Наряду  с вышеуказанными существуют и другие значимые правовые свойства зданий и  сооружений: их индивидуальная определенность, непотребляемость, оборотоспособность и т.д. В науке гражданского права  и на практике сложились вполне устоявшиеся  взгляды на эти свойства зданий и  сооружений. Поэтому эти свойства не составляют самостоятельного предмета исследования, а анализируются лишь постольку, поскольку это необходимо для решения спорных и актуальных проблем гражданско-правового режима этих объектов.

      Юридическая связь зданий и сооружений с расположенными под ними земельными участками является одним из основополагающих элементов  их правового режима. Под «юридической связью» зданий и сооружений с  расположенными под ними земельными участками понимается связанность (взаимозависимость) их юридических  судеб, обусловленная неразрывной  физической связью зданий и сооружений с земельными участками. Вопрос о  должном содержании этой связи на протяжение долгой истории своего существования  неоднократно возбуждал горячие  споры. От ответа, который давали на него законодатели, судебная практика и ученые разных эпох и правопорядков, прямо зависела оценка правовой природы  зданий и сооружений. Он оказывает  также значительное влияние на решение  других проблем: делимости здания, системы  построения поземельной книги и  т.д.

 

        Список используемой литературы

 
      

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации //Российская газета. – М., 2004.
2. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки" //Российская газета. – 2001. – 10 июля.
3. Витрянский В.В. История развития регулирования оборота недвижимости. - М., 2003.
4. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М., 2004.
5. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
6. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В кн.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М., 2002.
7. Мазуров А.В. Земельное право: - М.: Юрайт – Издат, 2003.
8. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. - М., 2002.
9. Трутнева Э.К.  Недвижимость: парадоксы закона и логика права.//  ЭКО, 2002, №5.

 
 
 

пределение износа объекта недвижимости 

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.  

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости  объектом оценки по любой причине.  

Выделяют два способа  расчета износа:  

•      метод  срока жизни;  

•      метод  разбиения на виды износа.  

6.3.1. Расчет износа  методом срока жизни  

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  объ екта.  

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный  возраст, оставшийся срок экономической  жизни. Рассмотрим периоды жизни  здания и харак теризующие их оценочные  показатели (см. рис. 6.2.)  

Физическая жизнь  здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние  несущих конструктивных элементов  здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве  и зависит от группы капитальности  зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.  

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший  со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.  

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения  вносят вклад в стоимость объекта.  

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи  ческого возраста здания с учетом его технического состояния и  сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В  зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может  отличаться от хроно логического  возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому .  

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания –  период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической  жизни (рис. 6.2).  

  

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что  эффективный возраст объекта  так относится к типичному  сроку экономи ческой жизни, как  накопленный износ к стоимости  воспроизводства (за мещения) здания.  

Показатели физического  износа, эффективного возраста и срока  экономической жизни находятся  в определенном соотношении, которое  можно выразить формулой  

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,        (6.4)  

где И – износ, %;  

ЭВ – эффективный  возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов  или здания в целом;

  

ФЖ – типичный срок физической жизни;  

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.  

Физический износ  можно рассчитать как для отдельных  элементов здания с последующим  суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для  приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу  

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (6.5)  

где И – износ, %;  

ФЖ – типичный срок физической жизни.  

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете  процент ных поправок на износ  в сравниваемых объектах (метод сравнительных  продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных  аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.  

Рассчитанный таким  образом процент износа элементов  или здании целом может быть переведен  в стоимостное выражение (обесценение):  

О = СВ • (И : 100), (6.6)  

где И – износ, %;  

СВ – стоимость  воспроизводства (стоимость замещения).  

Пример.  

Оценке подлежит крупный производственный имущественный  комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.  

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с  одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией  на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).  

Эффективный возраст  определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.  

  

Данный метод расчета  износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в  составе активов предприятия  при оценке предприятия (бизнеса).  

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие  только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для  устранения данного недостатка рассматривают  раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод  разбие ния на виды износа.

Занятия Форекс - это  замечательная для Тебя подготовиться  к успешной работе на рынке Forex! 

6.3.2. Расчет износа  методом разбиения на виды  износа  

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.  

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.  
 

  

Износ считается  устранимым, если его устранение физически  возможно и экономически целесообразно.

  

Сумма всех возможных  видов износа – это накопленный  износ объекта недвижимости.  

Физический износ  отражает изменения физических свойств  объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может  возникать под воздействием экс  плуатационных факторов или под  воздействием естественных и природ ных факторов.  

Существуют четыре основных метода расчета физического  износа:  

•      экспертный;  

•      нормативный (или бухгалтерский);  

•      стоимостной;  

•      метод  расчета срока жизни здания.  

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный . Он предполагает создание дефектной  ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов  здания или соору жения.  

Пример.  

В таблице 6.2 определен  износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.  

  
 

  
 

   
 

  
 

   
 

Нормативный метод  расчета физического износа основан  на использовании различных нормативных  инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется  крайне ред ко.  

Стоимостной метод  заключается в определении затрат на вос становление элементов  зданий и сооружений. Путем осмотра  определя ется процент износа каждого  элемента здания, который затем переводится  в стоимостном выражении. Стоимостной  метод применяется для определения  устранимого физического износа.  

Условный пример расчета физического износа стоимостным  мето дом приведен в табл. 6.4.  

  

Данный метод позволяет  сразу рассчитать износ элементов  и здания в целом в стоимостном  выражении. Поскольку расчет обесценения  производится на основе разумных фактических  затрат на доведение изношенных элементов  до практически нового состояния, результат  по данному подходу можно считать  достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и  точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.  

Метод срока жизни  применяется для расчета физического  износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.  

К функциональному  износу относят снижение стоимости  имущества, связанное с несоответствием  конструктивных и планировочных  решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным  требованиям к этим позициям.  

Величина устранимого  износа определяется как разница  между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных  элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и  его стоимостью замещения).  

Причины функционального  износа:  

•       • недостатки, требующие добавления элементов;  

•       • недостатки, требующие замены или модернизации элементов;  

•       • сверхулучшения .  

Недостатки, требующие  добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в  существующем окружении и без  которых оно не может соответствовать  современным эксплуатационным стандар  там. Износ за счет данных позиций  измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.  

Функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.  

Недостатки, требующие  замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют  свои функции, но уже не соответствуют  современным стандартам (счетчики для  воды и газа и противопожарное  оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического  износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа  существующих и плюс стоимость монтажа  новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость  демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).