Понятие, сущность государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок и с ним

  Введение

 

  С развитием в России рыночных отношений возникла необходимость в принятии правовых норм, определяющих обязательность и порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Конституция РФ (1993г.) провозгласила многообразие форм собственности. На первое место она поставила частную собственность. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, т.е. стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа. Кроме  того, «… государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана определить момент возникновения права собственности путем выдачи соответствующих правоустанавливающих документов (свидетельства о государственной регистрации права собственности).

  Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним впервые было введено в гражданское законодательство с 01.01.1995г. новым Гражданским кодексом РФ 1994г. Таким образом, законодательно были закреплены положения, определяющие моменты возникновения и прекращения вещных прав, их ограничения, а  также вступления в силу сделок с недвижимостью. Государственная регистрация заключается в фиксации факта возникновения права собственности и иных вещных прав путем внесения об этом сведений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости от 21.07.1997г. был принят Федеральный закон № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который имеет исключительно важное значение для упорядочения и развития рынка недвижимости. Последовательная реализация положений указанного закона выявила потребность его совершенствования, вследствие чего в него были внесены изменения. Во исполнение норм закона был принят ряд постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих создание системы органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок ведения Единого государственного реестра прав, фиксирующего данные об объектах недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы.

  Деление вещей на движимые  и недвижимые имеет для гражданского  оборота фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты: Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, так и современные: В.А. Дозорцев, отмечал, что «введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений». Вопросы правового режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот, не только неизменно привлекают внимание цивилистической доктрины, но и традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

  Хотелось бы отметить, что, как  правило, чем выше в стране  правовая эффективность государственной  регистрации, тем выше уровень  развития рынка недвижимости, национальной  экономики. Таким образом, проведение  государственной регистрации прав, приобретение прав на недвижимое имущество в рамках закона, является своего рода индикатором развития рынка недвижимости и рыночных отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

  Глава 1. Понятие, сущность государственной  регистрации права на недвижимое  имущество и сделок и с ним.

 

 Объекты недвижимого имущества всегда играли большую роль в жизни человечества. С ними было связано положение в обществе, благосостояние человека. В современной России ситуация коренным образом не изменилась. Нахождение тех или иных объектов недвижимого имущества в собственности государства, определенного круга приближенных к власти лиц или народа всегда было актуально. Единственным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права. Любой объект недвижимого имущества в РФ подлежит государственной регистрации и учету, и ему присваивается индивидуальный (кадастровый или условный) номер. Данный учет необходим для учета недвижимости и регистрации собственников или иных обладателей вещных прав. Собственник обязан принимать меры по сохранности своего имущества, не допускать его утраты, нести риск случайной гибели или повреждения и бремя содержания своего имущества. Все права и обязанности собственника в равной мере распространяются на все виды собственности.

  Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, согласно Федеральному  закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»,-юридический  акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право  на недвижимое имущество может быть оспорено в судебном порядке.

  Введение системы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним  преследует несколько целей:

- придать предельную открытость  правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

- ввести  государственный контроль  за совершением сделок с недвижимым  имуществом и тем самым максимально  защитить права граждан, юридических  лиц и публичных образований;

- ввести единообразие в процедуру  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним на всей территории РФ.

  В соответствии со ст. 2 Закона  о регистрации, государственная  регистрация прав на недвижимое  имущество и сделок с ним-это  юридический акт признания и  подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Анализ данной статьи позволяет выделить следующие отличительные признаки регистрации:

- Во-первых, это акт, имеющий юридическое  значение. Следовательно, закон связывает  с принятием данного акта определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

- Во-вторых,  это акт признания  и подтверждения государством  возникновения или прекращения  права на недвижимость. С одной стороны, государство в лице Федеральной регистрационной службы проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей и, убедившись в этом, регистрирует их. С другой стороны, государственная регистрация носит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ее участниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав.

  Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация является  единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. ГК РФ и Законом о регистрации устанавливаются три вида регистрации: 1) регистрация прав; 2) регистрация ограничений (обременений) прав; 3) регистрация сделок.

  Государственной регистрации  подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Государственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и иными законами.

  Как уже ранее было сказано, каждый объект недвижимости имеет  индивидуальный кадастровый или  условный номер, который является  для него идентифицирующим. Государственным  кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существование такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

 

  1. При исследовании правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики двойную государственную регистрацию, включающую не просто регистрацию перехода прав ( как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.

  Договор и регистрация были  четко разделены еще Постановлением  Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 25.02.1998г. №8 « О некоторых  вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости». При этом Пленум отметил, что « до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом», и в то же время « после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в этом случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные?).

  Иногда исследователи не  разделяют вещных и обязательственных  правоотношений и рассматривают  проблему в категориях сделок. В этой связи А.А Эрделевский  пишет: « Отличие регистрации  прав на недвижимость от регистрации  сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае-регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

  Кроме того, надо обратить внимание и на то, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации ( в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье ГК РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих регистрации их именно как сделок. Так, Е.С. Болтанова пишет: « В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если  иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права».

  Таким образом, обязательственные  права в отношении недвижимого  имущества уже  существуют на  момент регистрации перехода  права. В этом случае требует  анализа правовая природа исполненного  обязательства: действительно ли  оно с неизбежностью порождает вещные права, или его роль более скромна- служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего собственно обязательство и акт укрепления права (государственную регистрацию). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу юридическим действием. Поскольку сделка в первую очередь-волевое действие, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в реестре, получение согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции-полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.