Правовой режим объектов самовольного строительства

ПРАВОВОЙ  РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА:

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И  ПРАКТИКИ 

И.С. БОГДАНОВА, А.В. ДЕЕВ 

    Богданова И.С., доцент кафедры гражданского права  юридического факультета Института  естественных и гуманитарных наук СибФУ, кандидат юридических наук. 

    Деев  А.В., старший преподаватель кафедры  гражданского права юридического факультета Института естественных и гуманитарных наук СибФУ, помощник судьи Красноярского  краевого суда. 

    Проблема  определения правового режима объектов самовольного строительства не является новой, она традиционно привлекает внимание ученых и практиков. Вместе с тем вступление в силу Жилищного кодекса РФ и Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 N 93-ФЗ (далее - Закон N 93-ФЗ) повлекло возникновение ряда вопросов, требующих серьезного осмысления и анализа.

    К числу таковых прежде всего следует  отнести вопрос о порядке признания права собственности заинтересованных лиц на объекты самовольного строительства. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    По  общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. В результате самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта, однако в исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.

    Законом N 93-ФЗ были внесены изменения в  п. 3 ст. 222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 (даты вступления Закона в силу) право  собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо "в ином установленном законом порядке". Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового "иного установленного законом порядка" признания права собственности.

    В литературе указанный "иной" порядок  признания права собственности  уже получил наименование административного (внесудебного) порядка, и в качестве закона, устанавливающего данный порядок, рассматривается ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) <1>.

    --------------------------------

    <1> См.: Гришаев С.П. Закон о дачной  амнистии (приводится по СПС КонсультантПлюс); Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. N 12. С. 10; Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007. N 3. С. 18 - 20 и др. 

    На  наш взгляд, подобное решение анализируемого вопроса носит преждевременный  характер. Анализ п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет  выделить три условия, которым должен отвечать иной порядок признания  права собственности: 1) такой порядок  не должен быть судебным, т.е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.

    В результате иной порядок признания  права, установленный ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не в полной мере отвечает названным требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, несмотря на то что и ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, и новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ были введены в действие одним Законом N 93-ФЗ. В пользу этого могут быть приведены следующие аргументы.

    Во-первых, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст. 222 ГК РФ может быть признано судом или  иным органом в установленном  законом порядке. Данное положение  Закона согласуется со ст. 12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т.е. признание права может иметь место и во внесудебном порядке.

    В то же время следует учитывать, что  специфика ст. 222 ГК РФ накладывает  определенный отпечаток на осуществлении  указанного способа защиты права. Так, классический иск о признании  права характеризуется тем, что  лицо, заявляя его в суд, ограничивается лишь требованием о том, чтобы суд свои решением подтвердил существование определенного правоотношения и тем самым устранил спорность его существования. В результате перед судом при удовлетворении иска о признании стоит задача такой защиты прав истца, которая заключается лишь в устранении спорности вопроса о том, существует ли определенное правоотношение <2>. Отсюда следует, что судебное решение, вынесенное по иску о признании права, носит правоподтверждающий характер, так как констатирует факт наличия (существования) определенного правоотношения.

    --------------------------------

    <2> Зейдер Н.Б. Судебное решение  по гражданскому делу. М., 1966. С. 26 - 27. 

    В противоположность этому судебное решение, которым был удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 ГК РФ, не просто разрешает спор о принадлежности имущества конкретному лицу, но является основанием возникновения у этого лица права собственности на него (ст. 8 ГК РФ) <3>. Иными словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер <4>, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.

    --------------------------------

    <3> Маковская А.А. Судебный акт  как основание государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 11.

    <4> Красавчиков О.А. Юридические  факты в советском гражданском праве // Категории науки гражданского права. Избр. тр. в 2 т. Т. 2. М., 2005. С. 141. 

