В сфере недвижимости  значение объема информационной базы невозможно переоценить - от него напрямую зависит количество совершаемых в фирме сделок, и в конечном итоге - прибыль.  Поэтому в риэлтерском бизнесе  реклама является не только средством продвижения товара- услуг брокера на рынке недвижимости и непосредственно самих объектов недвижимости, но средством  получения информации, средством наполнения базы данных. На рис1.2 представлены виды рекламы в зависимости от используемых средств распространения информации                                Виды  рекламы

         Рис.1.2

      Под рекламой в новых средствах информации понимается реклама через телефакс, видеотекст, кабельное и спутниковое  телевидение, кабельное радио, компьютерные сети.

      4. Страхование  брокерской  деятельности

        Объектом страхования  выступает ответственность брокера,  по закону (обязательное страхование) или в силу договорного обязательства перед третьими лицами за причинение им вреда (добровольное страхование).При этом имеется в виду вред, причиненный личности или имуществу данных третьих лиц. Принято различать страхование гражданской ответственности, страхование профессиональной ответственности  и др.

            Гражданская ответственность  носит имущественный характер: лицо, причинившее ущерб, обязано полностью  возместить убытки потерпевшему. Через заключение договора страхования гражданской ответственности данная обязанность перекладывается на страховщика. За причиненный ущерб страхователь может нести уголовную, административную ответственность. Однако возмещение имущественного вреда, причиненного третьему лицу, перекладывается на страховщика.

            Страхование профессиональной ответственности связано с возможностью предъявления имущественных претензий  к физическим или юридическим  лицам, которые заняты выполнением  своих профессиональных обязанностей или оказанием соответствующих услуг. Имущественные претензии, предъявляемые к физическим или юридическим лицам, обусловлены небрежностью, халатностью, ошибками и упущениями в профессиональной деятельности или услугах.

            Безусловно, профессия  брокера по недвижимости относится к той категории, где страхование профессиональной ответственности станет со временем обязательной. Поскольку в настоящее время профессиональная ответственность брокера по недвижимости  по закону не установлена, то в результате причинения вреда брокер несет лишь ответственность, предусмотренную договором с клиентом. Таким образом, страхование - один из важнейших аспектов деятельности маклера в сфере недвижимости.

            Риски гражданской  ответственности брокера по недвижимости связаны с законными претензиями клиентов в связи с причинением вреда, вызванным например, некомпетентными действиями брокера при совершении сделки.  Последствиями таких некомпетентных действий может стать недействительность сделки по купле-продаже объекта недвижимости в силу ее оспоримости или ничтожности по закону. В дальнейшем  заинтересованным лицом может быть предъявлен иск к брокеру о возмещении ущерба, возникшего в результате недействительности сделки. Брокер может застраховать свою гражданскую ответственность перед клиентами, то есть переложить обязанность возмещения вреда на страховщика.

            Пока брокер  поставлен  перед фактом неизвестности страхового случая во времени и пространстве, страховщик интересуется вероятностью наступления страхового случая по отношению  ко всей страховой совокупности. Несбывшиеся предвидения страховщика относительно вероятности возможного ущерба и расходов по его возмещению будут заранее оплачены предвидением возможного риска со стороны брокера. Наличие риска маклера побуждает его активно участвовать в предупредительных мероприятиях с целью снижения его степени.

            Существует и иной аспект, в силу которого брокерская деятельность и страхование -  тесно  взаимосвязанные категории рыночной экономики. Страхование предпринимательства  в сфере недвижимости  должно быть направлено как на защиту его конечных результатов, так и различных факторов, обеспечивающих достижение поставленных целей. В рыночных условиях страхование все больше становится средством защиты фирмы от неблагоприятного изменения экономической конъюнктуры.

            Целью  любой деятельности является получение прибыли, увеличение вложенного в дело капитала. Поэтому  важное значение приобретает страхование  на случай возможной потери ожидаемой  прибыли или недополучения намечаемого  дохода.

            Потери (недополучение) прибыли обуславливаются двумя группами факторов:

1. нарушением процесса деятельности при наступлении стихийных бедствий, аварий и других аналогичных событий;
2. изменением рыночной конъюнктуры, нарушением контрактов со стороны контрагентов или потребителей  услуг и  т.п.

      Сфера страхования должна охватывать обе  группы факторов.

      Эффективная предпринимательская деятельность немыслима без  стремления к освоению новой техники и технологии, без  разумного риска в поисках  дополнительных резервов интенсификации производства. Страхование от таких технических и технологических рисков  может стать важной поддержкой научно-технического прогресса.

            Объектом страхования  выступает и коммерческая деятельность брокера по недвижимости, предусматривающая  инвестирование денежных и других ресурсов в какой-либо  объект недвижимости и получение от этих вложений через определенный срок дохода.

            Ответственность страховой  организации заключается в возмещении страхователю потерь, возникших вследствие неблагоприятного изменения конъюнктуры рынка и ухудшения других условий коммерческой деятельности.

            Страховое возмещение определяется в виде разницы между  страховой суммой и фактическими финансовыми результатами от застрахованной коммерческой деятельности.

            При определении  срока действия договора интересы страховщика  и страхователя проявляются различно. Брокер объективно заинтересован в  сокращении срока страхования. Для  страховой организации короткий срок действия договора повышает риск неоправданной выплаты возмещения. Увеличение срока делает окупаемость более реальной, снижает вероятность возникновения подлежащих возмещению убытков, хотя могут действовать и иные факторы.

            Выплата возмещения производится в основном по окончании  срока страхования, когда выявляются окончательные результаты застрахованных коммерческих операций.

            Тарифы по страхованию  коммерческих рисков зависят от срока  страхования, степени стабильности рыночных отношений и других факторов. 
 
 
 
 

       5. Брокерская деятельность на рынке недвижимости в г.Тюмени

      В качестве примера, иллюстрирующего  анализируемую тему, рассмотрим  оформление и развитие брокерской деятельности на рынке недвижимости г.Тюмени.

            До принятия Закона о приватизации  жилищного фонда  и введения его в действие, собственниками жилья были очень немногие, вернее было бы сказать - меньшинство. В основной массе это были владельцы частного домовладения, и те, кто мог позволить себе кооперативную квартиру. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Собственников жилья становится все больше  и больше активизируется жилищное строительство. Это естественный процесс, поскольку жилье представляет собой такую же собственность как и иные виды имущества.

            Формирование  брокерской деятельности в г.Тюмени прошло все  рассмотренные выше этапы развития от "черного маклерства" до создания крупных фирм и общественных объединений.

            1992-93гг. стали   в г.Тюмени периодом расцвета  деятельности посредников, промышляющих  на неуправляемом "базаре" вместо  рынка недвижимости, но этот период  закончился, на смену ему пришел период создания брокерских компаний оказывающих профессиональные услуги в сфере недвижимости. Эти фирмы постепенно развивались, совершенствовались методы работы. Именно на этой стадии  брокерской деятельности результат стал напрямую зависеть от рекламы, ее качественного уровня: приоритетными стали задачи создания имиджа фирмы и, параллельно - создание крупной информационной базы данных. В дальнейшем развитии деятельности реклама не теряет актуальности:  меняются, развиваются направления работы, задачи деятельности, и как следствие - совершенствуется рекламный механизм.

            На этапе создания фирмы необходимо заявить о себе рынку, создать положительный образ  фирмы в глазах клиентов, разработать  логотип фирм. Необходимо информировать  потенциальных клиентов об оказываемых услугах, разъяснять их суть и условия предоставления. Для агентства  недвижимости особенность важно в кратчайшие сроки сформировать банк данных, поскольку реклама самой фирмы без предложения конкретных квартир для покупки, не имеет смысла.

            На этапе роста, когда перед фирмой встает задача формирования избирательного спроса, формирование предпочтения именно к своей фирме нужна увещевательная реклама. Необходимо кратко, броско сформулировать схему работы, призыв к клиентам, причем особенно важно, чтобы предлагаемые фирмой услуги, выделялись на фоне услуг предлагаемых другими агентствами недвижимости. На этом этапе также встает задача убедить потребителя воздержаться  от самостоятельной покупки, раскрыть "минусы" самостоятельных действий, и, одновременно "плюсы" сотрудничества с агентством, в общем, убедить клиента в необходимости проводить операции пол распоряжению с недвижимостью при помощи посредника-профессионала.

            Цели рекламы на этапе зрелости меняются: фирма должна напоминать о себе, напоминать о том, что ее услуги могут понадобиться в любо время. Основными целями является поддержание рекламы на определенном уровне: (без снижения объема, желательно), а также поддержания осведомленности о деятельности фирмы на рынке недвижимости, развивать тему рискованности, самостоятельных операций с недвижимостью, приводить соответствующие примеры.

            Определив задачи своей  рекламы, фирма может приступать к разработке рекламного бюджета. В  данном случае будет использоваться метод определения расхода из расчета на одну единицу продукции: основная часть бюджета рассчитывается как произведение подаваемых в рекламу квартир на стоимость одного рекламного объявления. С ростом бюджета появляется возможность применения более эффективных средств рекламы. Особенностью бизнеса в сфере предоставления риэлторских услуг является тот факт, что без рекламы не достижим даже минимальный уровень сбыта.

            Следующим решением после определения рекламного бюджета  должно стать формирование рекламного обращения. Идея обращения состоит  в следующем: для продавцов - продажа квартир на наиболее выгодных условиях, отсутствие дополнительных затрат, гарантии  платежеспособности потенциальных покупателей отсутствие риска стать жертвой мошенничества; для покупателей - широкий выбор вариантов недвижимости, организация покупки без личного участия и лишних затрат времени, обеспечение чистоты  сделки, многоуровневое проверка достоверности, подлинности документа.

            Исполнение обращения  можно поручить специалистам рекламного агентства либо разрабатывать собственными силами. Наиболее популярным и приемлемым средством распространения рекламы для агентства недвижимости являются газеты. Газеты распространяются в конкретном регионе, интересующем фирму: 70% - непосредственно в г.Тюмени, 30% -   в районах севера. Для риэлторского бизнеса это имеет первостепенное значение, поскольку недвижимость прочно связана с регионом, районом и от сферы распространения во многом зависит успех рекламы. Другое преимущество газеты как носителя рекламы - это возможность  самостоятельно выбрать место размещения рекламного объявления, его формат.

      В этом  смысле всегда можно рассчитывать на помощь специалиста, работающих в  газете - они подскажут, как лучше  оформить объявление, могут оперативно внести какие-то поправки, откорректировать, поскольку сотрудники газеты также заинтересованы в высоком качестве оформления своего издания. И, наконец, стоимость размещения объявления в газете достаточно невысокая по сравнению с его стоимостью в других средствах массовой информации. При относительно дешевом размещении степень достижения целевой группы довольно высока: размещая объявление в специализированном издании ("Квартирный вопрос", раздел продажи квартир  "Блиц" и др.) можно с уверенностью сказать, что объявление будет прочитано и использовано потребителем целевой группы.