Здания и сооружения как объект собственности

Сверхулучшения –  позиции и элементы сооружения, наличие  которых в настоящее время  неадекватно современным требованиям  рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства  позиций сверхулучше ний минус  физический износ, плюс стоимость демонтажа  и минус лик видационная стоимость  демонтированных элементов.  

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда  собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо  изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под  конкретное исполь зование, обусловленное  увлечениями владельца или родом  его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.  

Кроме того, понятие  сверхулучшений тесно связано с  сегментом рынка недвижимости, где  одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному  сегменту, так и избыточными с  точки зрения типичного пользователя.  

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального  устра нимого износа.  

  

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных  стандартов строительства. Признаком  неустранимого функционального  износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим  учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного  архитектурного соответствия здания своему назначению.  

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого  функционального износа может определяться двумя способами:  

•       капитализацией потерь в арендной плате;  

•       капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.  

Для определения  необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации  и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.  

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков  выявленного у объекта оценки неустранимого функционального  износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и  выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две  составляющие. Для выделения части  дохода, приходящегося на здание, можно  использовать метод ин вестиционного  остатка для здания или метод  анализа соотношения стоимости  земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).  

  

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего  объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом  капи тализации потерь в арендной плате.  

Расчет неустранимого  функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания  здания в хорошем состоянии, может  быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо  го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем  не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным  объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.  

Пример определения  величины функционального износа методом  капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.  

  

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению  к объекту оценки влиянием внешней  среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений  окружающей инфраструктуры и законодательных  решений в области налогообложения  и т.п. Хотя внешний износ в  большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться  изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.  

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие  методы:  

•       метод капитализации потерь в  арендной плате;  

•       метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;  

•       метод парных продаж;  

•       метод срока жизни.  

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом  капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету  данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить  потери в арендной плате, вызванные  призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные  признаками внешнего износа.  

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся  ценовой информации по недавно проданным  аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты  парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим  износом. Подобный подход к расчету  внешнего износа показан в табл. 6.8.  

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный  сниже нием инвестиционной привлекательности  офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В  аналогичного назначения. Стоимость  земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.  

  

В ряде случаев метод  сравнительного анализа продаж позволяет  определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и  рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным  выражением накопленного износа. В  отечественной практике рассмотренные  методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа  продаж, во многих случаях неприменимы  по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой  и достоверной информационной базы.  

Метод срока жизни  позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого  сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине  его сноса в ближайшее время.  

Причины сноса:  

•       необходимость перепланировки;  

•       расширение транспортных магистралей.  

Следует учитывать  техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло  бы их эксплуатировать в течение  довольно длительного периода времени.  

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное  на административные нужды. Здание находится  в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой  коммерческой привлекательности объекта  со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.  

При осмотре объекта  экспертом были определены следующие  по казатели:  

1)  эффективный  возраст оцениваемого здания  – 30 лет;  

2)  оставшийся  срок экономической жизни –  60 лет.  

Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:  

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) • 100 = 33%.  

Процент износа с  учетом действия внешнего фактора:  

И= (30 / 35) • 100 = 86%.  

Рассчитанный в  данном случае накопленный износ  в размере 86% обусловлен действием  преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных  видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.  

После расчета стоимости  воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и  оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).  

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются  в главе 7 данного учебного пособия.  

  

Для повышения точности расчетных процедур как по определению  восстановительной стоимости, так  и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик  по расчету указанных показате лей. 
 
 

Функциональный износ  — это несоответствие характеристик  зданий или сооружений современным  требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры  и строительства и проявляется  в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и  т. п. 

Экономический износ  вызывается неблагоприятными изменениями  внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и  сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. п. 

Физический и функциональный износ делятся на устранимый и  неустранимый, внешний износ, как  правило, неустраним. При этом износ  является устранимым, если затраты  на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения. 

Накопленный износ  наиболее предпочтительно определять как разность между восстановительной  стоимостью без учёта износов  и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. 

Накопленный износ  также может определяться в целом, исходя из срока жизни объекта. 
 

3 этап. Определение  рыночной стоимости собственно  земельного участка путём вычитания  из рыночной стоимости земли  с улучшениями стоимости воспроизводства  или замещения зданий и сооружений. 

При проведении всех расчётов необходимо учесть временные  факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки. 

Достоинствами метода выделения являются: 

1. Это единственный  метод (кроме метода распределения)  расчёта рыночной стоимости собственно  земельного участка в случаях,  когда на рынке отсутствуют  достоверные данные о совершённых  сделках с аналогичными незастроенными  земельными участками. 

2. Метод широко  используется при определении  варианта наиболее эффективного  использования земельного участка  как свободного.  

Метод выделения  приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или  замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии  относительного равновесия спроса и  предложения на соответствующем  сегменте рынка недвижимости. 

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную  оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени  вероятность воспроизводства устаревшего  объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в  условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. 

При ликвидации предприятий, аресте их имущества, а также в  ряде других случаев оценка земельного участка может проводиться исходя из нормативной цены земли с учётом затрат на воспроизводство инфраструктуры.  

Нормативная цена земли  введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений  при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой  собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством  РФ.