем не менее обращается в суд с требованием о признании за ним права собственности. Очевидно, что в подобной ситуации отсутствуют основания для рассмотрения судом заявленных требований, поскольку отсутствует спор о праве, являющийся необходимым условием для судебного разбирательства <16>.

    --------------------------------

    <16> См. подробнее: Пятков Д.В. Возникновение  прав на самовольные постройки:  проблемы правоприменения // Кодекс-Info. 2004. N 5 - 6. 

    На  наш взгляд, в таком случае поданное исковое заявление не должно быть принято судом со ссылкой на ст. 134 ГПК РФ, а возбужденное исковое  производство подлежит прекращению  на основании ст. 220 ГПК РФ, так  как отсутствует спорность правоотношения, что исключает возможность защиты права в исковом порядке (ст. 3 ГПК РФ) <17>.

    --------------------------------

    <17> Сходную позицию в отношении  самовольно переустроенных и  (или) перепланированных жилых  помещений занимает Н.К. Толчеев. См.: Толчеев Н.К. Сохранение самовольных переустройств и перепланировок // ЭЖ-Юрист. 2006. N 24. 

    Таким образом, для признания права  собственности на самовольную постройку  в силу ст. 222 ГК РФ суд должен установить, с одной стороны, соответствие самого объекта самовольного строительства условиям, закрепленным ст. 222 ГК РФ, а с другой - определить надлежащего субъекта, за которым может быть признано право собственности.

    Прежняя редакция ст. 222 ГК РФ допускала признание  права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участия. В новой редакции анализируемой нормы законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок. В результате в практике возник вопрос о том, за кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности.

    Обратимся к конкретному примеру: в 2002 г. после  смерти наследодателя Ч. открылось  наследство, в состав которого вошел земельный участок. На указанном земельном участке при жизни наследодателя был частично возведен объект самовольного строительства - нежилое здание, на которое право собственности у Ч. не возникло, в результате чего в состав наследства он не вошел. Для оформления права на названное нежилое здание супруга наследодателя - Ч.Н. обратилась в суд в порядке ст. 222 ГК РФ с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства, аналогичные встречные исковые требования предъявили мать М. и дочь В. наследодателя.

    В ходе разбирательства судом было установлено, что возведение спорного объекта самовольного строительства  было начато до смерти наследодателя  за счет его средств и средств  его супруги Ч.Н., завершение же строительства  произошло после смерти Ч. за счет средств его супруги, мать М. и дочь В. никакого участия в возведении постройки не принимали. Доли в праве собственности на земельный участок у супруги, матери и дочери наследодателя возникли в результате наследственного преемства.

    Решением  районного суда от 27.02.2007 года право  собственности на самовольную постройку  было признано за всеми собственниками земельного участка в неравных долях, при этом суд обосновал свое решение  формальным толкованием п. 3 ст. 222 ГК РФ о том, что все лица, являющиеся собственниками земельного участка, должны стать собственником возведенного на нем самовольного строения.

    Представляется, что с вынесенным судом решением нельзя согласиться, поскольку сам  по себе факт обладания вещным титулом  на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, не свидетельствует о том, что право собственности должно быть признано за всеми его владельцами. В пользу данного вывода могут быть приведены следующие аргументы.

    1. Статья 222 ГК РФ "Самовольная постройка" помещена в главу 14 ГК РФ "Приобретение права собственности", т.е. законодатель рассматривает приобретение права собственности на объект самовольного строительства как особый способ приобретения права собственности. В данном смысле ст. 222 ГК РФ связана с положениями п. 1 ст. 218 ГК РФ, в силу которых право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. Статья 222 ГК РФ регламентирует как раз один из тех случаев, когда требования закона и иных правовых актов при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены.