Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

     Исключительной  собственностью государства являются  также объекты воздушного пространства, эфира и ресурсов космических  систем в том понимании, в котором они включаются в национальное богатство. Государство управляет общенародными ресурсами от имени всего населения или его представителей.  

     Говоря  о частной собственности следует  заметить, что понятие «частный»,  «частная» имеет два вполне  самостоятельных значения: частный – индивидуальный и частный суверенный. Главная черта собственника заключается не в индивидуализме, а в суверенности, юридической независимости, экономической самостоятельности. Например, сегодня крупная частная собственность перестала быть индивидуальной, а превратилась в большей степени в коллективную. Частная собственность должна проявляться, во-первых, в хозяйственной или предпринимательской деятельности (выгода, коммерческий риск); во-вторых, в присвоении результатов труда (после всех необходимых выплат предприниматель самостоятельно решает вопрос об использовании своего дохода); в-третьих, в решении судьбы объекта собственности (использовать, продать, подарить, уничтожить). Таким образом, чистый режим частной собственности предполагает, что собственник наделен полным и исчерпывающим пакетом правомочий и что они надежно защищены от чьего бы то ни было вмешательства. Существование частной собственности является важным аспектом свободы, и в этом смысле она представляет собой особую ценность. Но помимо этого она имеет и важное институциональное значение для экономики, позволяя реализовать предпринимательский потенциал отдельных членов и групп общества, их кооперацию и специализацию, стимулируя нововведения и организационные новшества. Перераспределение частичных правомочий в соответствии с индивидуальными знаниями и талантами различных категорий собственников также способствует максимизации совокупного богатства. 

     Частная  собственность может выступать  в разных формах:

1) индивидуальная, принадлежащая одному лицу;

2) коллективная, принадлежащая небольшой группе  лиц, объединенных в товарищества  и кооперативы;

3) акционерная  – это тоже коллективная собственность,  но объединяющая значительное  число физических и юридических  лиц;

4) корпоративная собственность, объединяющая преимущественно юридические лица. 

     Особенностями  и преимуществом индивидуальной  частной собственности являются:

• способность мобилизовать остаточные, не находящие полного или вообще какого бы то ни было применения элементы производственных ресурсов;
• способность обеспечить производство трудоемких, специфических, немассовых продуктов или услуг, которые по тем или иным причинам не обеспечиваются крупным обобществленным хозяйством (ремонт обуви, одежды и т.д.).

     Данная форма собственности представляется, прежде всего, кооперативными предприятиями, основанными на личном труде их членов, несущих полную ответственность за результатами своей производственно-хозяйственной деятельности. Обычно собственники, работники и руководители – это одни и те же лица. Данная особенность отличает кооперативы от других видов коллективных предприятий: товариществ, акционерных обществ. 

     Следует  выделить также две формы частной  собственности в зависимости  от характера присвоения результата производства: трудовая и нетрудовая. Нетрудовая возникает за счет чужого труда и собственник не имеет отношения к производству с точки зрения затрат своего труда. Соединение работника со средствами производства (процесс труда) может происходить под командой собственника этих средств принудительно или на договорной основе. Трудовая частная собственность базируется на личном труде непосредственного производителя (например, небольшие мастерские, фермерские хозяйства), но никогда в истории государства она не была ни господствующей, ни преобладающей. 

     Наряду  с имущественной собственностью  имеет место интеллектуальная  собственность. Она включает в себя права на научные труды, изобретения, литературные и художественные произведения фонограммы, театральные постановки и т.д. Выделяются промышленная интеллектуальная собственности и авторское право. Интеллектуальная промышленная собственность представлена изобретениями, товарными знаками, промышленными образцами и ассоциируется с патентной системой. Интеллектуальная собственность авторского права – это право автора дать разрешение на изготовление копий собственного произведения, например, книги, кинофильма, музыки, художественного образа и т.д.

     Глава 3. Специфика российского рынка земли:

3.1 Рынок земли: анализ современного состояния российского рынка земли в сельском хозяйстве, перспективы развития 

     Главным фактором сельскохозяйственного производства является земля. Совершенствование механизмов землепользования - основа проводимых социально-экономических преобразований на селе.

     В 2009 г. для нужд, не связанных с сельским хозяйством (под строительство новых и расширение уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи, нефте- и газопроводов, заводов, придорожных торгово-промышленных комплексов и т. д.), отведено 93,1 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения, для расширения и строительства населенных пунктов -42,3 тыс. га, в том числе 27,6 тыс. га пашни. В то же время фонд земель сельскохозяйственного назначения несколько пополнился за счет земель запаса и других источников. Всего же с 1990 по 2009 г. площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель всех категорий уменьшилась почти на 2 млн. га.  

     Все земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством, являются их собственностью. Таким образом, права собственности на землю для граждан и юридических лиц установлены в соответствии с принципами частной собственности. Такая форма собственности воздействует на хозяйственные стимулы экономических субъектов и введена в расчете на повышение эффективности деятельности лиц, использующих собственную землю главным образом как фактор производства.

