К жилым помещениям относятся в соответствии со ст. 16 ЖК РФ:

1. Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2. Квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3. Комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

     Определив понятие "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ не раскрывает , что следует осознавать под частью жилого дома и частью квартиры.

     6. Объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, которые с 1 января 2005 г. считаются объектами недвижимости.

      В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25 февраля 1998 г. № 198 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отметил, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является[3].

7. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

     В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью.

8. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Перечень, приведенный в пункте 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием, для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ.

     Таким образом, выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с землей, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит свое отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека [5]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.2 Рынок недвижимости и его субъекты 

     Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. В целях данной курсовой работы применяется следующее определение  рынка недвижимости: совокупность объектов недвижимого имущества и прав на них, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве [6].

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов рынка недвижимости;
• субъектов, оперирующих на рынке;
• процессов функционирования рынка;
• инфраструктуры рынка.

      Объектами рынка недвижимости являются объекты  недвижимого имущества.

     Процессы  функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком.

     Инфраструктура  рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

     Условно можно выделить четыре таких механизма:

1. Социальный механизм, включающий в себя законодательную и нормативную базы рынка; систему общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.
2. Методологический механизм, включающий в себя систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков); специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости.
3. Инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;
• единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

4. Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям [7,С.8].

     В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице 1.

Таблица 1- Особенности рынка недвижимости

     Рынок недвижимости имеет разветвленную  структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в таблице 2. 
 
 
 
 

Таблица 2 - Классификация рынков недвижимости

     Рынок недвижимости оказывает большое  влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную [8,С.15-17].

     Функционирование  рынка недвижимости осуществляется его субъектами.

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

1) продавцы (арендодатели); 
2) покупатели (арендаторы); 
3) профессиональные участники рынка недвижимости.

     По  общему правилу в качестве продавца недвижимого имущества может  выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора.

     В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов) [7,С.8]. 
 
 

     1.3 Профессиональные участники рынка недвижимости

     К основным группам участников рынка недвижимости можно отнести:

     1. Генеральные подрядчики - данное понятие возникает в договоре подряда. Если из закона или договора подряда не возникает обязанность подрядчика выполнять предусмотренную работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 ст. 33 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключать договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

     2. Ипотечные банки - кредитные организации, выдающие долгосрочные денежные ссуды под залог недвижимого имущества, а также выпускающие закладные листы, обеспеченные заложенной недвижимостью.

     3. Организации, которые регистрируют права на недвижимость. По ГК РФ регистрация прав выполняется "учреждениями юстиции". Закон о государственной регистрации прав не раскрывает понятие "учреждение юстиции". До ввода в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на недвижимое имущество выполнялась на основе Указа Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» (утратил силу).