Методические вопросы земельных отношений

    Вторая  проблема - это неумеренная концентрация земли в руках отдельных физических и юридических лиц. То есть в условиях, когда более 50% сельских семей имеют  достаток ниже прожиточного минимума, происходит их обезземеливание. Люди, по сути, лишаются последней возможности себя прокормить. А это означает, что земельная проблема, - по сути, вопрос экономический и технический, - может быстро переместиться в политическую плоскость. Ведь уже есть информация о возникновении организаций по защите прав собственников земельных долей, проводятся акции протеста в ряде сельских районов. Мировой опыт свидетельствует, что существуют объективные пределы концентрации земли в одних руках. А вот устанавливать эти пределы должны региональные власти. В средней полосе это может быть до 5000 га у сельхозорганизаций, а для фермерских хозяйств - несколько сотен. Однако устанавливать эти пределы должны все же власти на местах.

    Почему  российский рынок развивается не так, как хотелось бы? Первая проблема - законодательство. Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Вот и появились у нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч га. Даже в Подмосковье уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений часты случаи коррупции, практически без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного назначения в другие категории. Поэтому ограничить хотя бы временно размеры земельной собственности в одних руках было бы полезно.

    Следующая проблема - оформление права собственности  на земельный участок.

    Сейчас  этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля переходит не к крестьянам, а к олигархам. Не надо лишать крестьянина земельной собственности. А в первую очередь необходимо обуздать, конечно, коррупцию. Пока она в силе, не действуют никакие, самые лучшие законы.

    Земельный рынок можно разделить на две  части. У нас существует очень  активный рынок земель, формально - сельскохозяйственного назначения, но уже как бы выведенный из реального  оборота. Он сконцентрирован вокруг больших городов. Цены здесь устанавливаются такие, что покупка их для целей аграрного производства просто невозможна.

    Рынок же земель собственно сельскохозяйственного  назначения начинает формироваться  в отдельных областях. Однако далеко не все компании, которые занимаются аграрным бизнесом, хотят покупать землю, поскольку это повышает их затраты. Очень часто они идут на другие способы привлечения земельных участков.

    Ажиотаж вокруг скупки земель вблизи больших  городов очень тревожит, поскольку  сельхозугодия абсолютно не защищены от изъятия. В последние полтора года каждые три дня в России принимается одно решение по переводу сельскохозяйственной земли в иные категории. И, что еще страшнее, это происходит без участия федеральных органов власти. Государству необходимо зонировать свою территорию. На основе планирования необходимо выделить сельскохозяйственные зоны, куда предусматривается прокладка дорог, электричества, газа для налаживания производства. После этого придет пора выделения зон жилищной застройки. Конечно, и при этом цены в этих зонах в цене поднимутся. Но будет шанс процесс продажи земель в этих районах сделать публичными и прозрачными, безо всяких взяток и коррупции. А ведь сегодня вся процедура перевода земель из одной категории в другую абсолютно не прозрачна, а, значит, очень коррупции подвержена.

    Земельный кодекс гласит, что решение о переводе земель из категории в категорию  осуществляется на местах. Так оно  и происходит. Однако в законе прописано, что для целей, не связанных с  аграрным производством, могут использоваться сельхозугодья, имеющие худшие кадастровые показатели, низкую кадастровую стоимость.

    Кадастровая стоимость земель по отдельным полям  у нас вообще никогда не устанавливалась. Поэтому вполне легально изъятие  из оборота отдельного участка на том основании, что, его кадастровая стоимость ниже, чем в среднем по району.

    Государство должно самым жестким образом  контролировать процесс реальной приватизации земли. Однако до тех пор, пока не определены разные зоны - аграрные или застроечные - это сделать крайне трудно. Контролировать реальные процессы на земле мог бы институт земельных инспекторов. Хотя до тех пор, пока крупный (в том числе земельный) бизнес идет в одной связке с местной властью, сделать это очень сложно. Да и по реальной ситуации это вряд ли произойдет. Все это, вместе взятое, требует очень серьезных государственных средств.

