Определение стоимости жилой недвижимости на примере однокомнатной квартиры

Оборот  общественного питания  по  данным  Тюменского облстаткомитета составил  1205,4 млн.руб. или 112,9% к итогам девяти месяцев 2009 года (995,609 млн.руб.) в сопоставимых ценах. Рост объема товарооборота произошел  за счет увеличения числа потребителей в период  проведения 39 Всемирной  шахматной олимпиады и роста  продажных цен на продукцию собственного производства. Жителей и гостей города обслуживают 147 предприятий общественного  питания, в том числе  19 ресторанов, а также десятки баров,  кафе, столовых,  буфетов и закусочных.

 По  оценке за 2010 год с учетом малых  предприятий и частных предпринимателей  города весь оборот  предприятий  общественного питания  должен  составить 1511,2 млн.руб.  или 103,5% к итогам 2009 года (1351,7 млн.руб.) в сопоставимых  ценах. По расчетам на 2011 год   прогнозируется объем оборота  общественного питания по 1 варианту  – 1664,7 млн.руб., по 2 варианту –  1682,0 млн.руб. Рост объемов  оборота  рассчитан с учетом  проведения  в городе Чемпионата мира по  биатлону, Международных конкурсов   кинодебютов «Дух огня», «Золотой  бубен», телефестиваля «Спасти и  сохранить» и др.

 Оборот  по оказанию платных услуг  по данным  за девять месяцев  2010 года составил  2582,9 млн.руб.  или 102,9% к итогам девяти месяцев  2009 года (2349,8 млн.руб.)  в сопоставимых  ценах.

В городе действует около 350 предприятий и  частных предпринимателей,  оказывающих  различные услуги: ремонт и пошив  одежды, прачечные и химчистки,  автосервис, жилищно – коммунальные услуги, парикмахерские,  ремонт обуви,  услуги фотолабораторий,   ремонт теле- радиоаппаратуры и часов, сауны  и душевые, транспортные и туристические, образовательные услуги и услуги культуры и т.д.

По оценке за 2010 год с учетом малых предприятий  и частных предпринимателей города весь объем  платных услуг ожидается  в объеме 3974,05 млн.руб. или 101,3% к итогам 2009 года (3657,51млн.руб.) в сопоставимых ценах. Прогнозом на 2011 год предусматривается  рост оказания платных услуг  до 4369,1 млн.руб. – по 1 варианту и до 4412,99 млн.руб. – по 2 варианту, в основном за счет увеличения физического объема  жилищно – коммунальных услуг, услуг  в системе образования, физической культуры и спорта, медицинских и  косметологических услуг. Строительство  и ввод в эксплуатацию объектов образования, спорта и жилья позволит расширить  сеть учреждений и число занимающихся в них детей, студентов и просто жителей города, следовательно возрастет  и объем потребления услуг.

В крупных  и средних предприятиях различных  отраслей экономики города в отчетном периоде было  занято 36677 человек  или 100,3% к аналогичному периоду 2009 года (36557 человек).  Из всей  численности  работников  свыше 60% приходится на долю занятых в сфере нематериального  производства и  около 40% - на долю занятых  в сфере материального производства. По оценке за 2010 год численность  работников должна составить 38200 человек  или 100,3% к итогам 2009 года (38100 человек).  Прогнозом на 2011 год предполагается увеличить численность занятых  в организациях и крупных предприятиях  города до 38500 человек (1 вариант) и до 38773 человек (2 вариант). Прогнозируемый  рост числа занятых жителей города  основывается на формировании  новых  трудовых коллективов или доукомплектовании  действующих при вводе новых  социальных объектов (детские сады, спортивные объекты, жилые комплексы). Число безработных  на 01.10.2010 года составило 287 человек и сократилось  по сравнению с той же датой  прошлого года на 36,2% (450 человек). Уровень  зарегистрированной безработицы составил 0,55%  против 0,8% в 2009 году.  До конца  отчетного года  предполагается снижение уровня  безработицы  до  0,52% против 0,74% за 2009 год.  Прогнозом на 2011 год предполагается  сокращение указанного показателя  по 1 варианту – до 0,49%, по 2 варианту – до 0,40%.

