Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк России»)

Развитие ипотечного кредитования (на примере ПАО «Сбербанк  России»)

Содержание

 

Введение

 

Ипотека в рыночной экономике является важнейшим индикатором, отражающим динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем. Она играет важную социально-значимую роль в экономике, поскольку ориентирована на социально активный средний класс.

От присутствия ипотеки выигрывают и заемщик, у которого появляется возможность получить крупный кредит для покупки жилой недвижимости, и банк, функционирующий устойчивее со стабильными доходами и низкими рисками. Будучи инструментом экономики, ипотека делает возможным осуществление регулярных инвестиций в жилищный сектор, способствуя, таким образом, подъему в строительстве, восстановлению и развитию смежных отраслей, а также решению социальных проблем. Востребованность ипотечного кредитования заключается в отсутствии многолетнего срока ожидания перед тем, заселиться в новое жилье.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в переломные моменты и периоды экономического кризиса, когда в банковском секторе также возникают проблемы. В атмосфере всеобщего недоверия, из-за рисков неплатежей, повальных банкротств бизнеса на фоне политической и экономической нестабильности ипотека призвана стать связующим звеном на рынке жилья, повысив, таким образом, интеграцию участников ИЖК, надежность капиталовложений, а также объемы жилищного строительства и иных отраслей экономики.

В данной работе осуществлено исследование одного из представителей банковской системы РФ ПАО «Сбербанк России». Как многие коммерческие банки, он в основном осуществляет краткосрочное кредитование физических лиц. Однако в его кредитном портфеле представлен ряд ипотечных продуктов, что позволяет ему преодолевать возникающие в экономике страны кризисные ситуации.

Вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое может служить инструментом создания среднего класса и социальной базой решения демографической проблемы в России.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических проблем, существующих в нашей стране. По мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы, без решения которых, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выпускной квалификационной работы

Цель выпускной квалификационной работы состоит в анализе ипотечного кредитования и разработка предложений по его совершенствованию в Российской Федерации на примере ПАО «Сбербанка России».

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- рассмотреть теорию и историю ипотеки;

-изучить развитие ипотечного кредитования;

- проанализировать проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в  России;

-   проанализировать финансовое состояние ПАО «Сбербанка России»;

- провести анализ   ипотечного кредитования ПАО «Сбербанка России»

- разработать предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в  ПАО «Сбербанка России»;

- оценить эффективность разработанных  предложений;

Объект выпускной квалификационной работы - ПАО «Сбербанка России».

Предмет выпускной квалификационной работы – ипотечное  кредитование в ПАО «Сбербанка России»

Аналитической базой обоснования концептуальных положений в выпускной квалификационной работе, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Сбербанка России, информационные сайты, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках в выпускной квалификационной работе применялись различные методы: финансовый, логический анализ, системный, физический подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, эвристический, табличный метод и другие.

Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Структурно выпускной квалификационной работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников и приложения.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЧЕНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.Сущность ипотечного кредитования и его особенности

 

Исторически слово «ипотека» впервые упоминается в Греции конца VII – начала VIII вв. до н. э[37]. В 621 году правитель Драконт принял так называемые «драконовские законы», когда посягателей на частную собственность строго наказывали. В 594 году до н.э. афинский мудрец Солон осуществил реформы, по ним за долги человек отвечал не личной свободой, а имуществом. На земле должника устанавливался столб, именуемый hipotethica. Размещенная на нем надпись гласила, что эта земля является обеспечением требований кредитора.

Как только в Российской Империи появилась частная собственность на землю, долгосрочный кредит на ее покупку стал просто необходим. С момента, когда крепостное право отменили, ипотека сделала резкий эволюционный рывок, поскольку получившим свободу в 1861 г. крестьянам понадобились ссуды для покупки земель.

 Как следствие, более 20 миллионов свободных человек смогли воспользоваться займом в объеме 80% от стоимости земли сроком на 49 лет под 6% годовых. Конец XIX века оказался воистину золотым для долгосрочного кредитования, а в России сложилась надежная ипотечная система.

К 1917 г. банковская система выглядела так: двадцать один Земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и восемнадцать частных банков. Настали тяжелые времена для государства: военные конфликты, катастрофическая ситуация в экономике, девальвация и нарастающее напряжение в обществе, закончившиеся в результате государственным переворотом и Октябрьской революцией. Положение усугубилось разрушением сложившейся системы и разворотом ориентиров страны на 180 градусов: частная собственность попала под табу, банки национализированы или вовсе прикрыты, кредитные взаимоотношения централизованы, а ипотека к концу 1918 г. перестала существовать.

Историческое возрождение российской ипотеки произошло более 70 лет  спустя - в 90-х годах XX века. Термин «ипотека» впервые упоминается в тексте ФЗ РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872 - 1, раздел II глава 2 которого, отведены залогу предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, напрямую связанных с землей, то есть ипотеке [27,с.52].

Целое десятилетие было представлено катастрофически низким уровнем доступности жилья, ограниченностью числа субъектов ИЖК, и, соответственно, минимальным числом заемщиков. Усугубляло проблему недостаточное финансирование госбюджетом строительной индустрии, высокие темпы инфляции, отрицательные реальные процентные ставки, низкие доходы населения.

Поскольку формирование законодательных актов для фактически нового государства только началось, у игроков ипотечного рынка возникали существенные проблемы из-за высоких кредитных рисков, например в области наложения взыскания на имущество.

