Прокурорский надзор в стадии исполнительного производства

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества, что является существенным условие договора, а покупая в рассрочку, существенным условием также считается порядок, срок и размеры платежей. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене соответствующей недвижимости, договор о её продаже признаётся не заключённым.

2.5 Форма договора купли-продажи  жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечёт его недействительность68. Подчеркнём, что в подтверждение заключения договора купли-продажи жилого помещения сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания п. 1 ст. 162 ГК РФ (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 года № 16-В03-6)69. Правила предусмотренные п. 2 ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ не применяются к договору купли-продажи жилого помещения.

Участие нотариуса в обороте недвижимого имущества не требуется. Закон о регистрации прав исключил, обязательное нотариальное удостоверение сделки70. Представляется, что  государственная регистрация прав делает излишним нотариальное удостоверение, а так же способствует снижению расходов участников сделки, с чем нельзя не согласиться.

Однако, отмена обязательного нотариального удостоверения сделок, привело к потоку незаконных сделок по отчуждению имущества к рейдерским захватам жилых помещениям, что часто мы узнаём из средств массовой информации. В первую очередь, жертвами аналогичных преступлений становятся,  граждане преклонного возраста, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и не способные самостоятельно отстаивать свои права. Мошенники применяют стандартные схемы: подделывают подпись собственника жилой недвижимости или под воздействием наркотиков, алкоголя, угроз заставляют подписать договор купли-продажи или дарения.

Так, например: в июне 2014 г. в Саратове суд привлёк к ответственности участников банды «чёрных риэлторов», которая действовала с 2005 г. по 2011 г. Суд, установил, что мошенники занимались незаконным завладением квартирами, которые находились в собственности людей пожилого возраста, злоупотребляющих алкоголем и имеющие большие задолженности по коммунальным платежам. По данным правоохранителей, сумма ущерба от деятельности «чёрных риэлторов» превысила 12 миллионов рублей71.

Однако, не смотря на то, что обязательного нотариального удостоверения договора не требуется, стороны имеют право в добровольном порядке предусмотреть такое условие, отобразив его в самом договоре. Так, согласно ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена72. Повторимся, что это – не обязанность сторон, а право. В то же время, такое требование является для контрагента, обязательным, и нарушение его приведёт к недействительности соответствующего договора.

Так любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без участия юриста, что на наш взгляд является ошибкой, которая была допущена при принятии ГК РФ. Вследствие чего граждане зачастую оказываются без надлежащей юридической защиты, которую гарантирует нотариус, так основная деятельность нотариата предусматривает обеспечение защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и других документов.

В крупнейших регионах России, таких как Санкт-Петербург или Москва высокий показатель заключаемых договоров удостоверяемых нотариусами. Но, к сожалению, во многих областях нашей страны участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю73. Зачастую граждане в силу своей недостаточной юридической грамотности не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в содержании договора. В связи с чем, возникают негативные последствия, и длительные разбирательства в суде.

С целью защиты прав участников по договору купли-продажи недвижимости предложено ввести изменения в п. 3 ст. 8.1 ГК РФ и установить положение, согласно которому, «если иное не установлено законом, сделка влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».

Нотариальный акт за рубежом в некоторых случаях имеет силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. Так же, в Европе действует резолюция Совета Европы, которая гласит, что изданные нотариусом акты, не требуют дополнительных доказываний в суде74. В России, такой системы пока нет. Представляется, что следовало бы  перенять зарубежный опыт, так как это поможет разгрузить суды по некоторым вопросам.

Так же, необходимо обратитьотметить, что  с 1 февраля 2014 года вступили в силу изменения, введённые ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»75. В силу указанного изменения, согласно п. 4 б ст. 11.1 на сегодняшний день у нотариусов появилось право, наравне с Ростреестром, заверять сделки с недвижимостью.

Несомненно, главной особенностью нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью, является ускоренная регистрация соответствующих прав. В общем порядке, регистрация прав проходит в течении 10 дней, а при нотариальном удостоверении договоров, регистрация проходит в течении 3-х дней п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав. Сократить сроки регистрации позволило упрощение ее процедуры, так государственный регистратор сейчас не проводит проверку законности нотариально удостоверенных сделок.

Если право на недвижимость возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, правообладатель освобождается от необходимости обращения в Росреестр с заявлением о государственной регистрации – такое заявление согласно новой редакции ст. 16 Закона о регистрации прав может быть подано нотариусом76. Очевидно, включение нотариата в гражданский оборот при совершении сделок с недвижимостью, стимулируют обращение граждан к нотариусу и сокращают риск мошеннических действий.

Следует отметить, что с 1 марта 2013 г. вступил в силу ФЗ от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»77, который содержит положения, отменяющие государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. Таким образом, требования об обязательной регистрации договора впредь не подлежат применению, регистрируется только переход права собственности ст. 551 ГК РФ.

Договор считается заключённым с момента подписания сторонами единого документа, т.е. договора, в котором сформулированы все его существенные условия.

