Автор работы: Пользователь скрыл имя, 08 Мая 2013 в 19:12, реферат
К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В России во времена правления Петра I термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и иные строения (например шахты, мосты, плотины)
4) земельные участки, на которых уже выстроены здания и сооружения;
5) земельных участков, которые находятся в общей, совместной или долевой собственности которые были выделены в натуре.
Ипотека должна обеспечивать требования в том объеме какой она имеет к моменту своего удовлетворения, – это проценты, возмещение убытков, неустойка, просрочка исполнения или ненадлежащее исполнение обязательств, а самое основное – возмещение издержек залогодержателя, которые произошли вследствие обращения взыскания на заложенное имущество и его продажу.
Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на построенные или строящиеся на земельном участке сооружения или здания залогодателя.
Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.
Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Регистрация осуществляется исключительно по местонахождения земельного участка в определенных пределах города или района.
22. Операции с жилыми помещениями
В жилищной сфере к недвижимости относится недвижимое имущество с установленными правами владения, распоряжения и пользования в границах имущества которые включают: земельные участки и построенные на них жилые дома которые имеют нежилые и жилые помещения хозяйственные постройки, зеленые насаждения; жилые дома жилые помещения в этих домах и иных строениях квартиры, все они пригодны для постоянного или временного проживания; сооружения с элементами инженерной инфраструктуры жилищной сферы. В жилищной сфере недвижимость может находиться в частной, государственной, муниципальной, коллективной и иной собственности
Мотивом для совершения сделок с жилыми помещениями служит приобретение права собственности или права пользования данными помещениями.
К операциям с жилыми помещениями относятся:
1) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность гражданам России на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;
2) купля-продажа жилых помещений – очень распространенный вид сделки в сфере недвижимого имущества. При купле-продаже жилого помещения составляется договор, который заключается исключительно в письменной форме методом составления одного документа. Договор подписывается обеими сторонами
3) аукционы-продажи. Организации строительного комплекса РФ имеют право проводить аукционы продажи квартир, которые были построены за счет средств данного предприятия и за счет банковского кредита
4) жилищные сертификаты – это ценные бумаги или обязательства, которые номинированы в единицах общей площади жилья и имеют индексируемую номинальную стоимость, выраженную в денежном эквиваленте, размещены они среди юридических лиц или граждан и дают право их собственникам потребовать от эмитента их погашения методом обмена на заключение договора купли-продажи жилых помещений или строительства, которое финансировалось за счет средств, которые были получены от обращения этих ценных бумаг или обязательств;
5) аренда – право пользоваться чужой недвижи-мо-стью на определенных условиях;
6) ипотека;
7) жилищный найм – соглашение, по которому собственник государственного или иного жилища предоставляет в пользование гражданину благоустроенное жилое помещение (квартира), а наниматель обязуется использовать его для проживания и оплачивать проживание;
8) обмен. Наниматель может обменять занимаемое жилое помещение на другое;
9) мена. Каждая сторона по договору мены обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое;
10) дарение – это безвозмездная передача любого имущества в собственность иному лицу;
11) наследование. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другому лицу или лицам, согласно составленному завещанию или в соответствии с законом;
12) участие в долевом строительстве – в настоящее время является очень распространенным способом приобретения жилья.
23. Приватизация и аренда жилых помещений
Согласно Закону о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (в ред. Закона РФ от 10 декабря 2002 г. № 316-О Постановлением Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П) приватизация жилых помещений –бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений
Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации и иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно (в порядке приватизации) жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Аренда жилых помещений. Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. № 4218-1 (в ред. от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ) собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам дома или квартиры любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов РФ.
Договор аренды – это соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
В договоре аренды, который составляется между арендатором и арендодателем, указываются сроки, порядок, условия аренды. Договор аренды заключается в письменной форме, регистрируется в жилищно-эксплуата-ционном органе и налоговой инспекции.
При сдаче помещения в аренду, собственник не должен нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
24. Оценка недвижимости в рыночной экономике
В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости – это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.
Под оценкой недвижимости понимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачии получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр.
Очень остро стоит проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России. Повышенного внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами развитие жилищного финансирования.
В 1930-х г. в развитых странах появилась оценка недвижимости как профессиональная деятельность, а в начале 1990-х гг. она появилась в России при содействии Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. Институт проводил обучение на основе учебных материалов, разработанных Американским обществом оценщиков.
Министерство труда РФ Постановлением от 27.11.1996 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик». В обязанности оценщика входит установление рыночной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей в оценке и установлении деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности.
С проблемой оценки в России впервые столкнулись в связи с проведением приватизации 3 июля 1991 г.
Существенно повысилась оценочная деятельность в ходе переоценки основных производственных фондов, когда предприятиям можно было привлекать независимые экспертные организации для определения рыночной стоимости имущества. Постановление Правительства РФ «О переоценке основных фондов» по состоянию на 1 января 1995 г. предоставило предприятиям и организациям право на осуществление переоценки объектов основных средств на основе индексов изменения их стоимости, которые разработаны Госкомстатом России.
В России в настоящее время действуют общественные организации профессиональных оценщиков. В 1993 г. создано Российское общество оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. основан Виртуальный клуб оценщиков, в нем заинтересованные лица делятся своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков – сформировать и укрепить общество специалистов в области экономико-правовой экспертизы, правительственных, предпринимательских и научно-образовательных структур.
25. Виды стоимости недвижимости
В настоящее время существует четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, отчуждаемость объектов.
Спрос – количество данного товара или услуг, находящееся на рынке платежеспособных покупателей. На рынке жилья очень большой потенциальный спрос.
Полезность – способность имущества удовлетворять потребности человека.
Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.
Полезность жилья – это комфортность проживания.
Для инвестора, работающего на рынке недвижимого имущества, самую большую полезность будет иметь земельный участок без ограничений для застроек.
Дефицитность – это ограниченность предложения. Если предложение на определенный товар растет, то цена на данный товар падает, а при уменьшении предложения она начинает расти.
Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, которые позволяют недвижимости переходить от продавца к покупателю, т. е. стать товаром.
Раньше земля не считалась товаром, поэтому в России была единая государственная собственность.
Стоимость – это не характеристика, которая присуща недвижимости: стоимость находится в прямой зависимости от желания людей, наличия покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Если оценка недвижимости проводится в целях получения ссуды под залог недвижимой собственности, то оценщику необходимо получить очень точную информацию о вероятной цене продажи данной собственности, которая в свою очередь должна покрыть убытки кредитора, если заемщиком не будет возвращен долг.
Если оценка объектов проводится для реконструкции, то выбирается инвестиционная стоимость, которая рассчитывается для одного (конкретного) инвестора.
Самый распространенный вид стоимости – это рыночная стоимость. Она показывает взаимодействие между покупателями, продавцами и инвесторами на рынке недвижимости.