Среднемесячная  начисленная заработная плата  в  расчете на одного работника  по крупным и средним предприятиям города составила 40288,6 руб. или 111,8%  к итогам  девяти месяцев 2009 года (36047,2 руб.). По оценке за 2010 год предполагается  размер среднемесячной заработной платы  увеличить до  41072,0 руб. или  103,2% к итогам 2009 года (39798,0 руб.),  по прогнозным расчетам на 2011 год соответственно 43807,3 руб. - по 1 варианту  и 44 109,3 руб. – по 2 варианту.  Прогноз основывается на планах Правительства Российской Федерации  по  вопросу повышения  заработной платы работникам  бюджетной  сферы и работникам правоохранительных органов.

Среднемесячный  размер  пенсии одного пенсионера  составил 11529,55 руб. или  134,1% к итогам девяти месяцев 2009 года (8599,79 руб.).  До конца отчетного года (при условии  выполнения  запланированного Правительством  России роста пенсий), средний размер пенсий по городу составит 12418,7 руб. или 108,7% к итогам 2009 года (11429,77 руб.). Прогнозом  на 2011 год  предусмотрен рост среднемесячной пенсии одного пенсионера до 13678,3 руб. – по 1 варианту и до 13870,6 руб. –  по 2 варианту.

Среднедушевой доход в расчете на одного жителя за отчетный период по предварительным  данным составил 32 640,2 руб. или 117,1% к  итогам девяти месяцев 2009 года (27870,1 руб.). По оценке за 2010 год предполагается  размер среднедушевого дохода  в  сумме 31471,1 руб. или 102,4% к итогам 2009 года (30737,6 руб.). Прогнозом на 2011 год  планируется  довести размер среднедушевого дохода до 31542,5 руб. по 1 варианту и  до  33 050,0 руб. - по 2 варианту.

Величина  прожиточного минимума по данным Правительства  Ханты – Мансийского автономного  округа  – Югры за третий квартал  2009 - 2010 г.г. составила:

- в среднем  на душу населения  - 8602 руб. ( 2009 год – 8109 руб.)

- на  одного  трудоспособного  –  9232 руб. (2009 год –8696 руб.)

- на  одного пенсионера             -  7006 руб. (2009 год – 6583 руб.)

-  на  одного ребенка               -  7965 руб.    (2009 год – 7457 руб.)                  

Величина  прожиточного минимума в среднем  на душу населения в месяц по оценке за 2010 год должна составить  8658,4 руб.  или 108,0% к итогам 2009 года (8017,0 руб.), на 2011 год –  9351,1  руб. (1 вариант) и  9264,5 руб. (2 вариант).

 По  расчетам доля населения с  доходами ниже величины прожиточного  минимума должна сократиться  с  с 2,5% в 2009 году до 2,2% в  2010 году и на этом же уровне  остановиться в 2011 году (2 вариант).

Влияние последствий мирового финансового  кризиса в 2010 году ослабло, что способствовало значительному увеличению налоговых  поступлений в бюджетную систему  Российской Федерации и положительно отразилось на исполнении бюджета города Ханты-Мансийска.

За январь-сентябрь 2010 года в консолидированный бюджет Российской Федерации  налогоплательщиками, осуществляющими деятельность на территории города Ханты-Мансийска, перечислено 51313,9 млн. рублей, что  на 65,3 % больше поступлений  аналогичного периода 2009 года (31034,5 млн. руб.).

Пропорция распределения платежей по уровням  бюджетной системы свидетельствует  о продолжающемся процессе централизации  доходов бюджетной системы на федеральном уровне.

При прогнозировании  налоговых платежей на 2011 год и  краткосрочную перспективу учитывалось  то, что нефтедобывающие предприятия  с 2009 года по объемам нефти отчитываются на территориях, где осуществляется ее добыча. Таким образом, на 2011 год  прогнозируется поступление налоговых  платежей по умеренно оптимистичному (2 вар.) варианту в размере 13681,4 млн. рублей.