Земли, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц или муниципальных образований, относятся к государственной собственности, правовые основы и порядок разграничения которой на собственность Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований устанавливаются федеральными законами. В стране такое разграничение еще не завершено. Право собственности на земельные участки из земель всех категорий у Российской Федерации возникло на площади 346,7 млн. га, что составило 22% общей площади земель государственной и муниципальной собственности (1576,4 млн. га) . В собственности субъектов Федерации зарегистрировано 7,2 млн. га, муниципальной собственности - 2,4 млн. га земель¹. 

     Из всех земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в

__________________________

¹ по данным Росреестра на 1 января 2010 г. 
 

государственной и муниципальной собственности, доля площади разграниченных земель составляет всего 4,5%.

Медленные темпы  разграничения государственных и муниципальных земель - одна из причин сдерживания процесса приватизации государственных земель сельскохозяйственного назначения, передачи их, в том числе за плату, в частную собственность.

В сфере сельскохозяйственного землепользования страны государственный сектор остается доминирующим. Но частный сектор уже имеет значительную долю в общей структуре прав на используемые для сельскохозяйственного производства земли. Более трети таких земель находится в частной собственности.

Развитие частного землепользования в аграрном секторе экономики страны во многом зависит от совершенствования механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, в основном за счет улучшения инфраструктуры рынка недвижимости.  

     Сельскохозяйственному производителю разрешается приобретать в собственность государственную и муниципальную землю сельскохозяйственного назначения, находящуюся у него на праве постоянного (бессрочного) пользования.  

     Согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется. Следовательно, государство уже не может прекратить такое право. Однако граждане или юридические лица, обладающие земельными участками в соответствии с этим правом, не могут распоряжаться ими. Формально, и государство, и сельскохозяйственные производители должны быть заинтересованы в отчуждении используемых данным образом государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность. Но выкуп сельскохозяйственными производителями таких земель не получает широкого распространения по следующим причинам.  

     Во-первых, сельскохозяйственный производитель имеет доступ к государственным и муниципальным землям без дополнительной платы. Этих земель ему, как правило, хватает.

Сельское хозяйство  относится к капиталоемким, в  основном малоприбыльным отраслям, рассредоточенным по территории и зависимым от природных факторов. У представителей отечественного крестьянства, включая сельскохозяйственные организации, не всегда есть средства не только для того, чтобы выкупить землю, но и обработать те угодья, которые находятся у них в собственности или пользовании.

Из-за банкротства  сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств повсеместно  отмечается добровольный отказ производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель. При этом вопрос дальнейшей судьбы сельскохозяйственных земельных участков зачастую остается открытым.

Так, 238,9 тыс. га земель числилось на 1 января 2010 г. за уже ликвидированными крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями, ранее занимавшимися производством сельскохозяйственной продукции². Часть освободившихся угодий была переведена в фонд перераспределения земель, площадь сельскохозяйственных угодий которого на 1 января 2010 г. составила 285,2 тыс. га. Общая площадь земельных участков обанкротившихся и прекративших свое существование сельскохозяйственных организаций составила 16,4 млн. га.

     Кроме того, сельскохозяйственные товаропроизводители не могут продлить сроки договора аренды, или права временного пользования государственными землями сельскохозяйственного назначения, из-за своего тяжелого финансового состояния. В результате этого в целом по стране площадь аренды таких земель сократилась в 2009 г. на 18,84 млн. га по сравнению с 2008 г. Сфера аренды земель сельскохозяйственного назначения в общей площади арендуемых государственных и муниципальных земель всех категорий имеет тенденцию к снижению³. 

     Во-вторых, сельскохозяйственные товаропроизводители заинтересованы прежде всего в выкупе земельных долей граждан. Эти доли в основном используются для товарного сельскохозяйственного производства. Земельные доли, среди которых имеются невостребованные, не отграничены на местности и имеют размер, определенный в гектарах

и балло-гектарах, учитывающих не только площадь, но и  качество соответствующих земель. 

Собственники  невостребованных в установленный  срок земельных долей либо не получили соответствующие документы о  праве собственности, либо, получив  их, не воспользовались 

своими правами  по распоряжению полагающимися им земельными долями.

Изменения структуры  собственности на землю сельскохозяйственного  назначения в значительной степени  касаются общей (долевой или совместной)  

__________________________

^{2, 3} по данным Росреестра на 1 января 2010 г.

собственности граждан. Земельные доли граждан (включая право в общей совместной собственности) составили 78,1% площади земель всех категорий, находящихся в частной собственности (133,5 млн. га), и 6,1% площади земельного фонда страны (1709,8 млн. га)⁴. В некоторых субъектах Федерации, отложивших приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, в настоящее время ведутся работы по наделению граждан земельными долями.

     В общей площади земельных долей 24,3 млн. га (23,5%) - невостребованные гражданами, имеющими на это право. Земельные активы в сельском хозяйстве, включая невостребованные земельные доли, которые используются не собственниками, а посторонними лицами (гражданами или организациями) с регулярной уплатой земельного налога непрерывно в течение пятнадцати лет, целесообразно оформить в их собственность на основе приобретателъной давности. Для этого следует внести соответствующие дополнения в Земельный кодекс РФ, федеральные законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».