Определение стоимости жилой недвижимости на примере однокомнатной квартиры

2.5. Анализ наилучшего использования оцениваемого объекта.

 

Заключение  о наилучшем использовании отражает мнение оценщика  в отношении  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие  «Наилучшее и наиболее эффективное  использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и  юридически допустимых видов использования  объекта обеспечивает максимально  высокую текущую стоимость  недвижимости.

Как видно  из приведенного выше определения наилучшее  и наиболее эффективное использование  недвижимости определяется путем анализа  соответствия потенциальных вариантов  ее использования следующим критериям:

ДОПУСТИМОСТЬ  С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости.

ФИЗИЧЕСКАЯ  ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность эксплуатации объекта с целью наилучшего и оптимального использования, учитывая размеры, конструктивные элементы здания;

Помещение пригодно для эксплуатации в качестве жилого.

ФИНАНСОВАЯ  ОПРАВДАННОСТЬ – допустимый, с точки зрения закона порядок использования объекта. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и начальных инвестиций.

МАКСИМАЛЬНАЯ  ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) – из всех финансово целесообразных вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость недвижимости, либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является НЭИ. Использование помещений, расположенных в жилом доме, в качестве офисных целесообразно, если помещения расположены на 1 этаже, так как существует возможность оборудования отдельного входа. В данном случае объект оценки расположен на 4 этаже и не предназначен для использования в качестве офисного помещения.

Вывод: учитывая все вышеперечисленные  критерии, наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта недвижимости будет существующее использование  – в качестве жилья – однокомнатной  квартиры. 

Глава 3. Расчет рыночной стоимости  объекта оценки.

3.1. Методы оценки стоимости недвижимости.

              Существуют три метода оценки  стоимости недвижимости:             

1.    Затратный  метод

2.    Метод  прямого сравнительного анализа  продаж

3.    Метод  капитализации дохода

     Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в

приобретении  недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод  показывает оценку полной восстановительной  стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

Основные этапы  процедуры при данном методе:

1.    Расчет  стоимости приобретения свободной  и  имеющейся в распоряжении

земли в целях  оптимального ее использования.

2.    расчет  рыночной стоимости возведения  новых аналогичных объектов –

получение полной восстановительной стоимости объекта.

3.    Определение  величины физического, функционального  и внешнего износа

объекта, оборудования и механизмов.

4.    Уменьшение  восстановительной стоимости на  сумму износа для получения

остаточной восстановительной  стоимости объекта.

5.    Добавление  к рассчитанной остаточной восстановительной  стоимости здания

стоимости земельного участка.

     Метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений  по объектам

недвижимости, сходным  с оцениваемым. Цены на объекты –  аналоги затем

корректируются  с учетом параметров, по которым  объекты отличаются друг от

друга. После  корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы  процедуры оценки при данном методе:

1.                Исследование рынка с целью  сбора информации о совершенных

сделках, котировках, предположения по продажам объектов недвижимости,

аналогичных объекту  оценки.

2.                Отбор информации с целью повышения  ее достоверности и

получения подтверждения  того, что совершенные сделки произошли  в свободных рыночных условиях.

3.                Подбор подходящих единиц измерения  и проведение

сравнительного  анализа для каждой выбранной  единицы.

4.                Сравнение оцениваемого объекта  и отобранных для сравнения

объектов, проданных  или продающихся на рынке по отдельным  элементам;

определение цены оцениваемого объекта.

5.                Установление стоимости оцениваемого  объекта путем анализа

сравнительных характеристик и ведение их к  одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей или диапазона цен.

     Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания – типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта определяется как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы  процедуры оценки при данном методе:

1.                Оценка валовой выручки от  реализации продукции (услуг)  без

налога на добавленную  стоимость на основе анализа текущих  цен и тарифов на

рынке для аналогичных  объектов. Оценка осуществляется на определенный

прогнозный период.

2.                Оценка потерь мощности производится  на основе анализа

рынка, его динамики (трендов) применительно к оцениваемой  недвижимости.

Рассчитанная  таким образом величина вычитается из валовой выручки (без НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3.                Расчет издержек по эксплуатации  оцениваемой недвижимости

основывается  на анализе фактических издержек по ее содержанию и\или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой стоимостью предприятия.

4.                Балансовая прибыль уменьшается  на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чистая прибыль.

5.                Чистая прибыль увеличивается  на амортизационные отчисления.

6.                Полученная чистая прибыль с  учетом амортизации затем

пересчитывается в текущую стоимость объектов различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7.                Определяется текущая стоимость  остаточной стоимости объекта

недвижимости.

8.                Рассчитывается сумма текущей  стоимости чистой прибыли с

амортизационными  отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта

недвижимости. Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. 

3.2. Затратный подход. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке. 

     В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик) пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который  гласит, что

покупатель не заплатит за недвижимость больше той  суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. 
 
 

3.3. Сравнительный метод оценки. 

Для сравнительного анализа продаж используем данные агентства недвижимости «Югра Сити» за 2011 год.

Сопоставимые  объекты:

Данные  об объектах-аналогах: