СОДЕРЖАНИЕ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  
 
 
 
 
 
 
 
 

      ВВЕДЕНИЕ

 

            Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит  базой  для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций  всех форм собственности. Недвижимость является  главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке жилья.

            В этих условиях особая значимость придается экономически эффективной и юридически обоснованной брокерской деятельности на рынке недвижимости.

            Фактически предпринимательство  в сфере недвижимости началось  с 1992-1993г.г. На рынке уже действовали  одиночные брокеры, в обществе объективно сложилась потребность в посредничестве профессионала при осуществлении поиска подходящего варианта покупки, размена. Особенно остро  такая потребность проявлялась у людей, недавно переехавших в город на постоянное  проживание;  у имеющих необходимую сумму денег и приехавших в город на несколько дней специально с целью приобретения жилья.

            Таким образом, спрос  на такой вид услуг обусловил  появление нового вида деятельности. Чем шире становился круг собственников  недвижимости (в частности - жилой), тем больше была востребована брокерская деятельность.

            Целью курсовой является  анализ структуры и форм брокерской деятельности на формирующемся российском рынке недвижимости, а также показать его место и значение в современной рыночной экономике, определить  пути  совершенствования  брокерской  деятельности.

            В процессе реализации цели были поставлены следующие задачи:

            - проследить этапы  развития брокерской деятельности  с момента  ее формирования, обусловленного оформлением рынка  недвижимости и современное состояние, определить причины и предпосылки перехода от одного этапа к другому, выявить особенности каждого из этапов развития, через постановку задач и методов их решения;

      - определить формы брокерской  деятельности на жилищном рынке  России, проанализировать сложившуюся структуру брокерской деятельности, проследив закономерности процесса образования, обозначить положительные стороны и недостатки сложившейся схемы, разработать  методы усовершенствования и пути их внедрения;

            - отразить значение  рекламы в брокерской деятельности, виды рекламы, присущие этой сфере деятельности и специфичность ее задач в отличие от других видов деятельности;

            - проанализировать  отдельные направления брокерской  деятельности на рынке недвижимости  в зависимости от различных  объектов, определить особенности деятельности по каждому из направлений: условия совершения сделок, нормативную базу регулирования осуществляемых сделок, методы работы с клиентом при проведении сделок;

            - выделить  управление  недвижимостью, как особый вид  брокерской деятельности на современном этапе развития рыночных отношений;

            - рассмотреть брокерскую  деятельность на примере работы  конкретного агентства недвижимости, проанализировать ее с учетом  теоретической базы;

            - оценить перспективы  развития на основе анализа рынка недвижимости и определить пути совершенствования брокерской деятельности. 
 

      1.Понятие, функции брокерской деятельности

 

      На  основании Закона РФ «О товарных биржах и биржевой торговле» брокерская деятельность отнесена к биржевому  посредничеству и заключается в совершении биржевых сделок: 

      • от имени и за счет клиента;

      • от имени биржевого посредника и  за счет клиента;

      • от имени клиента и за счет биржевого  посредника. Брокерские фирмы открываются  членами биржи. Каждый член биржи  независимо от величины внесенного им пая в уставный фонд имеет право открыть одну брокерскую фирму на бирже или сдать в аренду другой организации свое право на участие в биржевых торгах и получать арендную плату. Если членом биржи является посредническая организация, то она просто регистрируется на бирже в качестве брокерской фирмы.

      Брокерская  фирма может обладать правами  юридического лица с соответствующей  регистрацией в органах власти (например, индивидуальное частное предприятие, одна из форм товарищества, акционерное общество), либо может действовать как структурное подразделение организации - члена биржи.

      Органы  управления биржей не имеют права  вмешиваться в деятельность брокерских фирм и брокеров. Однако учредители и служащие брокерской фирмы должны знать и выполнять законодательные нормы, права и обязанности конкретной биржи, в деятельности которой они предполагают участвовать (устав, положение о деятельности брокерских фирм, решения биржевого совета, правила биржевой торговли и другие законодательные документы РФ).

1.1. Функции брокерских фирм

      Брокерская  фирма выполняет следующие функции:

      • биржевое посредничество при заключении сделок путем принятия поручений (приказов) клиентов биржи (купля-продажа товара, контрактов, ценных бумаг);

      • внебиржевое посредничество, т. е. организация сделок вне биржи;

      • представительство интересов клиентов путем совершения биржевых операций;

      • консультирование клиентов по вопросам, связанным с заключением биржевых сделок;

      • сбор коммерческой информации;

      • документальное оформление сделок и представление их к регистрации в расчетной палате;

      • участие в качестве экспертов  в проведении экспертиз биржевых товаров;

      • другие функции, не противоречащие действующему законодательству и нормативным  документам биржи.

      Брокерская  фирма несет ответственность за правильность и своевременность исполнения поручений своих клиентов и достоверность информации, передаваемой клиентам и в расчетную палату.

1.2.Регистрация  брокерской фирмы

 

      До  начала работы брокерской фирме необходимо зарегистрироваться на бирже, где ей присваивают номер и коммерческий код для связи.

