Договор продажи недвижимого имущества

          На  этот  счет имеется официальное  разъяснение Пленума Высшего      Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия  предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они с согласия  собственника  (уполномоченного им  органа)  или      самостоятельно предприятием⁴⁶.

    Что касается учреждений, финансируемых  собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества,      закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете (п.  1 ст.  298).  Вместе с тем,  если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право  осуществлять приносящую  доходы  деятельность, имущество,      приобретенное   за   счет  этих  доходов (включая недвижимость),      учитывается на  отдельном балансе и находится в самостоятельном      распоряжении учреждения.

              Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве      продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном      балансе,  и было  приобретено на доходы,  полученные от разрешенной      собственником   предпринимательской деятельности,   соответствуют      законодательству и не могут быть признаны недействительными.

    Также продавцом может выступать организатор  торгов, если имущество находится  в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим  целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

    Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих  земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.⁴⁷

    Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной  власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом  местного самоуправления.

    Результаты  торгов оформляются протоколом, который  подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений  о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора. Протокол не является договором купли-продажи, а свидетельствует лишь о намерении заключить сделку. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.⁴⁸ 

    2.2. Ответственность  сторон по договору

    Определенными    особенностями,     требующими    специального      регулирования, отличается  исполнение сторон по договору продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие  его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической   передачи   проданного   недвижимого   имущества      покупателю  и подписания  сторонами  передаточного  акта или иного      соответствующего  документа  договор продажи недвижимости не может      считаться  исполненным.  Более того,  уклонение одной из сторон от      передачи    имущества    или    подписания    передаточного   акта      рассматривается   как   отказ   от   исполнения  договора  продажи      недвижимости.

    Неисполнение  продавцом  обязательств  по  передаче покупателю      проданного   недвижимого  имущества  может  повлечь  для  продавца      различные    неблагоприятные    последствия   помимо   обязанности      возместить покупателю причиненные убытки.  В частности, в подобных      случаях  возможно применение статьи 398 ГК РФ,  согласно которой в      случае  неисполнения  обязательства  передать  индивидуальную вещь     кредитору,   последний  вправе  требовать  отобрания  этой  вещи  у      должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством      условиях.   Вместо   требования  передать  ему вещь,   являющуюся      предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

              Специальное    правило   применительно   к  договору   продажи      недвижимости   установлено  ГК  РФ  лишь  в отношении  последствий      передачи  недвижимости  ненадлежащего качества.  В случае передачи      продавцом  покупателю  недвижимости,  не  соответствующей условиям      договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется      всеми  правомочиями  покупателя,  получившего (по договору купли -      продажи)  товар с недостатками  (ст.  475 ГК РФ),  за исключением      права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества  на товар, соответствующий договору.

      Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного   ему   объекта  недвижимости  также  влечет  для  него      определенные  последствия  (помимо обязанности возместить продавцу      причиненные  убытки).  В частности,  в силу отсутствия какого-либо      специального  правила  в параграфе  7 главы  30  ГК  РФ в подобной      ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов      или  договора  купли - продажи не принимает товар или отказывается   его  принять,  продавец  вправе  потребовать от покупателя принять  товар или отказаться от исполнения договора.

              Если  покупатель  своевременно  не оплачивает переданный ему  в      соответствии  с  договором  объект недвижимости,  продавец получает      право  требовать оплаты недвижимого  имущества и уплаты процентов в      соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

              Невыполнение  покупателем обязательств  по оплате недвижимости,   предусмотренных   договором  продажи  недвижимого  имущества,  может      также  служить основанием к расторжению  договора.  
 
 
 
 
 

      Заключение

            Одним из существенных элементов  публично-правового регулирования  недвижимости является государственная  регистрация прав на недвижимость  и сделок с ним.

    Нормы частного права вводят понятие недвижимого  имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.

    "Сегодня,  – утверждает О. Козырь в  комментариях в журнале "Закон" (№ 4, 1999, стр. 18) – можно говорить, что правовой режим недвижимости  в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.

    Стратегической  целью государственной политики в сфере недвижимости и ее правового  регулирования является обеспечение  условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов.

         Также необходимо обеспечить  правовую возможность гражданского  оборота единых объектов недвижимости  и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

         • законодательного требования к продавцу  перед актом продажи  реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

          • отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

           Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:

       •   Зафиксировать права и обязанности кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учётом, обеспечить публичность сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учёт единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции должен осуществлять один орган, который ведет учёт и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.).

      •   обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе – переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.

      • определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.

    Необходимо  установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения  со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и  строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто. 
      Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.

    Внести  изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.  
 
 

    Список  использованной литературы 

    I. Нормативно-правовые акты.

       1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)  от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

       2. Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1  "Об основах федеральной жилищной политики"

       3.  Закон РФ «О недрах» от21 февраля 1992 г. № 2395-1.

       4. Закон РСФСР от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"

       5.  Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ  (принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

      6.  Конституция Российской Федерации    (принята      всенародным голосованием 12.12.1993) 

       7.    Кодекс торгового мореплавания 30 апреля 1999 г. № 81-фз.

       8.    Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 7 марта 2001 г. № 24-фз.

       9.    Воздушный кодекс 19 марта 1997 № 60-фз.

       10.   Федеральный Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ   "О введении в действие земельного кодекса российской федерации"   (принят ГД ФС РФ 8.09.2001)

        11.  Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ     "О  государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

      12. Федеральный Закон от 3 марта  1995 г. № 27-фз. «О внесении изменений  и дополнений в закон Российской  Федерации «о недрах»» 

      13. Федеральный Закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)

       14. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного  имущества и об основах приватизации  муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)