Понятие и сущность ипотеки

Рекомендации, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Несмотря на то, что участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме является одним из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий, вплоть до последнего времени не было достаточной правовой базы, регулирующей эти отношения. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г. Этот Закон служит основным нормативным актом, регулирующим отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства жилья и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Впрочем, действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, т.е. после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами.

Единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом N 214-ФЗ.

Важным моментом стало введение более жестких требований по отношению к застройщикам. Застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после оформления соответствующих документов.

В Федеральном законе N 214-ФЗ четко прописано, что застройщиком может выступать только юридическое лицо, которое имеет земельный участок на праве собственности или на праве аренды, а также установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Привлечь денежные средства участников долевого строительства застройщик может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.

Порядок заключения договора долевого строительства. Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора - договор участия в долевом строительстве.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

На что следует обратить внимание непосредственно перед заключением и при заключении договора долевого строительства:

При покупке квартиры на первой стадии, т.е. на уровне котлована или вбитых свай, высок риск того, что строительство может затянуться на долгий срок или (при выборе недобросовестного застройщика) вообще будет заморожено на неопределенный период.

При вложении средств в долевое строительство на более поздних стадиях (ближе к готовности дома) риски, связанные со сроками строительства, сводятся к минимуму. Но цена квадратного метра при этом значительно повышается.

Как и при любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую в качестве такого лица выступает не застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого или от своего имени, но за счет другого определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор.

Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон N 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется "Договор инвестирования", "Инвестиционный договор на строительство жилого дома" и т.п., где вы обозначены как "Инвестор", значит, застройщик, пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона N 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон "О защите прав потребителей"), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что, если строительство велось для личных нужд, указанные Законы распространяются на эти договоры, однако лучше не рисковать.

Принимая решение о том, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого необходимо проверить у компании-застройщика документы. Если таких документов нет, вас ждут проблемы.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом, оформят задним числом, когда дом уже будет построен. В результате сдача новостройки может серьезно затянуться;
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
• наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей.
• предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в сети Интернет. Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена.

Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.

Во избежание недоразумений и недопонимания сторон при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:

1. Определение подлежащего  передаче конкретного объекта  долевого строительства в соответствии  с проектной документацией застройщика  после получения им разрешения  на ввод в эксплуатацию многоквартирного  дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный  строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).

Обращайте внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна, и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний;

2. Срок передачи застройщиком  объекта долевого строительства  участнику долевого строительства;

3. Цену договора, сроки  и порядок ее уплаты. В договоре  указывается цена договора, то  есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником  долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена  в договоре как сумма денежных  средств на возмещение затрат  на строительство (создание) объекта  долевого строительства и денежных  средств на оплату услуг застройщика.

Нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4.  Гарантийный срок  на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.

Между сторонами в обязательном порядке должны быть четко оговорены условия расторжения договора (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций).

 

 

 

 

 

 

 

7. Ипотека при участии в долевом строительстве

С 2008 г. стало возможным приобретение квартиры на этапе строительства путем получения ипотеки. Для этого, прежде всего, необходимо заключить договор долевого участия с застройщиком, содержащий следующие обязательные условия:

Все данные об объекте долевого строительства;

1. Стоимость жилой площади, а также сроки и порядок уплаты;
2. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который в силу закона должен быть не менее 5 лет;
3. Срок передачи квартиры участнику долевого строительства;
4. План жилой площади, с обязательным указанием квадратуры и местоположением;
5. При наличии супруга – нотариально заверенное его согласие на совершение сделки;
6. При наличии несовершеннолетних детей и распоряжении частью имущества, принадлежащим им – обязательно согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки.

  Подписанный между дольщиком и застройщиком договор участия в долевом строительстве передается для регистрации в компетентные государственные органы. Зарегистрированный договор предоставляется заёмщиком в банк, а тот уже перечисляет денежные средства (в размере выданного ипотечного кредита) на счета застройщика. Раньше сложность получения ипотеки на квартиру, покупаемую в долевом строительстве, заключалась в том, что отсутствовал залог недвижимости как таковой – реального наличия жилой площади ведь нет. Однако в настоящий момент при таком виде ипотечного кредитования залогом выступают права заёмщика на строящуюся квартиру.

Важный момент: при получении ипотеки при долевом строительстве, необходимо страховать жизнь заёмщика на протяжении всего срока выплаты кредита. Страховать объект ипотеки не следует, т.к. фактически он еще не существует.

Покупатель имеет право расторгнуть договор участия в долевом строительстве в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В такой ситуации банк обязан вернуть заёмщику уплаченные деньги с процентами, а в последствие, самостоятельно разбираться с застройщиком по возврату денежных средств или получения квартиры в собственность.

Таким образом, купить квартиру в новостройке можно и с помощью кредитных организаций, которые предлагают удобные условия кредитования для лиц, желающих участвовать в долевом строительстве. А можно воспользоваться кредитом от застройщика. Данный кредит позволяет избежать лишних трат, свойственных банковскому кредитованию и при этом получить все выгоды заёмных денег.

 

8. Основные программы кредитования.

1. Ипотека на «долевку» с государственной поддержкой.

Основным условием данной программы является приобретение квартир в строящихся домах, квартир в таунхаусах или строящихся индивидуальных домов у юридических лиц- застройщиков, инвесторов.