Предприятия и организации города за 9 месяцев 2010 обеспечили поступление налоговых  и других доходов в бюджет города в размере 3564,8 млн. рублей или 125,4 % к  аналогичному периоду 2009 года (2842,9 млн. руб.). Собственные  доходы  возросли на 8,1% и составили 1602,1 млн. рублей. В  структуре доходов бюджета города доля  собственных  доходов  снизилась  по сравнению с прошлым годом  с 52,2% до 44,9 %.  Доходы по статье «Безвозмездные поступления» за отчетный период составили 145,8% к соответствующему периоду  прошлого года или 1909,2 млн. рублей.

Налоговые доходы за 9 месяцев 2010 года по сравнению  с  аналогичным периодом 2009 года возросли на 6,1% и составили 1462,2 млн. рублей.

Возросли  на 3,1% поступления налога на доходы физических лиц. В соответствии с  Законом Ханты-Мансийского автономного  округа-Югры от 03.11.2009г. №174-оз на 2010 год  утверждены дополнительные нормативы  отчислений в местный бюджет в  размере 10,6% от налога на доходы физических лиц для частичной замены дотации  из регионального фонда финансовой поддержки. В 2009 году дополнительный норматив отчислений в городской бюджет составлял 7,5%.

Позитивное  развитие предпринимательской деятельности на территории города  сохраняет  тенденцию роста налогов на совокупный доход. За 9 месяцев 2010 года  в бюджет города этих налогов поступило 164,7 млн. руб., что составляет 112,8 % к аналогичному периоду прошлого года. Неналоговые  доходы получены в сумме 139,9 млн. рублей или 134,3% к аналогичному периоду 2009 года. В целом за 2010 год планируется  получить собственных доходов и  доходов от предпринимательской  деятельности в сумме 2379,4 млн. рублей.

Все вышесказанное  говорит об устойчивом развитии города и, соответственно, не может ни сказаться  на рынке недвижимости. Он должен расти  и развиваться соответственно общей  социально-экономической ситуацией  в городе.¹ 
 

2.4. Рынок жилья Ханты-Мансийска.

Жители  Ханты-Мансийска, по уверениям риэлтеров, готовы купить любое жилье - лишь бы купить. Жилья в столице Югры не хватает, а спрос на квартиры настолько  велик, что кв. метр в деревянных барачных домах стоит около 40 тысяч  рублей. Дефицит на рынке формирует  доступность жилья для большинства  горожан. Все квартиры, утверждают риэлтеры, раскупаются горожанами, имеющими право  на разного рода жилищные льготы и  субсидии - госслужащими, бюджетниками, молодыми семьями. В ХМАО очень развита  система социальной поддержки населения, в том числе в жилищной сфере. Бюджетники, например, могут взять  ипотеку под 5% годовых - такие сказочные  условия многим уральским учителям и врачам даже и не снились. Нацпроект добавил ханты-мансийцам возможностей. Средний размер субсидий в ХМАО равен третьей части стоимости однокомнатной квартиры. Поэтому даже обычную ипотеку для многих ханты-мансийцев взять не проблема. Как рассказали Накануне.RU в одной из немногочисленных риэлтерских фирм Ханты-Мансийска "Ханты-мансийской оценочной компании", с помощью кредитов жилье покупают процентов 90 горожан. Остальные, как правило, продают имеющуюся недвижимость, чтобы купить новую. Большие возможности формируют большие потребности. Предложение на рынке жилья в Ханты-Мансийске сегодня сильно отстает от спроса. Если еще несколько лет назад, по утверждению риэлтеров, на продажу выставлялись 30-40 квартир, что было вообщем-то более-менее достаточно для небольшого Ханты-Мансийска, то сейчас свободных квартир на рынке единицы.

Начальник отдела договорных отношений в жилищном строительстве Фонда развития жилищного  строительства "Жилище" ХМАО Андрей Бужинский: "Дефицит жилья в  городе очень большой. Во-первых, 214 федеральный закон прижал застройщиков. Во-вторых, земли нет - строить негде. Кроме того, ипотека и широко распространенные в ХМАО льготное кредитование и безвозмездные  субсидии подстегнули спрос".