    Поэтому вынесение судом решения об удовлетворении иска о признании права собственности  на самовольную постройку завершает  накопление юридического состава, необходимого для возникновения у истца права собственности на спорный объект недвижимости. Как справедливо отмечается в литературе, последующая государственная регистрация права собственности, установленного таким судебным решением, носит лишь правоподтверждающий характер <5>.

    --------------------------------

    <5> Жабреев В.С. Возникновение вещных  прав на недвижимое имущество:  Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 16. 

    В результате возникает закономерный вопрос: обладает ли акт государственной регистрации таким же свойством, как судебное решение, и возможно ли признание права собственности на объект самовольного строительства посредством его государственной регистрации?

    В силу ст. 2 Закона о государственной  регистрации под государственной  регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

    Не  вдаваясь в обсуждение вопроса о  правовой природе акта государственной  регистрации, получившего достаточное освещение в литературе <6>, отметим, что, как указал Конституционный Суд РФ (применительно к государственной регистрации сделок), государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом <7>.

    --------------------------------

    <6> См.: Яковлева А.В. Споры о государственной  регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1. С. 70 - 77; Шмайлова Л.П., Гордиенко Е.В. О правовой природе актов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Российский юридический журнал. 2006. N 2. С. 135 - 141 и др.

    <7> Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ: Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1. 

    Отсюда  можно заключить, что государственная регистрация права на "проблемный" объект недвижимости в отличие от судебного решения сама по себе не может иметь правообразующего характера, так как призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст. 222 ГК РФ посредством его государственной регистрации.

    Во-вторых, основная цель ст. 222 ГК РФ заключается  в "узаконении" объектов самовольного строительства. Как указывает К.И. Скловский, в основании самовольного строительства всегда лежит публичный  деликт - самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.д. <8>. Только в случае устранения подобных нарушений за лицом может быть признано право собственности, а строение вовлечено в гражданский оборот.

    --------------------------------

    <8> Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 64. 

    В этом смысле определяющее значение приобретают  критерии отнесения постройки к  числу самовольных, а именно: 1) постройка  должна быть создана на земельном  участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке; 2) постройка должна быть создана без необходимых разрешений; 3) постройка должна быть создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил <9>.

    --------------------------------

    <9> См.: Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. N 8. С. 23 - 33; Зинченко С.А., Галлов В.В. Признание права собственности на объект самовольного строительства // Вестник ВАС РФ. 2005. N 8. С. 123 - 138 и др. 

    В отличие от ст. 222 ГК РФ в сферу действия ст. 25.3 Закона о государственной регистрации попадают объекты недвижимости, не отвечающие названным признакам самовольности. Так, для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 25.3 Закона о государственной регистрации заявитель должен представить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, и документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимости и содержащий его описание (технический паспорт или декларация об объекте). Если же для строительства объекта требуется выдача разрешения на строительство, то на государственную регистрацию представляется решение органа местного самоуправления о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект является объектом незавершенного строительства, - разрешение на строительство.

    Что же касается третьего критерия (постройка  создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил), то он также в рассматриваемой ситуации не срабатывает, так как регистрирующий орган не обладает полномочиями по контролю за соблюдением заявителем градостроительных норм и правил, указанные обязанности возложены на иные органы государственной власти и местного самоуправления.

    В результате получается, что объекты  недвижимости, право собственности  на которые подлежит государственной  регистрации в соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации, не являются самовольными постройками  в смысле ст. 222 ГК РФ, поскольку ни один из критериев самовольности к ним неприменим.

    Таким образом, следует прийти к выводу о том, что порядок регистрации  прав на недвижимое имущество, закрепленный ст. 25.3 Закона о государственной  регистрации, в том виде, в котором он сейчас действует, не может рассматриваться в качестве "иного" установленного законом порядка, о котором речь идет в п. 3 ст. 222 ГК РФ. По существу, ст. 25.3 Закона о государственной регистрации закрепляет упрощенный порядок оформления права собственности на некоторые созданные или создаваемые объекты недвижимости и в этом смысле является специальной нормой по отношению к ст. 25 данного Закона, но не ст. 222 ГК РФ.