Договор строительного подряда

В свое время разошлись  мнения Госстроя СССР и Госарбитража СССР по еще одному договору. Первый рассматривал договор капитального ремонта как разновидность подряда, а второй выступал за признание его  самостоятельным договором, считая по этой причине невозможным применять к договору на капитальный ремонт нормы о договоре подряда на капитальное строительство⁵. В то же время большинство авторов склонны были поддерживать вторую точку зрения. Так, И.Л. Брауде указывал на то, что «основным признаком капитального строительства является создание новых капитальных объектов (сооружений, предприятий, строений) и реконструкция существующих объектов: капитальная надстройка или пристройка, создание новых цехов, сооружение новых мощностей и т.д. В отличие от капитального строительства капитальный ремонт не создает новых объектов. Капитальный ремонт производится в целях восстановления отдельных элементов основных фондов (строений, сооружений и т.д.). Своевременное производство капитального ремонта обеспечивает сохранность предприятий, зданий и сооружений, их правильное функционирование»⁶.

ГК РФ учел, что специфика  соответствующего договора и связь  его со строительным подрядом могут  по-разному оцениваться контрагентами. По отмеченной причине был избран средний путь: сторонам предоставлена  возможность, учтя особенности складывающихся отношений, признать по соглашению между  собой, что к заключенному ими  договору будет применяться правовой режим, установленный для строительного  подряда. Соответственно п. 2 ст. 740 ГК РФ ввел на этот счет диспозитивную норму, которая лишь презюмирует распространение на договор выполнения одного вида ремонтных работ - работ по капитальному ремонту - правил о договоре строительного подряда. Соответственно, ссылаясь на указанную норму ГК РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в одном из решений по делу, связанному с исполнением работ по капитальному ремонту, указал: «К отношениям сторон следует применять правила, относящиеся к договору строительного подряда, так как в договоре не указано иное»⁷.

Следовательно, если в договоре на выполнение работ по капитальному ремонту предусмотрено, что нормы  договора о строительном подряде  к нему не применяются, тем самым  предопределено действие по отношению  к этому договору общих положений  о подряде, т.е. статей § 1 гл. 37 ГК РФ.

Статьи § 3 «Строительный  подряд» гл. 37 ГК РФ распространяются и на работы по удовлетворению бытовых  или других личных потребностей выступающего в роли заказчика гражданина (например, на работы по строительству жилого дома, гаража или дачи). Однако в соответствующих  случаях статьи указанного параграфа, как уже отмечалось в предшествующей главе, действуют вместе с нормами  о договоре бытового подряда. При  определении источников правового  регулирования договора строительного  подряда в рассматриваемых случаях  следует иметь в виду отмеченную уже выше цель специального режима договоров бытового подряда: то, что  он установлен именно для защиты прав потребителей. По этой причине к  договору на удовлетворение соответствующих  потребностей заказчика-гражданина должны применяться нормы о защите прав потребителей, содержащиеся не только в законах о защите прав потребителей и иных правовых актах, принятых в  соответствии с ними, но также в  статьях вышеуказанного § 3.

1.2. Стороны в договоре строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства. В других случаях инвестор возлагает функции заказчика в договоре строительного подряда, требующие специальных знаний, умений и навыков, на специализированную организацию, которая в отношениях с подрядчиком, несмотря на то, что заключает договор строительного подряда от своего имени, по существу представляет интересы инвестора. 
 В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контролю и надзору за выполнением работ по договору строительного подряда (ст. 748 ГК РФ) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подрядчика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходимые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инженера, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст.749 ГК РФ).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут выступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствующих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком предпринимательской деятельности, последний в случаях, предусмотренных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности. Например, в настоящее время в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"⁸ подлежат лицензированию такие виды строительной деятельности, как строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственным стандартам (техническим регламентам); производство работ по монтажу, ремонту и обслуживанию средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, и некоторые другие.

Вместе с тем для  отношений, складывающихся в области строительного подряда, характерна сложная структура договорных связей. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на проведении определенных строительных работ - субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заключаются договоры строительного субподряда. При такой структуре договорных связей особенность правового положения генерального подрядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчиком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ), а перед субподрядчиками - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК). Так, по одному из дел субподрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с генерального подрядчика стоимости работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК). Генеральный подрядчик иска не признал, ссылаясь на то, что неоплата выполненных субподрядчикомработ произошла из-за отсутствия денежных средств у заказчика. Арбитражный суд не согласился с возражениями генерального подрядчика и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств субподрядчиков. Однако он в этом случае несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком. Поскольку факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость были подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривались, субподрядчик обоснованно требовал от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком⁹

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. 

Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные виды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обязательств перед заказчиком. Не исключается также возможность заключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК). Как отмечалось в юридической литературе, заключение и исполнение договора строительного подряда "составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивает их целевое использование"¹⁰. Инвесторы могут сами, от своего имени выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчика либо уполномочить на это в силу инвестиционного договора иное физическое или юридическое лицо. В роли инвесторов могут выступать также заказчик и подрядчик по договору строительного подряда.

В тех случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо в качестве соинвесторов по отношению к объекту договора строительного подряда действуют заказчик и подрядчик по этому договору, после завершения строительства возникает необходимость раздела построенного здания, сооружения или иного объекта недвижимости между инвесторами. В силу того что построенный объект недвижимого имущества представляет собой неделимую индивидуально-определенную вещь, речь может идти лишь об определении долей в праве собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащих каждому из инвесторов. Исключение составляют случаи строительства многоквартирных жилых домов на основе договоров долевого участия в строительстве. В этих правоотношениях объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, которое и подлежит передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного жилого дома.

1.3. Существенные условия договора строительного подряда

Как разновидность любых  видов хозяйственных договоров, в договоре строительного подряда  должны быть предусмотрены и соблюдены  определенные его существенные условия.

Во-первых, прежде всего должен быть определен конкретный вид договора, а именно договор строительного подряда. Это связано прежде всего с тем, что порой от неграмотного составления договора, без указания на его название, сторонам в случае возникновения споров в арбитражном суде придется доказывать, что они имели в виду при составлении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается  во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается  путем сопоставления с другими  условиями и смыслом договора в целом.

Так, если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее  поведение сторон.

Договор строительного подряда  должен иметь не только присвоенный  ему номер, дату, с указанием города, где он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени  которых составляется договор, а  также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании  уставов либо положений, доверенностей  на право подписания договора данного вида.

Учитывая многообразие предприятий  различных организационно-правовых форм, не каждое лицо в силу закона либо устава организации, ее учредительных документов вправе заключать договор и скреплять его своей подписью.

Прежде всего договор строительного подряда должен иметь определенную структуру: предмет договора, сроки начала и окончания работ, стоимость работ и порядок расчетов, способы обеспечения обязательств, права и обязанности сторон (обязанности и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность сторон и риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия порядка внесения изменений и расторжения договора, а также прочие условия и заключительные положения.