Недвижимость как объект инвестирования

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством  Российской Федерации  о бухгалтерском  учете.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю  основной суммы долга  по кредитному договору или иному обеспечиваемому  ипотекой обязательству  полностью либо в  части, предусмотренной  договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в  обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа  с условием выплаты  процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему  процентов за пользование  кредитом (заемными средствами).

Если  в договоре об ипотеке  указана общая  твердая сумма  требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей  эту сумму, не считаются  обеспеченными ипотекой.

По  договору об ипотеке  может быть заложено недвижимое имущество, права на которое  зарегистрированы в  порядке, установленном  для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Часть имущества, раздел которого в натуральном  виде невозможен без  изменения его  назначения (неделимая  вещь), не может быть самостоятельным  предметом ипотеки.

18. Заключение договора об ипотеке

Порядок заключения договора об ипотеке определен  в Федеральном  законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в  ред. Федеральных  законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ).

Договор об ипотеке заключается  с соблюдением  общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров и положений  вышеназванного закона № 216

В договоре об ипотеке  указывается предмет  ипотеки его оценка, сущность размер и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием  его наименования, местонахождения  и достаточным  для идентификации  этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке  указывается право, в силу которого имущество, являющееся предметом  ипотеки, принадлежит  залогодателю, и наименование органа, осуществляющего  государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, зарегистрировавшего  это право залогодателя.

Оценка  предмета ипотеки  определяется в соответствии с законодательством  Российской Федерации  по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением  при ипотеке земельного участка требований ст 67 ФЗ «Об ипотеке» и указывается  в договоре об ипотеке  в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его  оценка осуществляется в соответствии с  требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога незавершенного строительством недвижимого  имущества, находящегося в государственной  или муниципальной  собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости  этого имущества.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо  в договоре об ипотеке  с указанием его  суммы, основания  возникновения и  срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство  основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны  этого договора, дата и место его  заключения. Если сумма  обеспечиваемого  ипотекой обязательства  подлежит определению  в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок  и другие необходимые  условия ее определения.

 

 

 

Если  обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке  должны быть указаны  сроки (периодичность) соответствующих  платежей и их размеры  либо условия, позволяющие  определить эти размеры.

Если  права залогодержателя  в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об ипотеке» удостоверяются закладной, это указывается  в договоре об ипотеке, за исключением случаев  выдачи закладной  при ипотеке в  силу закона.

Договор об ипотеке заключается  в письменной форме  и подлежит государственной  регистрации.

Несоблюдение  правил о государственной  регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор  считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается  заключенным и  вступает в силу с  момента его государственной  регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный  или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы  и государственной  регистрации этого  договора должны быть соблюдены требования, установленные для  договора об ипотеке.

19. Государственная регистрация ипотеки

Согласно  Федеральным законам  от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ и ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов РФ в связи с осуществлением мер по совершенствованию государственного управления» и ФЗ от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «Об ипотеке (залоге имущества)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Для государственной  регистрации ипотеки  должны быть представлены:

1) договор об ипотеке и его копия;

2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки  осуществляется без  представления отдельного заявления и без  уплаты государственной  пошлины. Государственная  регистрация ипотеки  в силу закона осуществляется одновременно с государственной  регистрацией права  собственности лица. Права залогодержателя  по ипотеке могут  быть удостоверены закладной.

Заявление о государственной  регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего  требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей  собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным  покрытием. На государственную  регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего  требования, составляющие такое ипотечное  покрытие, помимо иных необходимых в  соответствии с Федеральным  законом «Об ипотечных  ценных бумагах» и  Федеральным законом  «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» документов, представляются:

1) лицензия на управление ипотечным покрытием;

2) правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления  необходимых для  ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав.

Датой государственной  регистрации ипотеки  является день совершения регистрационной  записи об ипотеке  в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные  записи в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются  в очередности, определяемой на основании дат  поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.

За  государственную  регистрацию договора об ипотеке и ипотеки  как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество государственная  пошлина уплачивается один раз за все  указанные действия в размерах и порядке, которые установлены  законодательством  Российской Федерации  о налогах и  сборах.

20. Особенности ипотеки предприятий

Согласно  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при  ипотеке предприятия  как имущественного комплекса право  залога распространяется на все входящее в  его состав имущество. Ипотека здания или  сооружения допускается  только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На  принадлежащее залогодателю право постоянного  пользования земельным  участком на котором  находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Передача  предприятия в  ипотеку допускается  при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного  им органа.

Если  предметом ипотеки  является предприятие  то в состав заложенного  имущества входят относящиеся к  данному предприятию  материальные и нематериальные активы, в том числе  здания сооружения оборудование инвентарь, сырье, готовая  продукция, права  требования, исключительные права.

Состав  передаваемого в  ипотеку относящегося к предприятию  имущества и оценка его стоимости  определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе  и стоимости имущества  относящегося к предприятию, являются обязательными  приложениями к договору об ипотеке.

Ипотекой  предприятия может  быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.

Ипотекой  предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через  год после заключения договора об ипотеке.

Залогодатель  вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в  заем имущество, относящееся  к предприятию, переданному  в ипотеку, и иным образом распоряжаться  указанным имуществом, а также вносить  изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной  в договоре об ипотеке  общей стоимости  имущества, относящегося к предприятию, а  также не нарушает других условий договора об ипотеке.

В случае непринятия залогодателем  предприятия мер  по обеспечению сохранности  заложенного имущества, неэффективного использования  этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости  предприятия, залогодержатель  вправе обратиться в  суд с требованием  о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или  введении ипотечного контроля над деятельностью  залогодателя.

В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, взыскание  на заложенное имущество  может быть обращено только по решению  суда.

К покупателю, который  приобрел на публичных  торгах предприятие, переходят относящиеся  к последнему права  и обязанности  собственника предприятия  с момента государственной  регистрации права  собственности на приобретенное имущество.

21. Особенности ипотеки земельных участков

Земля является самым надежным объектом залога, так  как со временем она  не изнашивается, а  стоимость ее постоянно  растет

В договоре об ипотеке, если закладывается  земельный участок, необходимо указать  предмет договора ипотеки, его сущность, оценочную стоимость  срок и размер исполнения обязательств, которые  обеспечены ипотекой. К договору «Об  ипотеке» прикладываются копии чертежей границ участка, которые  были выданы комитетом  по земельным ресурсам и землеустройству. В договоре предмет  ипотеки необходимо описывать таким  образом, чтобы без  особого труда  можно было установить его местонахождение, наименование.

Закон «Об ипотеке» разрешает  залог

1) если земельные участки находятся в собственности у граждан и юридических лиц;

2) если земельные участки предоставлены для садоводства, огородничества, гаражного или дачного строительства

3) приусадебных земельных участков личного подсобного хозяйства;