Договор продажи недвижимого имущества

          В  рамках  рассмотрения  проблемы  соотношения государственной      регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и      обязательств сторон,  вытекающих из договора продажи недвижимости,      необходимо  подчеркнуть,  что  сам факт регистрации перехода права      собственности  на  объект  недвижимости  к покупателю не влияет на      обязательства   сторон   по  договору  продажи  недвижимости  и не      является основанием их прекращения.³⁴

    На  данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении N 8      Пленума  Высшего  Арбитражного  Суда  Российской  Федерации от 25      февраля 1998  г.,  согласно  которому  при разрешении  споров  по      требованиям    продавцов    о    расторжении   договоров   продажи      недвижимости,  по которым осуществлена государственная регистрация      перехода  к  покупателю  права  собственности,  арбитражным  судам      следует    учитывать,    что    если    покупатель    недвижимости      зарегистрировал   переход   права  собственности,  но  не  оплатил      имущество,  продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе      требовать  оплаты недвижимости и уплаты процентов по статье 395 ГК      РФ.  В тех случаях,  когда  законом  или  договором  предусмотрена      возможность   расторжения   договора  с  возвращением  полученного      сторонами по договору,  регистрация перехода права собственности к      покупателю  на  проданное недвижимое  имущество не  препятствует      расторжению договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК      РФ,  в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества.  В   этом  случае  продавец  вправе  требовать возвращения недвижимого      имущества и возмещения  покупателем убытков,  причиненных   как      расторжением   договора,  так и неисполнением или ненадлежащим      исполнением обязательств (п. 15).³⁵

         Порядок государственной регистрации  перехода к покупателю прав  на недвижимое  имущество  на  основе договора продажи недвижимости      определен  Федеральным законом  "О государственной регистрации  прав      на  недвижимое  имущество  и сделок с ним" и не является предметом      нашего исследования.  Отметим лишь некоторые моменты,  связанные с      обеспечением   защиты   прав   и  законных   интересов  участников      отношений, связанных с продажей недвижимости, а также третьих лиц.          В юридической литературе  широкое распространение получила      точка   зрения,    в   соответствии   с которой   неосуществление      государственной регистрации сделок с недвижимостью (применительно к продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых    помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

              Например,  О.М.  Козырь  пишет:  "Статья  165 ГК устанавливает      самое    жесткое    из   возможных   последствий   неосуществления      государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу      закона подлежит такой  регистрации.   Такая  сделка  считается  ничтожной,  а  значит,  вообще  не порождает правовых последствий.

          Однако  для  случаев  недобросовестного  поведения одной из сторон,      выражающегося  в уклонении  от  регистрации,  суду  по  требованию      другой  стороны  предоставляется  возможность  вынести  решение  о      регистрации сделки в соответствии с судебным решением,  что спасет      сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)". ³⁶

         Представляется,  однако,  что   в данном случае мы имеем  дело с      неточным  доктринальным толкованием положений  статьи 165 ГК РФ,  и      прежде всего, пункта 1,   согласно   которому   "несоблюдение нотариальной  формы,   а  в случаях,   установленных законом,   -   требования   о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее  недействительность. Такая сделка ничтожна". Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от  последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет  ее   безусловную   ничтожность)   неосуществление  государственной регистрации  сделки  с недвижимостью  влечет ее недействительность   только   в  случаях,   прямо   установленных  законом.   Например, отсутствие  государственной  регистрации  договора  продажи жилого помещения (жилого дома,  квартиры, части жилого дома или квартиры)   не   влечет   его  недействительности;   на  этот  случай  законом      предусмотрено  иное   последствие:    такой   договор   считается     заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).³⁷

         Именно то обстоятельство,    что   по   общему   правилу   неосуществление государственной  регистрации сделки с недвижимостью  не  влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в  соответствии  с которым  одна из сторон при уклонении   другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме,  вправе добиваться по суду регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

              Такой   подход   к  последствиям   несоблюдения  требования  о      государственной   регистрации   сделки  с недвижимостью  отражен   в      Постановлении  N 8 Пленума Высшего  Арбитражного  Суда  Российской      Федерации  от  25  февраля  1998  г.,  которое  содержит следующее      разъяснение:  "Отсутствие  государственной  регистрации   перехода      права  собственности  на  недвижимость  не является основанием для    признания   недействительным   договора   продажи    недвижимости"      (п. 14).³⁸

    Что  касается  возможности  для  одной  из сторон добиваться по   суду  государственной  регистрации  договора  продажи недвижимости      (жилого  помещения)  при  уклонении  контрагента,  то иллюстрацией данного  положения может служить следующий пример арбитражно - судебной практики.