"Жилище" является основным застройщиком  в городе. Фонд строит дома  во всех районах, где есть  свободная земля. В основном, застройщики  возводят пяти- и семиэтажные  железобетонные дома. В районе  улицы Дунина-Гаркавича "Жилище" строит квартал из порядка  семи домов. Все квартиры в  них были раскуплены еще на  начальной стадии. Строители стараются  подстроиться под спрос, который  диктует им строить квартиры  небольшие по площади и, разумеется, более дешевые по цене. Наиболее  востребованы у горожан одно- и двухкомнатные квартиры, площадь  которых укладывается в социальную  норму: “однушки” – в пределах 42 кв.м, “двушки” – не менее  54 кв.м и “трехкомнатные” –  от 72 до 90 кв.м. Квартиры с метражом  свыше 100 кв.м в городе почти  не строятся. Есть в городе  и кирпичные новостройки индивидуальной  планировки. Их строит Ханты-мансийское  строительное управление (ХМСУ). В  ХМСУ Накануне.RU сообщили, что новое  жилье рассчитано на среднего  покупателя. Площадь однокомнатных  квартир в кирпичных домах  колеблется от 46 до 58 кв.м, "трешек" – доходит до 98 кв.м.  

"Наиболее  востребованы двухкомнатные квартиры, поэтому мы строим много двухкомнатных  квартир. Однако общие объемы  строительства недостаточные. Желающих купить жилье больше, чем квартир. Чтобы удовлетворить спрос, ХМСУ должно увеличить объемы раза в два. Проблема в том, что нет свободной земли, а механизм аукционов толком еще не работает. Поэтому и стоимость кв. метра высокая", - отметили в строительном управлении. Вообще, Ханты-Мансийск, даже не беря в расчет мощную социальную поддержку, считается далеко не бедным городом. Однако по доходам, как говорится, и расходы. Если в Кургане кв. метр на первичном рынке стоит 25 тысяч рублей, то и доходы населения в столице Зауралья не сопоставимы с доходами жителей ХМАО. В Ханты-Мансийске при среднем доходе 25 тысяч рублей кв. метр в новостройках без чистовой отделки стоит около 40 тысяч рублей. Последние дома, по информации риэлтеров, разошлись по 45 тысяч рублей за кв. метр. Но нужно оговориться, что то среднерыночная цена. "Жилище", будучи окружной структурой, продает квартиры по цене 30 тысяч рублей за кв. метр. Политика фонда, который, напомним, является основным застройщиком в Ханты-Мансийске, делает жилье еще более доступным по цене и недоступным в количественном отношении. Нехватка новостроек создает ажиотаж на вторичном рынке. Подержанные однокомнатные квартиры с начала года подорожали в два раза. Сегодня кв. метр вторичного жилья в столице Югры стоит 45 тысяч рублей. "Люди готовы покупать все, что угодно. Даже на деревянные дома, построенные в 70-е годы прошлого века, большой спрос. Кв. метр в них стоит порядка 40 тысяч рублей. Раньше 40 тысяч за кв.м было немыслимо, а сейчас люди покупают", - отметили в "Ханты-мансийской оценочной компании". Дефицит квартир на "вторичке" подогревают арендодатели. Сдача жилья внаем в Ханты-Мансийске - весьма выгодный бизнес. "Однушку" можно сдать не менее, чем за 15 тысяч рублей. Поэтому, говорят риэлтеры, одни горожане не спешат продавать "лишнее" жилье, предпочитая сдавать его, а другие - хотят купить жилье для тех же целей. К слову, в другом городе ХМАО Сургуте такого дефицита не наблюдается. А по ценам на жилье Ханты-Мансийск уже обогнал один из самых крупных "городов нефтяников" Югры. Как пояснил Андрей Бужинский, в Сургуте намного больше застройщиков, поэтому и строительство там идет активнее. И потом - в Сургуте нет такого количества "жилищных льготников", как в Ханты-Мансийске. Хотя и в Сургуте до 2015 года планируется построить почти 1,3 млн кв. м социального жилья. В столице ХМАО, по уверениям застройщиков, сейчас закладывается довольно много новых домов. Мэр города сообщил, что планируется строить высотные дома до 40 этажей. Разрабатывается проект застройки района гидронамыва, где уже в этом году начнется возведение пяти домов 10-15 этажей. Планы строительства в городе и в целом в округе большие, поэтому, предполагают эксперты, через год-другой рынок жилья должен насытиться хотя бы по минимуму. Тогда и цены на жилье, если не перестанут совсем расти, то хотя бы сбавят темпы роста.²