      Для регистрации брокерской фирмы в  реестре брокерских фирм необходимо представить:

      • заявление члена биржи, учредившего  брокерскую фирму;

      • нотариально заверенные копии учредительных  документов;

      • заверенную копию решения соответствующих  органов власти о регистрации  брокерской фирмы в качестве юридического лица;

      • копию лицензии на совершение сделок с реальным товаром, фьючерсных и  опционных сделок в биржевой торговле;

      • информационный лист.

      После регистрации брокерская фирма получает право аккредитовать брокеров. Каждый брокер может быть аккредитован только одной брокерской фирмой. Кроме того, руководитель и брокеры до получения аккредитации должны выдержать квалификационный экзамен, организуемый один раз в год биржевым советом. Для того чтобы быть допущенным к квалификационному экзамену, необходимо представить две рекомендации членов биржи, которые письменно должны засвидетельствовать высокую компетентность претендента в избранной специальности, его знание рынка и незапятнанную коммерческую репутацию.

      Брокер  после аккредитации получает индивидуальный код, который он может выбрать  по своему усмотрению, но не повторяющий  коды других брокеров. Код брокера  наносится на нагрудный знак (бедж), который служит для опознавания брокера во время биржевых торгов.

1.3. Организационная структура фирмы

 

      Организационная структура, штат брокерской фирмы и  оплата занятых в ней лиц определяются директором.

      В связи с ограничением количества брокеров, допускаемых на биржу, брокерские фирмы обходятся небольшим штатом сотрудников. В него входят:

      • директор, который осуществляет общее  руководство фирмой, занимается поиском  и налаживанием связей с постоянными  клиентами, определяет стратегии деятельности фирмы;

      • менеджер, в обязанности которого входят подготовка, оформление и контроль за выполнением договоров, проверка клиентов и другие обязанности;

      • бухгалтер для ведения бухгалтерского учета и работы с налоговой  инспекцией;

      • старший брокер и брокер для работы с клиентами по приему, передаче и исполнению приказов на биржевые операции, для ведения счетов и отчетности, консультирования клиентов.

      Количество  брокеров в брокерской фирме определяется открывшим ее членом по согласованию с биржевым советом исходя из размеров биржевого оборота и величины пая, внесенного членом биржи в уставный фонд.

      По  трудовому соглашению на фирме могут  работать и другие лица: помощники  брокеров, юристы, специалисты по маркетингу и рекламе, хозяйственные и технические  работники и др.

      Клиенты - юридические или физические лица, совершающие сделки купли-продажи через брокерскую фирму. Клиент не может находиться на обслуживании более чем у одного брокера. В качестве клиента не могут быть зарегистрированы:

      а) сотрудники биржи ранее, чем до истечения 6 мес. после их увольнения из биржи;

      б) брокеры (помощники брокеров) брокерских фирм, зарегистрированных на бирже;

      в) сотрудники расчетной палаты ранее, чем до истечения 6 мес. после их увольнения из расчетной палаты.

      Одной из актуальных задач брокерской фирмы  является поиск надежных клиентов, которые должны быть не только разовыми, но и постоянными. Сочетание таких клиентов позволяет брокерской фирме более устойчиво работать на бирже. Найти надежных клиентов можно благодаря личным связям, рекламе, общению среди коллег, через биржу и т. д.

      В свою очередь клиенты также вправе выбирать ту или иную брокерскую фирму. Безусловно, такие решения всякий раз являются индивидуальными. При  выборе брокерской фирмы для клиента  важно:

      1) на каких биржах работает данная  брокерская фирма (одной или нескольких; центральных, межрегиональных или локальных; универсальных или специализированных);

      2) размер комиссионного сбора за  услуги;

      3) оперативно ли выполняются взятые  обязательства;

      4) гарантируется или нет выполнение  заключенных сделок.

1.4.Доходы и система оплаты в  брокерских фирмах

 

      Брокерские  фирмы получают доходы из следующих  источников:

      • брокерское вознаграждение (от 3 до 10% стоимости  сделки, иногда больше 10%); при установлении процента брокерского вознаграждения большую роль играет специфика товара (качество и количество, разовая или регулярная поставка и другие факторы), особенности клиента (постоянный или разовый; владелец товара или посредник и т.д.); размер комиссионных является предметом переговоров между клиентами и брокерскими фирмами;

      • информационное обслуживание клиентов (предоставление биржевой информации, анализ экономического состояния интересующего  клиента рынка);

      • поручительство за платежеспособность покупателя, которое берет на себя брокер (делькреде);

      • проценты с сумм наличных средств на счетах клиентов;

      • другие источники.

      Система оплаты труда брокеров в каждой брокерской фирме может быть различной: фиксирванный оклад; оклад плюс премии; оклад плюс процент от дохода фирмы по сделкам; только процент от комиссионных, получаемых фирмой.

      Фиксированный оклад без дополнительных премий применяется достаточно редко. Он может  применяться для оплаты труда  брокеров, работающих по испытательному сроку.

      Оклад плюс премия применяется чаще, но при  этом размер премии связан с доходами брокерской фирмы и в большой степени зависит от желания руководителя.

      Рассмотренные системы являются невыгодными для  брокера и не стимулируют его  увеличивать количество заключаемых  сделок.