              Облпотребсоюз обратился в арбитражный  суд с иском о понуждении      акционерного общества зарегистрировать  сделку купли - продажи  жилого  дома. Судом  первой  инстанции   в иске отказано по тому мотиву,  что      облпотребсоюз  не обращался в регистрирующий орган с требованием о      регистрации договора купли - продажи.

              Апелляционная   инстанция   отменила  решение  суда  и  приняла      постановление   о регистрации  сделки купли - продажи недвижимости.      При  этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих      обстоятельств.

              Между   облпотребсоюзом  (продавцом)  и акционерным  обществом      (покупателем)  была заключена   двусторонняя сделка купли - продажи      жилого  дома. Сделка сторонами исполнена.  Стоимость дома уплачена      покупателем продавцу,  а передача  осуществлена по акту приема -      передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.          Покупатель  не  обращался  с требованием  зарегистрировать эту      сделку  в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за   ее убыточности.

    Пунктом  3 статьи  165  ГК  РФ  предусмотрено:   если  сделка,   требующая  государственной  регистрации,   совершена  в  надлежащей форме,  но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

              Договор  продажи  жилого  дома  согласно  статье  558  Кодекса      подлежит обязательной государственной регистрации.   Поскольку   сделка   исполнена,   а   правообладатель   ее  не   зарегистрировал,  облпотребсоюз  правомерно  обратился  за защитой своих интересов в суд.

              Апелляционная     инстанция     обоснованно    квалифицировала      бездействие акционерного общества как уклонение от государственной      регистрации сделки.

              Данное  решение  суда  является  основанием для возникновения  у      соответствующего  органа  обязанности  осуществить  государственную      регистрацию  сделки.⁴⁰

           Необходимо заметить, что отсутствие  нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в  нем, тоже не является основанием  для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства  по оплате имущества и его  передаче.

           По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд  оставил без изменения      решение  суда и постановление  апелляционной инстанции,  признавшие      действительными договор купли  -  продажи  торгового  павильона   и   право  собственности   покупателя  на него.  Стороны выполнили свои      обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик  уклонился     от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон⁴¹. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана  действительной.  В решении суда  отмечено,  что требования   о государственной   регистрации   перехода   права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки,  суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться  основанием  для      устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих   документов    на    объект    недвижимости.

          Кассационная   инстанция   признала   данный   вывод   правильным,      сославшись  на то,  что уклонением от  нотариального удостоверения      договора   ответчик   нарушил   право   истца зарегистрировать  в      установленном законом порядке право собственности на приобретенное      имущество. 
 
 
 
 
 

    Глава 2. Субъекты договора

    2.1. Стороны договора Купли-продажи 

    Главными  субъектами договора купли продажи  являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК).

    Продавец  обязан передать покупателю товар, предусмотренный  договором купли-продажи, также имущество  должно быть свободным от прав третьих  лиц.⁴²

    Презюмируется, что продавец   является собственником  продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник  не совпадают в одном лице.

    В тех случаях  когда в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого имущества,  а обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.⁴³

              Здесь  необходимо  учитывать   ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или муниципальное предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления - казенное предприятие (п.1ст.297), не вправе  продавать принадлежащее ему недвижимое  имущество без   согласия   его собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи недвижимости.

         Примером к сказанному может  служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7 Постановления  N  8 Пленума Высшего Арбитражного  Суда      Российской Федерации  от  25  февраля  1998  г.  Согласно  данному      разъяснению  при  разрешении  споров,  связанных  с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или  оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.⁴⁴

          В определенных случаях и при   соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным⁴⁵.

              Дело  в том,  что  в отличие   от иных коммерческих организаций      государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а      целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому      действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его      уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для      выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных      сделок недействительными.