Так раньше, в силу казуистики законодательства, происходила:  регистрация перехода права собственности и сделки. Можно прийти к выводу, что данные изменения произошли в связи с тем что, дублирование регистрационных действий приводило к дополнительным финансовым потерям и бумажной волоките, так ранее приходилось оплачивать госпошлину дважды и за регистрацию договора, и за переход права собственности.

Согласно части второй ст. 333.33 п. 22 Налогового Кодекса РФ государственная пошлина составляет для физических лиц – 2000 рублей, для юридических – 22 000 рублей78.

На практике регистрация договора, означала, что уже подписанный и исполненный (иногда даже полностью) сторонами договор не подлежал признанию и правовой защиты со стороны государства.

Заключение договора не совпадает с моментом перехода права собственности на жилье. Договор купли-продажи жилого помещения не порождает у покупателя права собственности, но как элемент сложного юридического состава, юридически связывает продавца и покупателя с момента заключения и порождает обязательство сторон регистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрацию права собственности79. Данное обязательство подкреплено санкцией указанной в п. 3 ст. 551 ГК РФ. Так в случае уклонения одной из сторон от регистрации права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона не обоснованно уклоняющаяся от регистрации права, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация представляет собой, единственное доказательство существования зарегистрированного права и может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства80.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно п. 1 ст. 9 закона о регистрации прав, является федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы – Федеральный служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Для государственной регистрации перехода прав собственности  в Федеральную регистрационную службу предоставляется перечень документов, который предусмотрен ст. 16 Закона о регистрации прав.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, содержится в гл. 3 закона о регистрации прав: 1) приём и регистрация  представленных документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, за исключением нотариально заверенных сделок; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а так же других оснований для отказа или приостановления регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество; 5) выдача свидетельства о государственной регистрации прав.

Таким образом, подведя итог данному пункту можно выявить следующее: договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной законом формы договора влечёт недействительность сделки ст. 550 ГК РФ. Договор считается заключённым с момента подписания сторонами единого документа, т.е. договора, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

2.6 Особенности исполнения  договора

Как было отмечено выше, рассматриваемый нами договор является взаимным, т.е. как у продавца, так и у  покупателя возникают права и обязанности. Обязанностями продавца и покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи. Согласно ст. 454 и 549 ГК РФ в обязанности продавца входит передача недвижимости в собственность покупателю, а покупатель в свою очередь обязан принять недвижимость и оплатить определённую денежную сумму.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Соответствующий документ оформляется в письменном виде и служит доказательством о состоявшейся передаче и приёме недвижимости, а так же исключает возможные споры, связанные с установлением такого юридически значимого факта81.

Таким образом, со стороны продавца подписание такого акта свидетельствует об исполнении им обязанности передать объект недвижимости, а со стороны покупателя – принять имущество.

Подписание акта о передаче жилого помещения имеет особое значение в определении момента перехода случайной гибели имущества к покупателю. Так если иное не предусмотрено договором, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя, после фактической передачи продавцом недвижимости и подписания передаточного акта.

Как правило, право собственности у покупателя возникает с момента передачи вещи п. 1 ст. 223 ГК РФ, однако у покупателя жилых помещений согласно ст. 551 ГК РФ такое право возникает с момента регистрации права собственности, что может не совпадать с её фактической передачей. Передача жилого помещения может,  как предшествовать регистрации, так и следовать за ней.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилого помещения на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество82.

Договор считается исполненным с момента фактической передачи проданного жилого помещения и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа. Однако, стороны могут установить  дополнительные условия после исполнения, которых договор будет считаться исполненным (например: после оплаты и др.)83.

Основными обязанностями покупателя по договору купли-продажи жилого помещения  являются: принятие недвижимости от продавца и уплата за нее определенную сторонами цену. Продавец и покупатель могут согласовать различный порядок оплаты покупателем стоимости жилой недвижимости: 1) предварительно ст. 487 ГК РФ - срок оплаты, определяется соглашением сторон до передачи жилого помещения покупателю; 2) в кредит ст. 488 ГК РФ - срок оплаты, определяется соглашением сторон; 3) в кредит с рассрочкой платежа ст. 489 ГК РФ - существенным условием такого договора являются: цена, порядок, сроки и размеры платежей.

Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя – на условиях предварительной оплаты.

В этой связи необходимо отметить, что передачу денег за купленную недвижимость следует производить в банке через систему сейфового хранения или путём расчётов платёжными поручениями, что подтверждает факт оплаты и исключает возможные судебные разбирательства в будущем.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности, стороны исполнившие договор купли-продажи жилого помещения, не могут распоряжаться данным имуществом в отношении третьих лиц (т. е. продавать, сдавать в аренду и др.).

Следует отметить, что переданное жилое помещение должно быть свободно от прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением (ст. 460 ГК РФ). Однако, согласно ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации наряду с государственной регистрацией самих прав84.