Понятие и сущность ипотеки

Заемщик на период до 30 лет может взять ипотечный кредит до 3 млн. рублей с фиксированной процентной ставкой 12-13,5 % годовых на период строительства и 10-11% годовых после сдачи в эксплуатацию дома. Процентная ставка не зависит ни от срока кредита, ни от способа подтверждения дохода, ни от величины первоначального взноса. Первоначальный взнос должен быть не меньше 15% от стоимости недвижимости.

Застройщик должен быть аккредитован в конкретном банке, то есть предоставить всю разрешительную документацию на объект. Строительство объекта должно осуществляться в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», степень возведения дома от 2 –х этажей.

Вывод: если вы решили купить квартиру в новостройке с использованием ипотечного кредита, то самое разумное – это сначала выбрать строящийся дом, определив «надежного» застройщика, а уже после этого подобрать оптимальную ипотечную программу. Большинство лидеров жилищного домостроения одновременно сотрудничают с несколькими банками.

2. Ипотека классическая на участие в долевом строительстве.

Заемщик может приобрести объект недвижимости, как у застройщика – юридического лица, так и у физического лица. Поручители на этапе строительства также не требуются, так как обеспечением возврата кредита является залог прав требований на будущую квартиру. Большинство банков предлагают заемщикам оформить ипотечный кредит сроком до 30 лет, с процентными ставками от 10,4 до 14,5% на этапе строительства и после оформления прав собственности на квартиру на уровне 7,9% до 12% годовых. Первоначальный взнос, как правило, необходим минимум 10 % от стоимости недвижимости. Досрочное погашение ипотечного кредита предусмотрено с момента его получения без комиссий и штрафов. И кстати, банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если объект строительства прошел процедуру аккредитации в банке

Таким образом, вы возьмете и выгодный кредит, и станете счастливым обладателем новой квартиры с улучшенной планировкой.

 

9. Альтернативные схемы участия в долевом строительстве.

Существуют только три законные схемы покупки квартиры в строящемся доме:

1. Вы можете заключить договор долевого участия;
2. Вы можете организовать жилищно-строительный кооператив и строить самостоятельно;
3. Вы можете приобрести жилищный  сертификат.

Число сомнительных, рисковых схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры.  Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом».

То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком договора дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру.

2. Предварительный договор участия в долевом строительстве. При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.
3. Договор бронирования. Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.
4. «Депозитная» или «банковская» схема. Застройщик продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым у застройщика оформлены партнерские отношения. Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств дольщиков, а кредитуется у банка.

Дольщик вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры. Существует риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.

5. Договор займа. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ.
6. Вексельная схема. C гражданином заключаются два договора – обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами.

Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами.

А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.

7. Договор соинвестирования или инвестиционный договор. Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.

«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен. При любой из перечисленных схем дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные им 214-м законом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10. Страхование

С 1 января этого года строящиеся жилые дома, разрешения на строительство которых выданы после 01.01. 2014г., подлежат обязательному страхованию. И в первую очередь необходимо посмотреть на компанию, которая страхует строительство. Лучше всего если это будут крупные фирмы.

Три способа страхования застройщика.

Первый через СРО – организацию, в которую входит несколько застройщиков. Застройщики платят взносы, и СРО создает определенный страховой фонд на случай непредвиденных обстоятельств.

Второй способ страхования – банковская гарантия. В случае превращения объекта в долгострой сумма страховки, которую нужно будет выплатить дольщикам, весьма велика, и большинство банков просто не хотят связываться с такими рисками.

Третий способ – страхование через специализированные страховые компании и общества. Но и здесь были нюансы.

11. Заключение

Во всех странах мира ипотека пользуется большой популярностью и постоянно развивается. При этом, ипотечный кредит уже давно перестал быть делом только богатых людей. Заемщики со средним достатком могут всерьез претендовать на хороший кредит на покупку квартиры. Так живут миллионы людей во всем мире: и теперь они даже представить себе не могут, где бы они жили, если бы не ипотека.

 

Известно, например, что на западе 80% жилья приобретается через ипотеку. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а получают ипотечный кредит, что позволяет вселиться в квартиру сразу после оплаты первой части долга, потом же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.

 

Россия вряд ли должна быть исключением - и перестает им быть. Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

 

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности, также развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

 

В ходе написания реферата было выявлено, что ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, достаточно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

 

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

 

Все же перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

 

Кроме того, ипотека - регулируемый законодательством процесс, ведь все стороны заинтересованы в хорошем исходе сделки. В этом плане, государство действительно поддерживает развитие ипотечного кредитования в России, чтобы облегчить жилищную проблему россиян.

 

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества

 

 

 

12. Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской  Федерации.

2. Гражданский кодекс  РФ.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

5. Жилищный кодекс РФ

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Литература:

7. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России

8. Басин Е.В. «Ипотечно-жилищное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»

9. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости

Интернет ресурсы:

10. http://realty.rbc.ru/?from=bn

11. http://www.cbr.ru/

12. http://www.russipoteka.ru/

13. http://ria.ru/