До 1995 г. ипотечных кредиторов в стране насчитывались единицы, поэтому существовало слишком мало кредитных продуктов наряду с высокими процентными ставками 14-15% годовых. К 1998 г. экономика России показала некоторую стабильность, поэтому долгосрочное кредитование стало перспективнее выглядеть для банков, и объем ипотечного кредитования расширился. На фоне социально-экономического подъема стал меняться и сектор недвижимости, поэтому был принят соответствующий закон [6]. Одним из первых постановлений 2000 г. Правительство РФ одобрило систему развития ИЖК, согласно федеральной целевой программе «Свой дом».

Согласно концепции ИЖК осуществляется на срок от 3 и более лет, с суммой, не превышающей 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, которое становится предметом залога, отчасти повысила доступность ипотеки и подтолкнула к последующей эволюции ИЖК в России.

По данным ЦБ РФ, начиная с 2004 г. объем ИЖК стабильно рос, с 2005 г. ипотечный рынок перешел в фазу бурного подъема - за год выдано кредитов на 30 млрд. рублей, ИЖК выдали свыше 200 банков, на сумму, превышающую 1,5 млрд. рублей, причем многие разрабатывали собственные продукты[39].

Так, проблема количества была снята, а задача качества, предполагающего массовость производства, осталась открытой. Понеся потери из-за  неоплаченных населением ссуд (кризис 2008-2010 гг.), банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам ростом процентных ставок, страхованием залога и обязательным первоначальным взносом.

За период благоприятных законотворческих и экономических условий 2010-2013 гг. были созданы предпосылки ускоренного развития ипотеки в России: выросли объемы рынка, снизилась просроченная задолженность на балансах банков по ИЖК.

С ростом уровня доходов россиян, увеличилось число желающих приобрести недвижимость за счет своих накоплений и заемных средств с 23,6% в 2010 г. до 28,4% в 2013 г. По данным Банка России в 2015 г. КО выдано 699,419 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1157,76 млрд. рублей, что на 30,9% меньше объемов 2014 г. и на 34% ниже в денежном эквиваленте.

Средняя ставка ИЖК в 2015 г. 13,35%. Поскольку за кредитный бум 2012-2014 гг. накопления россиян иссякли, а реальные доходы снизились, то 2015 г. охарактеризовался сильным сокращением объемов ИЖК.

Экономика России в целом, и банковская система в частности, продемонстрировали неплохую устойчивость, благодаря государственной поддержке и накопленному опыту, почерпанному из прошлых экономических кризисов. Граждане России не забирали судорожно депозиты, зная, что их накопления в безопасности - все вклады застрахованы[10].

Однако на протяжении 20 лет существования в России ипотечное кредитование так и не приобрело массового характера. При незначительном росте или снижении благосостояния населения процентная ставка оставалась на уровне 15-20%. Для решения существующих проблем создана Стратегия развития ИЖК в России до 2020 г. [11]..

Она основана на концентрации общих для всех участников направлений, правил, перспектив, формулировке первоочередных целей, задач государства до 2020 г. и ориентирована, в частности, на развитие возведения жилья, системы ИЖК, социальных ипотечных программ, долгосрочных ресурсов.

В системе ипотечного кредитования задействованы банки, заемщики, строительные, страховые компании, государство и т.д. Взаимодействие вышеперечисленных субъектов способствует перераспределению и вливанию денежных ресурсов в реальный сектор экономики.

Активный рост возведения недорогого жилья может привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых технологий, развитию смежных отраслей экономики страны. Главные субъекты ИЖК:

Заемщики – это граждане РФ, вступившие в договорные отношения с кредитными организациями или НКО, для приобретения жилой недвижимости. Они заинтересованы в получении более доступного ипотечного кредита, стоимость которого будет не слишком обременительна и позволит своевременно возвратить ссуду.

Кредиторы - это банковские и иные организации, осуществляющие ИЖК в соответствии с законодательством РФ. Основные функции банка: выдача населению ипотечных кредитов в соответствии с установленными требованиями и нормами законодательства РФ.

Инвесторы – как юридические (ПФ, страховые, паевые фонды и т.д.), так и физические лица, покупающие ипотечные ценные бумаги. Вкладывая денежные средства в ипотечные ценные бумаги, инвесторы рассчитывают на надежность вложений и стабильный доход.

Правительство – формирует законодательно-нормативную базу, определяет направление для устойчивого и эффективного развития системы ИЖК.

Остальные участники рынка ИЖК:

Продавцы недвижимости – собственники жилья или их представители,  это могут быть как физические, так и юридические лица.

АИЖК – специализируется на рефинансировании кредиторов, выдающих

ИЖК, занимается эмиссией ипотечных ценных бумаг, привлекает инвестиции в область ИЖК, взаимодействует с банками по вопросам разработки и оптимизации кредитных продуктов с точки зрения доступности и защищенности от рисков.

Государственные органы осуществляют регистрацию прав на имущество и сделок с ним, включая куплю-продажу недвижимости, смены собственника, ипотечного договора и права ипотеки.

Хранят и в случае необходимости предоставление информацию по правам  собственности и обременению залогом жилья остальным участникам рынка.

Страховые компании – это организации, лицензированные на ведение имущественного страхования (в т.ч. заложенной недвижимости), личного страхование заемщиков и гражданско-правовой ответственности участников рынка ИЖК.

Оценщики – это юридические и физические лица, владеющие правом деятельности в области высококвалифицированной оценки недвижимости, в т. ч. предмета залога;

Риэлтерские компании – это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Они осуществляют подборку подходящих для заемщиков и продавцов объектов недвижимости, участвуют в заключении сделок купли-продажи, в подготовке торгов по реализации объектов недвижимости с наложенным взысканием, принимают участие в реализации недвижимости по поручению иных участников рынка ИЖК.