    Нерешенный  земельный вопрос опасен тем, что  он может стать очень серьезной  общественной «миной замедленного действия». Решенный несправедливо - точно станет такой миной. Поэтому, пока еще не все поделено, власть должна вмешаться и навести разумный порядок.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Глава 3. Перспективы развития земельных отношений 

    3.1 Совершенствование  земельных отношений

    В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

    1. Землю надо рассматривать в  единстве ее основных свойств  (как ничем не заменимый природный  ресурс; как важнейший геополитический  плацдарм; как главное средство  производства; как основную кладовую  недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

    2. Необходимо разумно сочетать  государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

    3. При установлении направлений  развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

    4. Для старта в восстановлении  экономики и обеспечении ее  эффективного функционирования  в дальнейшем нужно вовлечь  в нее земельно-ресурсный потенциал, но, не проедая или продавая его, а делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

    5. Земельную политику надо строить,  исходя из обоснованного сочетания  государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.4,

    Земельное хозяйство России огромно. Поэтому его развитие должно обязательно планироваться и контролироваться государством. Планирование использования земель во всех развитых зарубежных странах (США и Канаде, государствах ЕС) в последнее время стало основным рычагом государственной земельной политики и регулирования земельных отношений.

    Контроль  за использованием и охраной земли  является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без  контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

    Оценка  земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных  отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте  земельных участков, о земельном  рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

    Показатели  оценки земли необходимы для определения  ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.

    Поэтому земельно-оценочные работы нужно  разработать до конца.

    В России до сих пор несовершенно законодательство, регулирующее земельные отношения. Поэтому необходимо доработать законодательную базу. 
 

    Заключение

    В заключении можно сделать следующие  выводы.

    Земельные отношения - результат длительного  общественного развития практики использования  и охраны земель, применяемых форм собственности и хозяйствования, приоритетных способов устройства территории. Они определяются национальными, социальными, экономическими и иными особенностями реализации функций земли как природного ресурса, средства производства, объекта имущества. Основу земельных отношений составляют факторы материального порядка: количество и качество земли, ее местоположение, отраслевая принадлежность, территориальное устройство и другие.

    Земельные отношения - очень сложная многоаспектная проблема. Она включает в себя большой  круг вопросов: формы собственности  и хозяйствования, рынок земли, цена земли, рента, налог на землю, управление земельными ресурсами, разграничение федеральных и муниципальных земель, а также средств, поступающих от оборота земли, в том числе от аренды. Являясь базисом производственных отношений, земельные отношения активно влияют на развитие производительных сил, ускоряют или замедляют процесс производства.

    Земельные отношения немыслимы без государственного их регулирования, без разработки и  реализации мероприятий, способствующих развитию эффективных форм земельной  собственности и хозяйствования на земле, правильному проведению земельной реформы. Ошибки в этом недопустимы. 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая (с алфавитно-предметным указателем). - М: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2004. - 560 с.

2. Верещагин  А.Н. Земельный вопрос в России (политико-правовые аспекты).-М.: Международные  отношения, 2004.- 192 с.

3. Комов  Н. Российская модель землепользования.- М.: Издательство «Институт оценки  природных ресурсов», 2005.-622 с.

4. Комов  Н., Родин а. Земельные отношения  и землеустройство в России: М.: Русслит, 2006.-512 с.

5. Коробейников  И.А. Земельные отношения в  России: мифы и реальность.-М.: Росинформ  агротех, 2004.-232 с.

6. Лютых  Ю.А. Земельные отношения в России. Исторический и современный аспекты. - Красноярск: Кн. издательство, 2004.- 272 с.

7. Назаренко  В.И. Земельные отношения и  рынок земли.-М.: Москва: Памятники  исторического мысли, 2004.-284 с.

8. Гловацкая,  Н, Козлов, С, Лазаренко, С. Развитие  земельно-имущественных отношений в городе/ Н. Гловацкая, С. Козлов, С. Лазаренко//Вопросы в экономике.-2007-№2.-22-25 с.

9. Поторакин,  А. Как можно решить земельный  вопрос/А. Поторакин//Промышленные  выедомости.-2007.-№10.- 2-5 с.

10. Строев, Е.С. Земельный вопрос в России/Е.С. Строев//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2007-№4.-15-18 с.

11. www.gks.ru (официальный сайт Госкомстата  РФ)